土地財(cái)政的紅利讓兩區(qū)之間曾為地塊明爭(zhēng)暗斗，這也導(dǎo)致地塊復(fù)雜的歷史遺留問題產(chǎn)生。問題尚未解決，兩塊地卻被當(dāng)?shù)孛灰娊?jīng)傳、注冊(cè)資本金只有1800萬(wàn)元的四級(jí)資質(zhì)開發(fā)商煙臺(tái)華明房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以極低的成本，分別于2005年及2008年競(jìng)得。招、拍、掛流程是否合法、閑置是否被縱容、是否有誰(shuí)從中獲利？地塊上流離失所的租賃戶們一直在追問……
競(jìng)拍前土地合同已簽好
雖然顆粒廠所在地為經(jīng)開區(qū)，但其一直為福山區(qū)福新街道辦事處鎮(zhèn)辦企業(yè)，土地性質(zhì)為集體建設(shè)用地，也是福山區(qū)的“飛地”。后來由于管理層矛盾，拆分為東、西顆粒廠，東顆粒廠的地塊上成立了煙臺(tái)利華顆粒有機(jī)肥綜合加工有限公司、煙臺(tái)三利實(shí)業(yè)聯(lián)合公司等，西顆粒廠地塊上成立了煙臺(tái)渤海聯(lián)合有限公司。
20世紀(jì)90年代初期，幾個(gè)公司分別將土地和房產(chǎn)對(duì)外出租，吸引了大量租賃戶前來經(jīng)營(yíng)。時(shí)代周報(bào)記者獲得的兩份東顆粒廠租賃戶與煙臺(tái)利華煙臺(tái)利華顆粒有機(jī)肥綜合加工有限公司簽訂的《房產(chǎn)使用權(quán)租賃合同》及《土地使用權(quán)租賃合同》顯示，有效期至2019年。
合同約定，如果租賃期間，甲方將整體土地所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三方，土地所有權(quán)取得方即成為合同甲方，租賃期間，甲方不得以任何理由拆遷乙方地面建筑，國(guó)家統(tǒng)一規(guī)劃（屬公共建設(shè)）征用該土地除外，由土地占用方根據(jù)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)償。事實(shí)上，東顆粒廠地塊上，簽訂類似租賃合同的并不在少數(shù)。
后來，由于煙臺(tái)利華經(jīng)營(yíng)不善，將土地使用權(quán)抵押給了福山農(nóng)村信用社，福山農(nóng)村信用社旋即成為甲方。
2005年8月，煙臺(tái)市國(guó)土資源局福山分局將東顆粒廠地塊111981平方米（168畝）掛牌出讓，8月11日為掛牌截止日，掛牌起始價(jià)為66萬(wàn)元/畝，即地塊底價(jià)為11088萬(wàn)元。最終，華明房地產(chǎn)公司以11286.119萬(wàn)元競(jìng)得。
雖然掛牌公告顯示日期為2005年7月9日，但據(jù)當(dāng)?shù)亻_發(fā)商反映，直到掛牌前幾天，才獲悉需要繳納競(jìng)買保證金11086萬(wàn)元及履約保證金200萬(wàn)元才能參與競(jìng)拍，這相當(dāng)于競(jìng)拍前即必須籌足全部土地出讓金。幾天內(nèi)籌集1億多元的門檻將部分開發(fā)商擋在門外。同時(shí)，當(dāng)?shù)亻_發(fā)商稱競(jìng)得人華明房地產(chǎn)也并未繳納全部保證金。
與此同時(shí)，掛牌公告顯示，“本次掛牌出讓宗地以公告時(shí)的現(xiàn)狀為準(zhǔn)，競(jìng)得人需自行協(xié)調(diào)原產(chǎn)權(quán)單位自行拆遷地上建筑物、平整土地及其他相關(guān)事宜，成交價(jià)款只含土地出讓金及契稅，不含其他任何費(fèi)用。”
由于屬地管理的規(guī)定，經(jīng)開區(qū)為其辦理土地證。時(shí)代周報(bào)記者在煙臺(tái)市國(guó)土資源局經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)分局查閱土地出讓合同復(fù)印件時(shí)發(fā)現(xiàn)，8月11日為現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍，但該合同卻于8月3日已經(jīng)簽訂。
對(duì)此，煙臺(tái)市國(guó)土局經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)分局并不能解釋緣由。而煙臺(tái)市國(guó)土資源局福山分局副局長(zhǎng)姜珍川和土地儲(chǔ)備中心科長(zhǎng)蔡啟國(guó)共同接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)也表示，這不太可能。“合同最少兩三人審核，但誰(shuí)也不敢保證100%沒有筆誤。”蔡啟國(guó)說。
對(duì)于時(shí)代周報(bào)記者要求出示土地出讓合同原件、華明繳納的競(jìng)買保證金進(jìn)賬單，蔡啟國(guó)剛開始稱，這些材料在地籍科，具體經(jīng)辦人去煙臺(tái)市局報(bào)送材料了。時(shí)隔不久，蔡啟國(guó)又稱，該人員在市局開會(huì)，手機(jī)關(guān)機(jī)，無(wú)法聯(lián)系上。接近中午12點(diǎn)，蔡啟國(guó)告知，該工作人員臨時(shí)去濟(jì)南開會(huì)了，趕不回來。最終，煙臺(tái)國(guó)土局福山分局并沒能出示相關(guān)原件。
據(jù)知情人士透露，起初經(jīng)開區(qū)希望獲得該地塊，但福山區(qū)獅子大開口要價(jià)2億元，開發(fā)區(qū)旋即放棄。同時(shí)，福山區(qū)在2003年還給租賃戶們自建的廠房辦理了房產(chǎn)證，約定將來如果拆遷補(bǔ)償?shù)脑挘?0%的補(bǔ)償費(fèi)要上交。
權(quán)屬者不知地塊被拍
東顆粒廠的一位租賃戶質(zhì)疑，既然租賃合同還在有效期內(nèi)，土地出讓前就應(yīng)該先談妥賠償，解除合約，土地由政府收回后才能拍賣。
蔡啟國(guó)也承認(rèn)，如果有租賃合同存在的話，就不應(yīng)該進(jìn)行招、拍、掛，應(yīng)該租戶同意搬走簽字蓋章再征地。但他表示：“我們不知道有租賃合同的存在，當(dāng)初銀行（指福山農(nóng)村信用社）同意出讓了，銀行說都處理好了。”
對(duì)于土地出讓前，福山國(guó)土局是否對(duì)地塊進(jìn)行調(diào)研，蔡啟國(guó)稱：“我們只走訪權(quán)屬單位，只看地的現(xiàn)狀，租戶與我們無(wú)關(guān)。”
但據(jù)租賃戶反映，他們?cè)c福山農(nóng)村信用社溝通過，該信用社一開始并不知道地塊被出讓，“地塊出讓的事情還是我們通知信用社的，他們還一直說政府怎么這么不講理，后來政府為了擺平，給他們補(bǔ)償了1980萬(wàn)元。”
華明房地產(chǎn)在競(jìng)得東顆粒地塊6年后，直至今日仍未動(dòng)工，甚至拆遷工作都尚未展開。2010年5月，華明房地產(chǎn)委托煙臺(tái)三木拆遷有限公司及煙臺(tái)正宇房地產(chǎn)評(píng)估有限公司對(duì)東顆粒廠地塊的房屋及附屬設(shè)施實(shí)施拆遷，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按照煙開（2005）67號(hào)文和煙價(jià)（2008）40號(hào)文評(píng)估。
由于煙價(jià)（2008）40號(hào)文保護(hù)的是被征地農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，房屋適用范圍僅限承包地內(nèi)看護(hù)用房及臨時(shí)建筑，鋼筋混凝土房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為260-320元/平方米，這遭到了租賃戶們的一致反對(duì)，因?yàn)樗麄兊膹S房用地均屬集體建設(shè)用地，后轉(zhuǎn)為國(guó)有用地。
雖然經(jīng)開區(qū)政府相關(guān)部門曾出面協(xié)調(diào)，并認(rèn)為部分房屋為違章建筑，但一位租賃戶說，“福山區(qū)2003年給我們產(chǎn)權(quán)證了，如果按照這邊住宅均價(jià)8000-9000元/平方米算的話，按市價(jià)90%賠償，至少每平方米要7200元。當(dāng)時(shí)政府說是集體大證，所以沒有發(fā)到我們手上。即使不承認(rèn)有產(chǎn)權(quán)證，我們這里大部分房子都有2005年航拍圖，按照經(jīng)開區(qū)的有關(guān)政策，以前很多房子都是在沒有規(guī)劃的情況下建的，應(yīng)按照歷史遺留問題處理，凡是無(wú)證房，有航拍圖就視為有證房，補(bǔ)償1200-1600元/平方米，再加上經(jīng)營(yíng)損失等，至少補(bǔ)償2000-3000元/平方米。現(xiàn)在政府說我們違章，也拿不出證據(jù)來。建房的時(shí)候沒有說違章，還收管理費(fèi)，拍賣的時(shí)候也沒說違章，現(xiàn)在才來說違章，根本說不過去。”
該租賃戶表示，6年間，華明房地產(chǎn)從未主動(dòng)找租戶協(xié)商過補(bǔ)償?shù)氖虑椤！叭A明以前一直對(duì)外揚(yáng)言給了政府幾千萬(wàn)元，就應(yīng)該政府來拆遷。”
對(duì)此，蔡啟國(guó)回應(yīng)，“這是毛地出讓，公告上都有，應(yīng)該由開發(fā)商拆遷，錢給了誰(shuí)了，我們土地局不知道，讓開發(fā)商拿出證據(jù)來。開發(fā)商遲遲拆遷不了，是因?yàn)樯显L戶們一直在上訪，不簽拆遷協(xié)議導(dǎo)致的。”
而經(jīng)開區(qū)國(guó)土局相關(guān)負(fù)責(zé)人則告訴時(shí)代周報(bào)記者，“東顆粒廠是應(yīng)該由福山區(qū)政府負(fù)責(zé)拆除交地的，市政府也曾給福山區(qū)政府下過文件，限令什么時(shí)候拆除，但福山區(qū)政府一直沒有做到。負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)拆遷的煙臺(tái)開發(fā)區(qū)建設(shè)管理局局長(zhǎng)邵杰給出的說法是：“福山區(qū)把地賣了，我們來‘擦桌子’，財(cái)政拿錢的話列入誰(shuí)的預(yù)算，列入經(jīng)開區(qū)的預(yù)算沒來頭，財(cái)政收支不能光有支沒有收啊，如果替福山支出那至少應(yīng)該有個(gè)協(xié)議，沒協(xié)議預(yù)算列不進(jìn)去，政府總之要拿一部分錢來，今年之內(nèi)拆遷規(guī)劃要趕緊報(bào)上去。”
借口拆遷不了坐等升值
與東顆粒廠命運(yùn)不同的是，在煙臺(tái)市政府的協(xié)調(diào)下，西顆粒廠地塊最終交由經(jīng)開區(qū)在2008年6月拍賣。按照當(dāng)時(shí)的土地出讓公告，西顆粒廠土地屬于舊城改造項(xiàng)目。
西顆粒廠宗地面積148.7畝，其中包括賀蘭山路與小學(xué)共計(jì)46畝，巧合的是，其余102.7畝最終也被華明房地產(chǎn)公司以2941.0889萬(wàn)元競(jìng)得，毛地出讓價(jià)格為28.63萬(wàn)元/畝。
據(jù)悉，煙臺(tái)市國(guó)土局對(duì)西顆粒廠上訪租賃戶的答復(fù)是，該地塊凈地測(cè)算價(jià)格為87萬(wàn)元/畝。按照地方政策規(guī)定，凡舊城改造項(xiàng)目，開發(fā)商只需交納凈地30%的土地款，其余70%用來補(bǔ)償舊城內(nèi)的房屋及地上附著物、設(shè)備搬遷等。
按此計(jì)算，凈地與毛地的總差價(jià)5995萬(wàn)元。這部分應(yīng)該是西顆粒廠房屋及地上附著物、設(shè)備搬遷等的補(bǔ)償費(fèi)。但事實(shí)上，華明房地產(chǎn)仍按照煙價(jià)（2008）40號(hào)文來補(bǔ)償，補(bǔ)償價(jià)格僅為240元/平方米左右。
租賃戶煙臺(tái)新安立肥料有限公司代表尹傳浩告訴時(shí)代周報(bào)記者，2010年1月22日凌晨3點(diǎn)半，華明在沒有做出適當(dāng)?shù)牟疬w計(jì)劃和拆遷安置方案，也未對(duì)補(bǔ)償事宜協(xié)商的情況下，委托了沒有拆遷資質(zhì)的煙臺(tái)三山爆破工程有限公司，在沒有任何合法手續(xù)的情況下，自行將西顆粒廠上的房屋拆除。
“本應(yīng)該補(bǔ)償給老百姓的錢，開發(fā)商沒有補(bǔ)償，自己賺走了。如果不給老百姓，最起碼應(yīng)該按照凈地價(jià)格補(bǔ)給政府，這是國(guó)有資產(chǎn)的流失。當(dāng)時(shí)半夜，老百姓護(hù)著自己的房子，穿黃大衣的人拿著砍刀就把人揪下來，按到墻角，也不讓進(jìn)去拿東西。我們?nèi)?bào)案，派出所不管，說是民事糾紛。但如果我們打這些人，派出所就開始管了。” 尹傳浩說。
尹傳浩稱，“我廠里200多萬(wàn)元的設(shè)備全被埋了。我們本來都是下崗職工，借錢合伙買的設(shè)備，到現(xiàn)在設(shè)備還有欠款，人家追著要。本來我們廠一年盈利五六十萬(wàn)，好的話可以到100多萬(wàn)元，現(xiàn)在企業(yè)倒閉，什么收入都沒了。經(jīng)開區(qū)政府不肯露面，開發(fā)商不肯出錢。所以我們一直上訪到了國(guó)家信訪局，但現(xiàn)在問題還是沒有得到解決。”
對(duì)于西顆粒廠為何拆除了兩年還一直閑置，經(jīng)開區(qū)國(guó)土局相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋稱，“到現(xiàn)在規(guī)劃部門還沒批方案，公司一直按照意見修改，規(guī)劃局沒有批，人家怎么建呢。”
煙臺(tái)開發(fā)區(qū)規(guī)劃局用地規(guī)劃管理處工作人員馬其建則告訴時(shí)代周報(bào)記者，“華明到目前只拿過概念性方案給我們看，達(dá)不到報(bào)批的要求，到目前都沒有報(bào)過正式方案。”
“如果華明沒有錢開發(fā)的話，可以把地塊賣了，很多大的開發(fā)商都找過華明，有的愿意300萬(wàn)元/畝去收購(gòu)，也可以出拆遷費(fèi)，華明根本都不去談。它這是一箭雙雕，借口拆遷不了，等著政府來拆，一方面又可以坐享地價(jià)升值。長(zhǎng)江路上沒有地了，土地閑置對(duì)政府形象也不好。”煙臺(tái)當(dāng)?shù)匾晃婚_發(fā)商質(zhì)疑。
據(jù)該開發(fā)商測(cè)算，目前兩塊地總建筑面積近70萬(wàn)平方米，即使每平方米只掙2000元，就可以賺14億元，如果掙3000元/平方米，能凈賺21億元。但華明總共拿地才花了1.4億元左右。
根據(jù)《山東省城市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》，四級(jí)資質(zhì)開發(fā)企業(yè)可承擔(dān)建筑面積10萬(wàn)平方米以下的住宅區(qū)的土地、房屋以及與其投資能力相當(dāng)?shù)墓I(yè)、商業(yè)等建設(shè)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，僅能在所在地城市范圍承攬房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。但華明在經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)所規(guī)劃的建筑面積已經(jīng)達(dá)到了28.67萬(wàn)平方米之多。
對(duì)于拿地是否有暗箱操作，地塊到底何時(shí)開發(fā)等問題，在采訪華明房地產(chǎn)總經(jīng)理張自強(qiáng)的半個(gè)小時(shí)里，他始終不對(duì)任何問題做回答，反復(fù)“喊口號(hào)”，“我相信黨，相信政府。”
張自強(qiáng)說，“你做的是扒人家傷痛的事。我們?yōu)槭裁床环e極？我什么話都不愿意說，說了是浪費(fèi)。慢慢解決吧。”
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