福州：衣錦華庭小區(qū)物業(yè)亂象

2009-12-02 10:14 《中國質量萬里行》許輝譚倩倩江岱

　　中國質量萬里行雜志

　　文/許輝譚倩倩本刊記者江岱

　　如今，買房已成為尋常百姓家的頭等大事，辛苦幾十年換得一紙薄薄房契。可入住之后，卻發(fā)現車位不足、收費混亂、公共用地亂搭亂建、物業(yè)和住戶矛盾不斷。近日，有多位業(yè)主聯名向中國質量萬里行反映，物業(yè)公司不僅沒能維護業(yè)主權益，反而成了開發(fā)商的“幫兇”，動輒恐嚇甚至暴力相向，“這樣的新房住得可真讓人揪心”。

　　2009年11月8日，福州市楊橋路附近的衣錦華庭一期小區(qū)門口，張貼了一整排的大字報，10多頁海報歷數開發(fā)商侵權行徑，眾業(yè)主聚集一處，怒指物業(yè)“粗暴行為”。其實，早在2009年7月，衣錦華庭業(yè)主委員會就陸續(xù)向福州市信訪局、規(guī)劃局、房管局及房地產交易登記中心投訴，但至今仍未有實質的處理意見，讓眾多業(yè)主不解。“衣錦華庭事件”只不過是無數房產糾紛案中的一件，房產、物業(yè)亂象早已在福州“見怪不怪”。

　　業(yè)主怒告開發(fā)商

　　衣錦華庭一期（即三坊七巷保護改造工程第一坊一期）原是華人巨商李嘉誠的香港長江實業(yè)(集團)有限公司開發(fā)，后因故退出后，由閩長置業(yè)公司柯君恒負責管理，由閩長置業(yè)1999年開發(fā)，2000年領取《預售許可證》，當時在福州曾被認為是高雅、和諧的高級生活小區(qū)。但多位業(yè)主宣稱，“入住8年來，慘遭開發(fā)商多方盤剝，忍無可忍。”長期累積的矛盾終于爆發(fā)，業(yè)主聯合起來捍衛(wèi)自身的合法權益。

　　2009年8月26日，一份署名“部分憤怒的衣錦華庭業(yè)主與老干部”的函件以“十問閩長置業(yè)開發(fā)商”的形式，將衣錦華庭開發(fā)商的“罪行”一一揭露。一位自稱是“衣錦華庭業(yè)主代表”的居民對記者說，閩長置業(yè)開發(fā)商一直拒交公共產權清單，衣錦華庭一期大面積的公共產權被出租、變賣，或改作他用。小區(qū)內規(guī)劃了120個停車位，卻發(fā)放了134個車位的產權證。為了贏得利益，開發(fā)商甚至擅自將消防通道更改，置小區(qū)住戶安危于不顧。公共停車位無故被侵占，業(yè)主卻天天面臨著被抄牌，此等滑稽生活，怎堪忍受？

　　此外，衣錦華庭一期售樓廣告冊上中心花園面積與實際不符，業(yè)主懷疑閩長置業(yè)存有欺詐行為。“購房合同上體現用地42畝，規(guī)劃局圖紙上卻體現用地37畝，整整差了5畝。還有售樓的廣告沙盤上有一座商業(yè)配套樓，有兒童游樂園等誘人設施，可轉眼間就變成了三期住宅樓‘尚林苑’。不僅如此，還變本加厲，將本屬于一期小區(qū)的1畝多地變成了三期的建筑用地。三期的22層樓房拔地而起，可我們的采光效果卻越來越差。”

　　另一位唐姓業(yè)主介紹，三坊七巷開發(fā)商和物業(yè)公司同屬閩長置業(yè)有限公司，他們侵犯業(yè)主的權益，占用公共產權，把原來公用的地下會所出租給別人。售房合同上原來規(guī)定小區(qū)要裝一戶一表，可是業(yè)主2002年交房到現在，整個小區(qū)的水電還是公用一個戶頭。

　　開發(fā)商漠視業(yè)主訴求

　　面對專項維修基金無人繳納的糾紛，福建閩長置業(yè)有限公司認為，“我司和衣錦華庭一期項目買受人簽訂《商品房買賣合同》時均已明確約定：本合同第四條所訂價款未包含購房款以外的一切費用，其它費用（包括但不限于政府有關稅費、煤氣初裝費、有限電視初裝費、公共設施維修基金等）均由買受人負責。”

　　可是，業(yè)主李某卻向我們展示了一份略有差別的合約。2001年12月28日，李某與福建閩長置業(yè)有限公司簽訂了《商品房買賣合同》，附件四合同補充協議第一條如是約定到：本合同第四條所訂價款未包含購房款以外的一切費用，其它費用（包括但不限于政府有關稅費、煤氣初裝費、有線電視初裝費等）均由買受人負責。”可見，在閩長置業(yè)早期的售房合同中并沒有約定業(yè)主繳納專項維修基金。

　　對于一戶一表的質問，開發(fā)商解釋說，衣錦華庭一期供電及供水方案經福州市規(guī)劃局審批通過、經供電部門及供水部門驗收合格，無不妥或違規(guī)、違法之處。至于開發(fā)商侵占一期業(yè)主公共用地，閩長置業(yè)如此應答，“一期、三期屬于一個項目分期開發(fā)，根據土地證辦理原則，土地分攤以建筑物占地為準，公共花園、道路系整個衣錦華庭一期、三期業(yè)主共享。”

　　另外，業(yè)主指稱閩長物業(yè)公司縱容保安恐嚇、毆打業(yè)主。“物業(yè)公司簡直成了開發(fā)商的打手。”業(yè)主林女士氣憤地說。按規(guī)定，業(yè)主委員會成立后有權利招聘自己的物業(yè)管理公司，可閩長置業(yè)卻不經業(yè)委會同意自行與其下屬公司閩長物業(yè)公司簽訂了業(yè)務合同。

　　衣錦華庭業(yè)主代表告訴記者，閩長物業(yè)私聘了一批保安，多次限制業(yè)主合法活動，毆打業(yè)主。“前不久，物業(yè)公司在車位旁安裝隔離欄，曹先生無法將車停在自家車位，就暫停在車位旁邊，不想卻遭到了保安的上門恐嚇。之后，又發(fā)生一起保安毆打4號樓業(yè)主事件，導致該業(yè)主手腕脫臼。”業(yè)委會多次要求物業(yè)公司對保安人員進行審查，閩長物業(yè)卻遲遲不肯配合。
面對業(yè)主的多項指責，閩長置業(yè)有限公司行政總監(jiān)趙平卻表示，“小區(qū)業(yè)委會的某些人出于個人目的，以偏概全、以現行的規(guī)范追溯早期項目，并以各種方式糾纏不休。”

　　誰助長了開發(fā)商的威風？

　　沒有公共停車位一直是業(yè)主反映最強烈的問題，衣錦華庭業(yè)委會多次向福州市規(guī)劃局和房地產管理局詢問相關事宜。福州規(guī)劃局明確答復，一期小區(qū)規(guī)劃審批了120個地庫停車位，地面規(guī)劃配套建設16個公共停車位。業(yè)主再次咨詢時，福州市規(guī)劃局卻答，地面規(guī)劃配套建設16個公共停車位在地庫中。業(yè)主找不到所謂的公共停車位，再三咨詢規(guī)劃局，不想其卻極不耐煩的回答，一期公共停車位為零。

　　更有意思的是，福州房地產信息網上公布的該小區(qū)地庫停車位狀態(tài)圖也隨著業(yè)主的再三投訴而不斷變化。7月23日地庫停車位狀態(tài)圖上顯示有106、20、124、133號四個車位處于可售狀態(tài)，業(yè)主投訴后竟改為106、124、133號三個車位可售，但是至8月9日，狀態(tài)圖上卻只有106號一個車位可售了。

　　對于業(yè)主反映閩長置業(yè)擅自將地下車庫消防通道改作停車位和營業(yè)場所出租或出賣的問題，2009年7月23日的樓盤狀態(tài)圖顯示是，4個可售車位中有三個畫有黃網，有關部門明確表示，此三個位置并非車位，屬公共分攤不能銷售。業(yè)委會多次向有關部門反映，卻無人解答。

　　關于衣錦華庭三期逾越侵占一期地面紅線，一期業(yè)主多次向福州市國土資源局反映，后者卻一再澄清，2004年規(guī)劃方案只涉及衣錦華庭三期，不涉及一期，衣錦華庭一期和三期已經分別頒發(fā)土地證，業(yè)主分戶辦證后總證將注銷。

　　物業(yè)亂象溯源

　　近年來，房地產糾紛可謂高居投訴榜榜首。記者從福建省工商局１２３１５消費投訴分析報告中了解到，今年上半年，商品房銷量上升導致投訴量增多，福建上半年共受理房屋投訴４９１件，比去年同期增加１４０件，同比增長了４０％左右。而在第三季度，福州、廈門等主要城市房地產市場雖不約而同地出現成交萎縮行情，買賣合同違約卻有所抬頭，房地產投訴也一直居高不下。

　　開發(fā)商受利益驅使，不斷侵犯業(yè)主公共產權，物業(yè)與開發(fā)商利益共享，置業(yè)主安危于不顧，還反指業(yè)主無理取鬧。
相關法律法規(guī)的缺失是釀此禍端的“罪首”。相關專家建議，減少房地產糾紛的發(fā)生，降低房產信訪投訴率，提高糾紛的解決率，應從加強房地產開發(fā)全過程的監(jiān)管入手。法律法規(guī)完備完善，職能部門依法行事，盡職盡責，人民的權益才能有效得到保障。

　　截至11月17日，衣錦華庭一期業(yè)主投訴依舊沒有得到解答，一期業(yè)主表示，將聯合起來通過法律的途徑尋求解決。　