在限購、限貸、加息等政策的多重壓力下，對于合肥的購房者，尤其是剛需來說，價格變成了首要考慮因素。不少了解購房者心態的開發商，近期紛紛推出打折、促銷、特價房等優惠活動，讓利于民；也有一些開發商，利用購房者的這種求低價的心態，玩起了花招。合房網今日揭秘合肥樓市三大坑爹低價陷阱，提醒購房者在選房時要注意。

TOP1 商改住

坑爹指數：五星

住宅均價近8000元/平的蜀山區，有住宅只賣3500元/平？說給您，您肯定不信。但還真就有樓盤這樣賣。只不過，這個樓盤是個偽住宅，是個商改住的項目。

近日，家住蜀山新產業園區附近的熊女士爆料，位于合肥市蜀山新產業園區，由合肥潤星置業投資有限公司和合肥萬屹置業有限公司開發的“未未來”住宅項目，售價僅3500元/平，比周邊樓盤每平低出數千元，置業顧問再三表示是住宅項目，有房產證，但是她還是不放心。

后經相關媒體涉入調查后發現，未未來原是寫字樓項目，50年產權，只能用來辦公，開發商卻在利益的驅使下，擅自改變其用途。

合肥事房管局相關負責人表示，依據《中華人民共和國土地管理法》的規定：建設用地經依法批準后，用地單位就不得擅自改變原批準的土地用途，擅自改變的則構成了非法改變土地用途的違法行為。

“未未來”樓盤的這種做法，叫做“商改住”，在合肥也并非首例，因為工業拿地的價格很低，往往只有普通樓盤的十分之一，所以在利益的誘惑下，開發商將50年產權的工業項目拿來當住宅賣。

溫馨提示：

“商改住”無法遷入戶口，無法就近入學；無法實現普通住宅的交通、教育、醫療衛生等多種公共配套設施；水費、電費和物業費等比普通住宅高；轉手銷售時，相關費用也按商用來計算，其轉讓契稅為4%，而普通住宅轉讓契稅為2%（不超過144平方米），同時，“商改住”轉讓時還要征收營業稅、土地增值稅等。業主還有可能遇到樓盤通不過竣工驗收、難以入住、拿不到產權證、難以過戶等風險。

TOP2 小產權房坑爹指數：四星

近期，在瑤海區龍崗上班的劉杰，在單位附近看中了一套二手房，一套90平左右的三室，戶型采光都挺好，僅需20多萬，他很是心動。只是在他要求查看產權證時，房東告訴他說，產權證是集體的，讓他心里犯嘀咕。

經過記者調查發現，小劉看中的那套房子屬于小產權房，屬于違規建設。

業內專家告訴記者，“小產權房”是一些村集體組織或者開發商，打著新農村建設等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋，或是由農民自行組織建造的“商品房”，產權證由鄉鎮政府而不是國家頒發，并不真正構成嚴格法律意義上的產權。小產權房在合肥，尤其是在一些城鄉結合部的地區，還是滿普遍的，一般房價只有普通住宅的一般左右，對一些急需買房，卻又缺少資金的年輕人來說，很有吸引力。小產權房住起來合肥一般房子無異，但是隱患很多，建議小劉不要購買。

隱患分析：

1 小產權房無法辦理正常過戶登記，合法權益難以得到保護。

2 由于不受法律保護，小產權房博取賠償的空間縮小，而作為違法建筑被強制拆除的風險加大。

3 由于沒有納入監管體系，小產權房的建造全憑建造商喜好，很容易出現質量問題。

TOP3 高公攤坑爹指數：三星

和前面兩個違法違規案例相比，高公攤的樓盤在合肥更加常見，尤其以小戶型公寓居多。

王思4月份看見蜀山某公寓廣告上宣傳“零公攤”很是心動，但是受大政策調控影響，王思同多數購房者一樣陷入觀望之中。前幾日王思又前往通和易居售樓部看看價格，在不經意間得知公攤為29%，讓其郁悶的是在之前4月份去樓盤咨詢時置業顧問告訴她說公攤是23%。置業顧問讓王思放心，無論公攤比例多大最后交房時都等于零公攤，甚至負公攤。但是李大哥很疑惑，難道公攤可以隨便改變嗎？

相關媒體介入后，該樓盤置業顧問表示，有可能是因為推出的戶型不一樣，所以公攤可能有所改變。開發商考慮到公攤過高，所以在提交設計之初就對外宣稱現在除去陽臺那部分全贈送的面積只是做半封閉，也就是只能贈送一半，但是后期要交房的時候開發商會把它全封閉當做全贈送的面積交給客戶。這樣一來，贈送面積與高公攤相抵，就等于零公攤了。

對于此種解釋，安徽徽都律師事務所的王女士表示，當下合肥樓市，改半封閉為封閉空間的情況很多，如果在法律允許的空間內進行改造是可以的，關鍵是購房者在購買時要明確一下開發商當初承諾的本封閉空間最后全贈送會不會中途變卦，導致在最后交房時讓購房者交納這部分面積的全額資金。

溫馨提示：

目前比較標準的公攤系數為多層住宅公攤率在7%—12%左右，小高層住宅公攤率在10%—16%左右；12到18層的高層住宅公攤率在14%—20%左右；18層以上的高層和超高層住宅公攤率在16%—24%為宜。公攤過高，會導致實際可用面積縮水，購房者在購買小戶型公寓時尤其要注意，比如64平米的戶型以29%的公攤計算，這意味實際可用套內面積僅有46平米，低總價可能會成為高公攤的犧牲品。