“6月15日開盤，最低報(bào)價17.08萬元/平方米，最高報(bào)價高達(dá)22.9萬元/平方米。 ”在網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示的閔行區(qū)臻園18套別墅備受市場關(guān)注，這也是遠(yuǎn)中風(fēng)華園后，今年滬上再度出現(xiàn)報(bào)價超過20萬元/平方米的別墅房源。然而記者昨日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這些新開的房源竟是開發(fā)商早前只租不售的“二手房源”，按照住宅交付使用許可證信息顯示，這部分房源大多都是2005年就交付使用，至今已有8年房齡。更離奇的是，該批次房源的預(yù)售證為2006年頒布，到2013年6月才開盤，已經(jīng)過了7年時間。

預(yù)售證頒布后7年才開盤

位于閔行區(qū)金虹橋板塊的臻園，在上海豪宅市場一直是非不斷，早在2009年底，臻園就有一套獨(dú)立別墅成交價格超過10萬元/平方米，達(dá)11.4萬元/平方米，最終該別墅成交總價為0.5億元。然而在2010年初，該項(xiàng)目又被曝出，曾以19萬元的單價被稱為中國最貴豪宅的上海古北臻園23號別墅，遭遇被退的尷尬。

在沉寂3年后，臻園再出江湖。網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，該項(xiàng)目6月15日推出18套獨(dú)棟別墅，面積在271-379平方米，價格也秉承其一貫的風(fēng)格，最低報(bào)價17.08萬元/平方米，最高報(bào)價高達(dá)22.9萬元/平方米。昨日售樓處給出的報(bào)價為每套7000萬元-7900萬元不等。

然而記者調(diào)查卻發(fā)現(xiàn)這18套房源并非真正意義上的新房。“這批次房源就是一期的20幢獨(dú)棟別墅，不能算新房，開發(fā)商建好后只租不售，其中兩套到現(xiàn)在還有租約，沒有拿出來銷售。”一名周邊的二手房中介經(jīng)理介紹道。記者就此向售樓處咨詢，一工作人員也向記者證明，這批次房源早前都是用于出租的，且?guī)в泻唵窝b修。

到底這個房子有多老了呢？上海房管局網(wǎng)站的住宅交付使用許可證信息顯示，這部分房源大多都是2005年就交付使用，已有8年房齡。周邊中介也透露，其在交付使用后，就開始對外出租，“當(dāng)時是只租不售。”一中介經(jīng)理回憶道。

令人感到蹊蹺的是，在本次開盤的18套房源，其在網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示的預(yù)售許可證為滬房地閔字2006第024048號，也就是說，該預(yù)售證的頒布時間為2006年，距離現(xiàn)在已經(jīng)有7年的時間了，可謂史上最牛新盤。

晚賣7年不違規(guī)？業(yè)內(nèi)人士坦言，2007年上海市房管部門才出臺《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市商品房銷售監(jiān)管工作的通知》，進(jìn)一步規(guī)范商品房銷售行為及制止部分企業(yè)捂盤惜售、囤積房源，這才有了 “批準(zhǔn)預(yù)售后3—10個工作日內(nèi)必須對外開盤銷售”的規(guī)定。 “而這部分房源在2006年就拿到了預(yù)售證，政策難以打到它身上。 ”一分析人士如是說。

晚賣7年單價漲了近4倍

2006年獲得預(yù)售，晚賣7年，對于開發(fā)商而言，現(xiàn)在是一個不錯的時機(jī)，價格也漲了不少。

房價到底漲了多少呢？以該項(xiàng)目網(wǎng)上房地產(chǎn)唯一與2006年預(yù)售證頒布時間相近的2005年12月9日開盤三幢540平方米以上的獨(dú)棟別墅為例，網(wǎng)上報(bào)價單價為54000元左右。按此計(jì)算，這批次房源時隔7年后再銷售，價格漲了近4倍。

但17萬元—22萬元的單價，滬上市場卻恐難認(rèn)可。“據(jù)我們了解，這些房源原來的租金可達(dá)到6萬元/套/月—8萬元/套/月。 ”上海中原地產(chǎn)研究咨詢部高級經(jīng)理龔敏坦言，2006年的房子現(xiàn)在賣，開發(fā)商的報(bào)價都趕上市中心豪宅。“最近靜安別墅房源不過20萬元單價，但是從地段來看,金虹橋畢竟不能和靜安地段比。從戶型來看，因?yàn)榻ㄔ煸纾�又非老洋房，無論從附送面積還是房型結(jié)構(gòu)來看總有些陳舊，此次單價如此高，一是地段、二是房源少、三是租金較高較易出租，客戶購買具有自住投資雙重選擇。 ”龔敏分析道。

21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域分析師羅寅申也表示，臻園所在板塊雖近3年內(nèi)無均價在10萬元/平方米以上的成交記錄，以與金虹橋板塊接壤的古美羅陽板塊的萬源城B街坊作為項(xiàng)目參考，萬源城B街坊在2009年拿到29套獨(dú)棟別墅項(xiàng)目的預(yù)售證，至今總共售出9套，套均面積為512平方米，成交均價為12.1萬元/平方米。 “這與現(xiàn)在臻園報(bào)價還是有一定差距。 ”“現(xiàn)在豪宅市場主要看的是品質(zhì)，目前這個項(xiàng)目最大的問題是花園偏小，因?yàn)閱蝺r太高，很多買家在心理上難于承受。 ”中房信分析師薛建雄說。他分析認(rèn)為，該項(xiàng)目早前想賣，但市場跟預(yù)期價格差太多，開發(fā)商不賣，現(xiàn)在區(qū)域內(nèi)外籍高管越來越少，頂級豪宅越來越多。租賃不好做，房價反而很高，才會想出轉(zhuǎn)租為售的方式。“但是市場認(rèn)可恐怕要等一段時間。 ”

周邊中介代理也同樣對該項(xiàng)目前景持觀望態(tài)度。 “如果好賣的話，開發(fā)商不會找分銷來做。我們最近也在推這個項(xiàng)目，但是感興趣的客戶很少。 ”一中介經(jīng)理坦言。