2021年8月9日，越秀房地產投資信托基金（00405.HK，簡稱“越秀房托”）發布2021年中期業績公告。

2021年上半年整體經營保持穩定，收入總額人民幣8.82億元，同比增長6.1%；整體期末出租率約93.2%，同比增長1.1個百分點；成長型項目連續3年增長，經營收入9004萬元，近三年收入復合增長率17.8%；多維度成本管控見成效，期末融資成本同比下降66個基點；每個基金單位分派為0.1233港元，按基金單位于2021年6月30日的收市價4.00港元計算，按年計算的分派收益率為6.17%。

歷經疫情磨煉，上半年收入、整體出租率的增長，呈現的是越秀房托穩健經營的A面。而穩健經營的B面則是越秀房托務實基本盤，以運營賦能，實現資產、財務雙提升的“硬實力”所在。

上市16年，越秀房托憑借獨樹一幟的“三位一體”管理模式，實現資產管理與基金管理一體化、商業經營與物業管理一體化、資本提升與資產改造一體化，以 “經營+資產+財務”的三大提升“法寶”，塑造了一個優秀商業地產REIT樣本，資產價值持續提升，為投資者創造了豐厚、穩定的收益回報。

作為基金青睞、被越秀房托譽為“可以穩步穿越經濟周期”的寫字樓業態，在疫情大考中充分展現抗風險性，成為上半年業績的最大看點。2021年上半年越秀房托寫字樓收入保持穩定，期末出租率同比增長1.4個百分點。武漢越秀財富中心期末出租率攀升至88.1%，創歷史新高；杭州維多利中心上半年順利完成到期合同續簽，續租率達100%，續租租金漲幅最大，較上一手增長 11.0%。

越秀房托董事會主席、執行董事及行政總裁林德良先生認為，從供需循環、市場信心、內需持續增強來看，下半年中國經濟有望保持穩定復蘇的態勢。憑借越秀房托優異的物業組合和專業的管理人團隊，透過實施積極穩健的租務策略，配合有效的資產增值措施，積極把握潛在的投資機會，開拓資本市場融資機會，有效降低融資成本，從而繼續為基金單位持有人帶來穩定的回報。

堅守“穩健經營”的基本盤，持續提升運營“硬實力”、再疊加經濟穩定復蘇態勢，越秀房托在2021年下半年有望持續向好。

寫字樓收入保持穩定

出租率穩步增長

“穩健經營”是越秀房托半年成績單的關鍵詞。2021年上半年，期末整體出租率逆勢增長至93.2%，同比上升1.1個百分點。

寫字樓是可以穩步穿越經濟周期的產品。越秀房托所持有的物業組合中，寫字樓資產占比超過50%。2021年上半年，越秀房托寫字樓收入保持穩定，期末出租率同比增長1.4個百分點。其中，杭州維多利中心續租租金較上一手增長11%。

“明星項目”廣州IFC寫字樓表現依舊穩定，憑借經驗豐富的招商運營及客戶儲備資源，大幅提升高租值單元成交量。上半年實現新簽面積約1.6萬平方米，大部分為首次進駐的實力客戶，如AIA保險等。在續租方面，上半年順利完成進出口保險、合生元、南粵基金及建設銀行等重點客戶續租，確保優質客戶資源穩定。截至 6 月底，廣州IFC平均租金單價相對同區項目溢價約31%。

廣州IFC是華南首個具有國際運營管理體系的超高層綜合體地標建筑，先后獲得LEED、WELL、BOMA等多項國際認證，成為亞太地區首個獲得BOMA COE+360 雙認證的REITs資產項目。在防疫工作中，廣州IFC在全國首個實現電子通行證、穗康碼及行程軌跡的跨樓宇“三碼合一”，快速響應并設立廣州首個商務樓宇新冠疫苗臨時接種點，接種超過4.6萬劑次，以專業化、數字化技術落實寫字樓健康運營。

雖然跨越周期的增長與核心城市優質物業的抗風險能力密不可分，但優異的運營能力才是其根本。

越秀房托提出以城市發展規劃為導向，注重商辦業態尋找產業動能的“四個畫像”，并以此精準定位客戶。從研究城市發展規劃、描摹城市的“產業畫像”，找準“行業畫像”，精準定義“產品畫像” 與“服務畫像”。

為更精準的服務好后疫情時代下的租戶企業和白領，越秀全面升級“悅享會”，從To B 端的企業會員體系升級為“區塊鏈營銷平臺”，重構“人、貨、場”全新閉環，聯手商務局、CBD管委會、國際服裝設計師計文波等行業大咖，共同打造樓宇經濟生態圈。升級后的“悅享會”平臺面向越秀全線寫字樓租戶提供服務，整合上百家五百強企業，超過2000家寫字樓企業租戶資源，將產業發展與經濟發展深度連接打造一個精準營銷、促進流量轉換的平臺。

與此同時，越秀房托加強定向拓展產業客戶，有效緩解退租壓力并鞏固現有客戶穩定發展。

越秀大廈有效縮短招商空置期，上半年續租率超七成，同時新租方面瞄準央企國企、500強公司及高成長性客戶，期末出租率同比上升4.1%。維多利廣場上半年順利續租工商銀行，同時建立完善的經營數據分析體系，持續深化主力租戶幫扶工作。財富廣場提前續租下半年到期的重點租戶國旅運通，出租率保持高位運行。

整體看，越秀房托擁有的優質資產組合的基本盤是其獨有的競爭力所在，從而展現出極強的抗風險、跨越經濟周期能力。更為重要的是，越秀房托主動進行資產管理，以不斷創新塑造增長新動能，在運營層面不斷提升資產價值。

成長型項目連續 3 年增長表現亮眼

酒店公寓強勁反彈

2021年上半年越秀房托兩個成長型項目業績表現非常突出。武漢項目實現收入、出租率雙提升，越秀財富中心及星匯維港購物中心期末出租率創歷史新高。武漢項目2021年上半年經營收入9004萬元，同比增長1.1%；近三年收入復合增長率高達17.8%；期末出租率90.9%，同比增長5.6個百分點。

在上半年武漢整體辦公市場復蘇的態勢下，越秀財富中心有效執行價格管控，重點行業定向招商，實現新簽面積1.7萬平方米，樓內優質客戶擴租約50%，期末出租率攀升至88.1%的歷史高位，成功引入螞蟻金服，目前樓內擁有12家世界500強企業。面對近期國內疫情反復，越秀財富中心迅速組織樓宇內新希望、蒙牛等6家企業，聯合捐贈礦泉水、飲料、藥品等物資，分發給漢中街近300位醫護和志愿者，向高溫下奮戰在一線的工作人員送去關懷。武漢星匯維港購物中心則積極拓寬儲客渠道，加強風險客戶意向儲備，到期鋪位無縫起租，獲得期末出租率99.2%的優異成績，上半年新簽合同有效租金漲幅超9%。

杭州維多利中心出租率長期維持高位， 近三年出租率均維持在95%以上，2021年上半年續租率達100%，目前樓內世界500強共3家；2021年上半年經營收入1,647萬元，同比增長5.1%；近兩年上半年收入復合增長率達2.8%。

令市場欣喜的是，隨著疫情有效控制，酒店公寓業態強勁反彈。連續七年獲評“福布斯五星”的廣州四季酒店，通過推出特色主題產品，開展多渠道聯動營銷等方式提升酒店入住率。2021年上半年，廣州四季酒店經營收入1.45億元人民幣，同比增長94%；平均入住率同比增長27個百分點，高于競品2.3個百分點，繼續領跑第一梯隊。

國金雅詩閣公寓則堅持“以短補長”，在短租市場對大戶型進行合理促銷，實現經營收入5,045萬元人民幣，同比增長11.5%；平均入住率同比增長9.4個百分點，高于競品13.4個百分點，業績收入和GOP均排名雅詩閣中國區第一位。

資產改造疊加財技

持續助力物業保值增值

商辦項目資產按年收入實現穩步增長，其主要原因更在于越秀房托每年有計劃地持續進行更新和資本化改造，使物業保值增值，為租金最大化創造堅實基礎。

以白馬大廈為例，運營團隊主動求變，對即將合同到期的樓層商鋪實施差異化租賃政策和經營調整措施。將二樓進行經營調整，打造“時尚青創，活力之營”新定位；對六樓開展續約意向征詢，達成100%意向續約率；并將八樓由女裝調整為男裝品類，打造高樓層的品牌男裝基地。同時高質高效推進大廈外立面提升、二樓翻新改造等多項資本性改造工程，提升白馬形象，為經營保駕護航。

上半年投入的越秀財富中心及星匯維港購物中心冷熱源互通改造工程、寫字樓資本性改造工程，上海越秀大廈12樓裝修改造等工程已完工；正在推進實施的多項改造、裝修工程預計投入三千多萬元人民幣，將持續提升項目的設備安全和營商環境；下半年，越秀房托將計劃重點投入白馬大廈、國金中心四季酒店、上海越秀大廈等資本性改造工程，實現物業保值增值。

2021年上半年越秀房托主動管理融資成本見成效。期末整體融資成本從2020年末3.01%下降至2021年中期的2.47%，降幅54個基點。上半年把握美元債收益率七十年來低位，完成4億美元債再融資工作，發行收益率2.66%較到期美元債發行收益率4.99%降低233個基點，成功降低融資成本和優化債務結構。

優質資產組合“基本盤”韌性十足、成長型項目表現亮眼、酒店公寓強勁反彈、資產增值工程持續推進，以及一如既往的優秀運營能力和擁有獨居行業競爭優勢的融資成本，這些均是越秀房托的“硬實力”所在。

即使歷經疫情考驗，越秀房托依舊穩健當先，以資產管理“硬實力”構成獨有的市場競爭力，使得越秀房托對商業地產資產管理的運營和升級有了更多底氣。展望未來，從總的基本面來講，從供需循環、市場信心、內需持續增強來看，下半年中國經濟有望保持穩定復蘇的態勢。越秀房托憑借優異的資產組合和專業的運營管理團隊，通過實施積極穩健的租務策略，積極把握潛在的投資機會，再緊抓商業活力回暖、市場回升、產業動能調整的結構性機會，讓越秀房托的未來更具想象力。