產(chǎn)行業(yè)記者吳華
核心提示
在“限貸”、“限購(gòu)”、“限價(jià)”三條戰(zhàn)線同時(shí)作戰(zhàn)的中國(guó)房企，眼看將今年的戰(zhàn)事拖到“金九銀十”，靜待本兩月的突擊銷售和回款以緩解“糧草”之困，不料關(guān)鍵時(shí)刻卻始料未及、風(fēng)云突變。
雖然前三季度銷售情況同比尚屬樂(lè)觀，但萬(wàn)科[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]、金地[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]、保利[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]等幾家A股龍頭房企近期公布的9月銷售數(shù)據(jù)卻顯示，龍頭房企在9月銷售金額同比普遍出現(xiàn)了明顯下滑，這加劇了房企資金鏈逐漸惡化的趨勢(shì)。
為了應(yīng)對(duì)這一困局，近期房企通過(guò)賣地、賣項(xiàng)目、賣股權(quán)等來(lái)融資的行為集中爆發(fā)、“花樣百出”，這也從側(cè)面反映出當(dāng)前房企現(xiàn)金流正遭到越來(lái)越嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。
素來(lái)有地產(chǎn)融資風(fēng)標(biāo)向意義的綠城集團(tuán)，則在這個(gè)時(shí)候扇動(dòng)“蝴蝶翅膀”，其近期陷入銀監(jiān)會(huì)調(diào)查傳聞后，不但自身股價(jià)急泄降至兩年多來(lái)低位，深滬兩市及港股房企股票也隨之跌聲一片。
緊接著，10月15日，財(cái)政部官網(wǎng)發(fā)布了《中華人民共和國(guó)財(cái)政部會(huì)計(jì)信息質(zhì)量檢查公告》，包括多家名企在內(nèi)的17家房企陷入此次檢查風(fēng)暴，涉及財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)不實(shí)、信息違規(guī)、信息披露不充分等問(wèn)題，房企們的資金鏈問(wèn)題再次被推送至風(fēng)口浪尖、昭然若揭。
華創(chuàng)證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松指出，在當(dāng)前資金、政策等多重因素下，房地產(chǎn)行業(yè)的中長(zhǎng)期“洗牌風(fēng)暴”料將加速，而即將到來(lái)的第四季度，這一局面還將加碼：年底開(kāi)發(fā)商需要?dú)w還的銀行短期貸款、工程款、拖欠政府的各類稅費(fèi)以及土地出讓金都將在第四季度結(jié)清。因此，可以預(yù)見(jiàn)的是，融資將成為第四季度房企的頭等大事。
綠城風(fēng)波挑動(dòng)房企敏感神經(jīng)
在中國(guó)地產(chǎn)業(yè)界，綠城集團(tuán)一向被看作是借錢做生意的高手。綠城自登陸H股以來(lái)，每年的年度負(fù)債率幾乎都不低于140%。
9月21日，各大媒體同時(shí)披露中國(guó)銀監(jiān)會(huì)業(yè)已展開(kāi)對(duì)綠城集團(tuán)信托業(yè)務(wù)的清查，“銀監(jiān)會(huì)要求直管的信托公司填寫與綠城集團(tuán)及關(guān)聯(lián)企業(yè)開(kāi)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)調(diào)查表，并根據(jù)項(xiàng)目運(yùn)行情況注明風(fēng)險(xiǎn)判斷意見(jiàn)。”
銀監(jiān)會(huì)指名道姓就涉及某一具體公司的信托業(yè)務(wù)進(jìn)行調(diào)查，實(shí)屬罕見(jiàn)，而這則消息甫一公布，便迅速在22日股市開(kāi)盤后顯示出爆炸效應(yīng)。當(dāng)日綠城跌17.35%至4.43港元，收?qǐng)?bào)4.49港元，下跌幅度高達(dá)16.23%。
不但綠城失守，當(dāng)日在港上市的房企股價(jià)幾乎普遍同跌：恒大、碧桂園、富力、雅居樂(lè)、合生創(chuàng)展、合景泰富等跌幅均超10%，中國(guó)海外、龍湖、華潤(rùn)置地等跌幅近10%。
“蝴蝶效應(yīng)”迅速蔓延，深滬兩市的地產(chǎn)股亦不能獨(dú)善其身，當(dāng)日保利地產(chǎn)以6.94%的跌幅領(lǐng)銜，萬(wàn)科、招商地產(chǎn)等地產(chǎn)大盤跌幅均至5%以上，當(dāng)天地產(chǎn)板塊整體跌幅居所有板塊首位，達(dá)3.93%。
綠城首席財(cái)務(wù)官馮征隨后表示上述報(bào)道并不專業(yè)，并認(rèn)為“公司所有金融信托業(yè)務(wù)均由合作的金融機(jī)構(gòu)依正規(guī)手續(xù)報(bào)批，全部符合規(guī)定”。
但耐人尋思的是，一則未經(jīng)證實(shí)的消息就能迅速掀動(dòng)兩地地產(chǎn)股價(jià)暴跌，顯示出房企資金鏈已成驚弓之鳥、神經(jīng)極其敏感脆弱。
房企整體債務(wù)狀況不容樂(lè)觀
除了直接可見(jiàn)的綠城風(fēng)波之外，中國(guó)房企在資金鏈方面的焦慮，還有更加直觀的表述。
9月26日，繼中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)展望從穩(wěn)定調(diào)為負(fù)面之后，標(biāo)準(zhǔn)普爾再次發(fā)布消息，稱目前最扛不住銷售額下降打擊的6家開(kāi)發(fā)商為：沿海家園、綠城中國(guó)、合生創(chuàng)展、上海證大、盛高置地、上置集團(tuán)，如果2012年銷售額下降10%，這6家房企就會(huì)“非常難受”。
同時(shí)，近2年來(lái)在資本市場(chǎng)業(yè)績(jī)尚好的龍湖地產(chǎn)也不得不憂及資金安全：龍湖地產(chǎn)在最新公告中，宣稱近期已將下半年的拿地策略做出了相關(guān)調(diào)整，由之前的適度拿地轉(zhuǎn)變?yōu)闀壕從玫兀镜氖滓蝿?wù)轉(zhuǎn)變?yōu)楸ＷC現(xiàn)金流安全。
房企的整體債務(wù)狀況不容樂(lè)觀，據(jù)WIND數(shù)據(jù)更顯示，過(guò)去一個(gè)月中，中國(guó)上市房企前50強(qiáng)市值縮水總計(jì)已超1800億元。
同時(shí)，從此次財(cái)務(wù)部點(diǎn)名中涉及到的房企來(lái)看，其中不乏大型上市房企，足以看出目前房企緊張的資金鏈條和持續(xù)上升的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，雖然多數(shù)涉名房企表示此次僅是由于會(huì)計(jì)細(xì)節(jié)上的偏差而輕微違規(guī)，但仍被外界懷疑是通過(guò)會(huì)計(jì)手段避稅、融資，尤其在當(dāng)前調(diào)控之下以此緩解資金壓力。此次財(cái)政部加大了對(duì)房企的檢查力度，在某種程度上配合限購(gòu)、金融領(lǐng)域調(diào)控一起促使房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入全面化時(shí)代。
銷售遇阻加劇
從今年下半年開(kāi)始，房企融資環(huán)境全面緊縮。在房企傳統(tǒng)的外源融資渠道被全面堵死的基礎(chǔ)上，發(fā)行債券（如海外發(fā)行債券）、信托融資等主要的外源融資渠道也開(kāi)始出現(xiàn)越來(lái)越緊的局面。因此，銷售回款已成為房企主要的資金來(lái)源渠道。
而讓房企們失望的是，銷售遇阻現(xiàn)象同樣在加劇。日前，106家上市公司房地產(chǎn)企業(yè)的半年報(bào)剛剛披露完畢，萬(wàn)科、金地、保利等幾家A股龍頭房企也隨后就公布了9月份銷售數(shù)據(jù)：萬(wàn)科9月份萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷售面積108萬(wàn)平方米，銷售金額125.1億元，同比2010年9月分別下降4.9%和12%；金地集團(tuán)9月份實(shí)現(xiàn)簽約面積31萬(wàn)平方米，同比減少37.6%，簽約金額37.8億元，同比減少36%；保利地產(chǎn)9月份實(shí)現(xiàn)簽約面積58.75萬(wàn)平方米，同比下降33.14%，實(shí)現(xiàn)簽約金額67.36億元，同比下降26.21%。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年，上市房企整體資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到了72%，負(fù)債總額突破1.09萬(wàn)億元，同比上漲41%。其中，最具殺傷力的流動(dòng)負(fù)債已經(jīng)占到負(fù)債總額的70.6%，同比上漲54%。
房企融資不惜成本
所以，為了擴(kuò)大現(xiàn)金流，在銷售這最后一跟稻草希望盡失的時(shí)候，大型房企們只好又回到千方百計(jì)融資的道上，可以看到，房企近期在融資方面動(dòng)作重重、不惜成本。
10月9月晚間，中糧地產(chǎn)發(fā)布公告，表示將拋售其持有的招商證券投資性金融資產(chǎn)獲利約4000萬(wàn)元，這是中糧地產(chǎn)繼今年1月、3月后的第三次拋售該股票融資，補(bǔ)充流動(dòng)資金的目的一目了然，但成本較高毋庸置疑。
無(wú)獨(dú)有偶，就在中糧地產(chǎn)發(fā)布公告拋售股票的當(dāng)日，包括萬(wàn)科、中航地產(chǎn)、名流置業(yè)等多家上市房企均發(fā)布融資公告。
萬(wàn)科10月為名下子公司進(jìn)行三次擔(dān)保融資約12億元，提供全額連帶責(zé)任擔(dān)保；中航地產(chǎn)為下屬子公司預(yù)計(jì)總計(jì)17.5億元的銀行貸款提供連帶責(zé)任擔(dān)保。
萬(wàn)通地產(chǎn)通過(guò)旗下基金獲得近3.7億元房地產(chǎn)信托融資，但卻被疑為“代孕生子”。
平安信托一位人士告訴記者，在銀行信貸實(shí)施名單制管理和信貸額度控制及回款速度減緩，特別是在資金成本整體上移的情況下，只有大型開(kāi)發(fā)企業(yè)才能開(kāi)拓多元融資渠道，通過(guò)票據(jù)、信托、企業(yè)債等方式融資，并且融資成本也在顯著上升。所以，當(dāng)前在地產(chǎn)行業(yè)，“缺錢、融資，并且是不計(jì)成本地融資”似乎已成為行業(yè)主流話語(yǔ)。
對(duì)此，巴曙松認(rèn)為，當(dāng)前民間融資利率拉高的主要力量之一，就是房地產(chǎn)企業(yè)基于高盈利預(yù)期以及調(diào)控會(huì)短期結(jié)束的政策預(yù)期進(jìn)行的高成本融資，在貨幣政策不可能大幅放松時(shí)，這些房地產(chǎn)企業(yè)的洗牌不可避免。
對(duì)此，華泰證券地產(chǎn)分析師張平表示，地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，加上它又是杠桿型的行業(yè)，本身也是金融業(yè)的一個(gè)組成部分，在一定意義上講，房企缺資金將是一個(gè)永恒的狀況。要讓這個(gè)行業(yè)出現(xiàn)資金富裕的情況，只有一種可能，那就是銷售非常好，同時(shí)行業(yè)又沒(méi)有擴(kuò)張的余地了。但這種情況同時(shí)到來(lái)的可能性幾乎為零。
張平說(shuō)，缺錢是房企的常態(tài)，但新情況是上游資金放水量驟減，“現(xiàn)在資金緊缺的狀況，比以前加重了30%～40%。所以，在銀行貸款、信托收緊等背景下，房企只要發(fā)現(xiàn)任何的融資機(jī)會(huì)，就一定會(huì)不惜成本。”
大型房企“洗牌”料加速
萬(wàn)聯(lián)證券地產(chǎn)分析師黃鵬表示，綠城現(xiàn)象并不是只是個(gè)例，而是目前國(guó)內(nèi)眾多房企的縮影，由于資金問(wèn)題被吞并、收購(gòu)的中小房企已不勝枚舉。
根據(jù)萬(wàn)聯(lián)證券統(tǒng)計(jì)，截至10月上半月，房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)的案例已達(dá)90余起，已超過(guò)去年全年的并購(gòu)數(shù)量。除被并購(gòu)?fù)猓行》科筮�通過(guò)拋售名下項(xiàng)目、轉(zhuǎn)型礦業(yè)等其他手段躲避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，前三季度全國(guó)房地產(chǎn)投資額、到位資金、銷售量等各項(xiàng)指標(biāo)累計(jì)漲幅分別回落1.2%，0.7%和1.0%，這意味著調(diào)控效果逐漸得到深度體現(xiàn)，配合近期在金融、財(cái)稅方面的政策調(diào)整，房企的資金情況還會(huì)惡化。
與此同時(shí)，上半年106家上市房企存貨量上漲39%，達(dá)到9640億元。這組數(shù)據(jù)意味著房企不但手頭無(wú)錢，也難指望銷售回款。
業(yè)內(nèi)人士指出，這一方面勢(shì)必促使行業(yè)加速洗牌，房企中資質(zhì)較差、資金匱乏的面臨出局危險(xiǎn)，而前期銷售狀況較好，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制得當(dāng)?shù)姆科髸?huì)有新的發(fā)展機(jī)遇；另一方面，市場(chǎng)信心低落，微小的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)傳出都會(huì)觸動(dòng)樓市神經(jīng)，引起銷售額、股價(jià)的下跌，形成資金惡性循環(huán)，在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)房企或會(huì)選擇深度降價(jià)，來(lái)扭轉(zhuǎn)現(xiàn)狀。
值得一提的是，與以往主要是中小房企破產(chǎn)不同，大型房企的破產(chǎn)和整合可能會(huì)成為本輪調(diào)整的標(biāo)志性事件之一。
因?yàn)榘殡S融資環(huán)境的惡化，現(xiàn)在一些房企即使支付更高的融資成本，也難以獲得資金支持，流動(dòng)性壓力日益加大。從目前的情況來(lái)看，中國(guó)的行業(yè)整合方式預(yù)計(jì)不僅會(huì)延續(xù)海外“以大整小”的模式，不少大型房企由于在順周期時(shí)過(guò)度的土地儲(chǔ)備擴(kuò)張可能在當(dāng)前的情形下面臨被洗出的壓力，因此，與以往不同，大型房企的破產(chǎn)和整合可能會(huì)成為本輪調(diào)整的標(biāo)志性事件之一。
未來(lái)房企增長(zhǎng)將依賴行業(yè)整合
巴曙松認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)目前正逐步進(jìn)入行業(yè)顯著洗牌的階段，即將面臨第一次真正意義上的大調(diào)整。在行業(yè)景氣周期的下行階段，企業(yè)擁有穩(wěn)健的資產(chǎn)負(fù)債表要比擁有一個(gè)亮麗的利潤(rùn)表更為重要。
總體上，基于短期內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)基本面供給相對(duì)過(guò)剩的格局，即使考慮到2012年對(duì)需求抑制最直接的限購(gòu)政策不再續(xù)期，或者限購(gòu)政策的局部放松，然而未來(lái)一年或較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生重要變化。
在一系列約束政策的推動(dòng)下，房地產(chǎn)將從居民財(cái)富配置的“超配資產(chǎn)”變成“標(biāo)配資產(chǎn)”，房地產(chǎn)行業(yè)將一改過(guò)去10多年高成長(zhǎng)的趨勢(shì)性增長(zhǎng)格局，房企的成長(zhǎng)將主要來(lái)自于行業(yè)內(nèi)的分化與整合所產(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)效率的提高，從依賴地價(jià)與房?jī)r(jià)的上漲獲得高毛利轉(zhuǎn)向依賴綜合開(kāi)發(fā)能力的提高，完成從地產(chǎn)到房產(chǎn)的轉(zhuǎn)變，最終成為以房產(chǎn)開(kāi)發(fā)為核心的加工制造業(yè)。
平安證券研究員蔡大貴也認(rèn)為，泥沙俱下淘真金，房企調(diào)整的方式和應(yīng)對(duì)策略應(yīng)在以下幾方面著手：產(chǎn)業(yè)外資本進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的趨勢(shì)將逆轉(zhuǎn)；金融資本與產(chǎn)業(yè)資本的互動(dòng)將可能激發(fā)部分上市房企發(fā)展策略變化；定位高端的房企將以品牌和效率而非擴(kuò)張土地儲(chǔ)備來(lái)實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值的提升。
