北京樓市“首付貸”卷土重來 監(jiān)管重拳能否根治樓市頑疾?
圖片來源：視覺中國 文/肖源 丁華艷
據(jù)中國之聲《新聞縱橫》報(bào)道，隨著中國各大城市房?jī)r(jià)一路攀高，“首付貸”也逐漸進(jìn)入不少購房者的視線。所謂“首付貸”，是指在購房人首付資金不足時(shí)，地產(chǎn)中介或金融機(jī)構(gòu)以不同名義的貸款方式，向購房者提供支付房屋首付費(fèi)用的“貸款”。在一些房?jī)r(jià)較高的城市，“首付貸”可以讓部分購房者的實(shí)際首付費(fèi)用猛降至原有的10%。正因如此，首付貸也把很多支付能力不足的購房者拉入了房地產(chǎn)市場(chǎng)，再加上缺乏正規(guī)的信貸風(fēng)險(xiǎn)審查程序，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，部分支付能力較差的貸款者就會(huì)產(chǎn)生違約風(fēng)險(xiǎn)，從而擾亂樓市的正常秩序。
去年下半年，央行等七部門出臺(tái)新規(guī)，明確規(guī)定，中介機(jī)構(gòu)不得提供或與其他機(jī)構(gòu)合作提供首付貸等違法違規(guī)的金融產(chǎn)品和服務(wù)。今年3月開始的房產(chǎn)調(diào)控，也重申了禁止“首付貸”的監(jiān)管態(tài)度。然而，近期的北京樓市中，有些房產(chǎn)中介打著“信用貸”、“消費(fèi)貸”的旗號(hào)，仍在違規(guī)提供首付貸服務(wù)。前天(8號(hào))，北京市住建委發(fā)布《關(guān)于開展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)違規(guī)行為情況檢查的通知》，要求經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員就這些違法違規(guī)問題展開自查。明令禁止的首付貸是如何逃過監(jiān)管法眼的?北京市住建委此番出手又將有哪些舉措?
近日，記者以購房者的身份，走訪了北京朝陽、東城、西城多個(gè)房產(chǎn)中介。對(duì)于記者所說的“首付款不足，有沒有什么辦法”，西城區(qū)的一家中介機(jī)構(gòu)工作人員說，可以協(xié)助辦理信用貸。
工作人員：就是我們這塊倒是有解決首付的辦法，就比如說有這個(gè)信用貸款你應(yīng)該也聽說過吧。就是正常的信用貸款，大概是一個(gè)人是能貸三十萬。因?yàn)槟怯行庞觅J款的一個(gè)還款，和正常買房的一個(gè)貸款，可能就是得還款能力稍微多一點(diǎn)，這樣的話能解決買房首付的問題。是我們公司和銀行合作的，而且在我們這塊算是利率比較低的。利率的話現(xiàn)在基準(zhǔn)利率就是4.9。你買房首套是基準(zhǔn)，如果是二套就是上浮百分之二十。
這位工作人員一再保證，買房者只需提供收入證明和銀行流水就可以。而且，信用貸不影響個(gè)人征信。
中介2：因?yàn)槲覀冏龅倪@個(gè)信用貸都不上征信的，跟你們商業(yè)貸款一點(diǎn)關(guān)系都沒有。
中介1：那咱們?nèi)プ瞿莻�(gè)貸款的時(shí)候跟這個(gè)不影響嗎?
中介2：不影響。因?yàn)樗床怀鰜怼?/p>
而朝陽區(qū)的一家中介機(jī)構(gòu)工作人員，則提出了另一種解決方案，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)墊資，解決買房者首付不足的問題：
你可以做那個(gè)，我們這邊所謂的“墊資”，或者是說個(gè)人抵押消費(fèi)貸。如果夫妻倆的話，最多能貸200萬。我跟你們說，先提前給你們墊資，完了花一個(gè)墊資費(fèi)，那樣的話過完戶以后你可以把房本拿去抵押，抵押貸款墊資。
這位工作人員也一再承諾，如此操作，沒有任何政策風(fēng)險(xiǎn)。
中介：肯定是不會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)的，人家給你先拿錢墊資。
記者：那這個(gè)我們的對(duì)象到底是?
中介：銀行。
記者：聽說這個(gè)首付好像不太能貸款，好像不太合規(guī)吧?
中介：不是不合規(guī)，只是你們多產(chǎn)生點(diǎn)費(fèi)用而已，也合規(guī)，也是一樣的。
據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》的報(bào)道，有中介人員說，“如果銀行詢問您的資金用途，不要提買房、付首付。同時(shí)貸款到賬后需要先取現(xiàn)，存到其他銀行卡再用來購房，這樣銀行查不到貸款用途。其實(shí)銀行工作人員也知道貸款用途是購房，畢竟從中介走手續(xù)的貸款人都是買房的，只要不自己挑明，就沒有問題。”
除了個(gè)人信用貸、個(gè)人消費(fèi)貸之外，北京的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上，還存在“房抵貸”，也就是買房者名下如果有房產(chǎn)，可以以房產(chǎn)抵押貸款，用來付新購房產(chǎn)的首付。
此外，東城區(qū)一家房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的人員說，還可以通過做高房產(chǎn)網(wǎng)簽價(jià)的方式，提高貸款總量，進(jìn)而減少首付。
中介：正常的網(wǎng)簽價(jià)就按照他的指導(dǎo)價(jià)來做的，乘以面積得出來的網(wǎng)簽價(jià)，(這套房子)最高的話只能做到160萬，然后它的稅費(fèi)正常的就是2萬5。但是相應(yīng)的咱們把網(wǎng)簽價(jià)從200萬變到270萬，稅費(fèi)就變成6萬，然后300萬，(稅費(fèi))就是12萬。350萬，(稅費(fèi)就是)21萬。
以上這些違規(guī)操作的形式，大多限于二手房交易市場(chǎng)。但事實(shí)上，在北京遠(yuǎn)郊、河北涿州、廊坊，天津武清等地，“首付10%、開發(fā)商墊資”的樓盤促銷廣告并不鮮見。
位于北京八達(dá)嶺的孔雀城項(xiàng)目，一位售樓人員告訴記者：購房者只支付首付的一部分，由開發(fā)商墊付另外的首付余款，以此達(dá)到銀行的首付規(guī)定后辦理銀行按揭貸款。
銷售人員：目前北京周邊，可以實(shí)施首付分期政策的有八達(dá)嶺，還有涿州這兩個(gè)區(qū)域。70年產(chǎn)權(quán)的住宅是不限購的，外地人也可以買一套。正常的話，兩居30%首付是30多萬，就先交一半，大概15萬左右，剩下15-20萬，到2018年的年末截止，兩次還清，無利息，無手續(xù)費(fèi)。
記者：剩下的那20多萬是怎么來呢?通過什么渠道補(bǔ)齊?
銷售人員：是開發(fā)商借給您的，到時(shí)候還給開發(fā)商就可以了。
記者：為什么開發(fā)商要推這個(gè)首付分期呢?對(duì)他有什么好處呢?
銷售人員：有成交額的指標(biāo)，它想超額完成，所以出了這個(gè)首付分期政策，資金不全的人可以購買。
不僅孔雀城，武清的碧桂園也有類似的首付分期促銷措施，可以給付不起首付的客戶提供資金支持。
銷售人員：根據(jù)個(gè)人資質(zhì)，首付兩年分期。有的人有一套房貸，再買的話首付60%，那首付比例相當(dāng)高了，首付款就得大幾十萬，所以做成分期。
數(shù)據(jù)顯示，居民消費(fèi)性短期貸款在今年前七個(gè)月的增量已經(jīng)超過去年全年。相關(guān)動(dòng)向已經(jīng)引發(fā)監(jiān)管部門注意，北京銀監(jiān)局、人民銀行營業(yè)管理部已經(jīng)在本月5號(hào)聯(lián)合印發(fā)通知，要求北京市轄內(nèi)的金融機(jī)構(gòu)重點(diǎn)檢查資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況。
本月8號(hào)，北京市住建委發(fā)布《關(guān)于開展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)違規(guī)行為情況檢查的通知》，要求經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員展開為期三個(gè)月的自查。主要針對(duì)為購房人辦理“消費(fèi)貸”、“經(jīng)營貸”、“個(gè)人信用貸”、“房抵貸”作為購房首付款;違規(guī)發(fā)布、代理小產(chǎn)權(quán)房等禁止交易的房屋;協(xié)助、教唆購房人提供虛假材料，騙取購房資格或購房貸款等違法違規(guī)操作行為。
新華社昨天傍晚報(bào)道，北京市代市長(zhǎng)陳吉寧表示，要持續(xù)做好房地產(chǎn)調(diào)控工作，確保今年房?jī)r(jià)環(huán)比不增長(zhǎng)，努力實(shí)現(xiàn)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展。今年以來，北京連續(xù)出臺(tái)調(diào)控政策，發(fā)布了未來5年150萬套住宅用地供應(yīng)計(jì)劃，逐步搭建起促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的制度框架。
數(shù)據(jù)顯示，北京新建商品住房?jī)r(jià)格連續(xù)11個(gè)月環(huán)比不增長(zhǎng)，二手住房?jī)r(jià)格指數(shù)8月份環(huán)比下降0.8%。
