以房養老說易行難

2011-11-10 15:32 北京晚報

　　10月20日，北京市民政局公布了《北京市“十二五”時期老齡事業發展規劃》，明確提出，北京市鼓勵商業保險企業、商業銀行或住房公積金管理部門，建立公益性中介機構以開展“以房養老”試點業務。北京市老齡辦也透露，目前正在論證研究以房養老以及針對企業的相關鼓勵措施。

　　“以房養老”包括“住房反向抵押貸款”或稱“倒按揭”，指老人將房屋抵押給有資質的銀行、保險公司等機構，每個月從該機構取得貸款作為養老金，老人繼續在原房屋居住，去世后則用該住房歸還貸款，由銀行等金融機構處置貸款人房產。

　　·專家視點·

　　全經聯養生養老地產委員會主任、美國睿智養老集團睿智中國副總裁

　　陳宏：需求少——規章少使實操混亂

　　以房養老目前面臨三個障礙和“三道坎”。三個障礙一是受傳統思想的束縛，老人更愿意把房產傳給子女；二是須老人個人持有房產證，與子女分開居住，有房產的支配能力；三是老人的經濟條件要適中。條件好的老人沒必要把房子抵押出去以房養老，而經濟過差的老人以房子視為重要財產和歸宿，出于對風險的擔心，也不愿意用房子做倒按揭。

　　“三道坎”包括，一是保險體系上，出于對房屋70年產權等問題的顧慮，保險公司不愿做這種產品。與國外的土地產權私有化不同，我國房屋土地70年有效使用期后，如何續期，有償還是無償，目前并不明確。二是目前房價波動大，擔心房價下跌會對收益產生影響。三是實際操作上，保險公司推出什么樣的產品、房產如何評估、如何進行抵押等問題，目前都未解決，且無具體政策細則支撐。

　　目前來看，以房養老的需求群體仍比較少。要加強觀念上的引導，創造更多的市場條件，政策層面還需進行摸索。雖然有的地方、企業已經有自己的想法，但以房養老還要有兩三年的路程要走。與此相匹配的應是，我國醫療等社會保障制度的完善，以及養老院、老年公寓等養老機構設施及相關配套服務的提高。

　　幸福人壽保險股份有限公司董事長、原中國房地產開發集團總裁，“以房養老”的最早倡議者和積極推動者

　　孟曉蘇：需求大——養老難是中國國情

　　中國推行以房養老的時機已成熟，以房養老是解決中國養老難題的一項積極補充。以房養老非常適合中國國情。一方面，我國實行多年低工資制度，老年人沒有多少積蓄；另一方面，我國保險業欠發達，多數老年人沒有養老保險。

　　目前，有一種聲音擔心，按照中國傳統觀念，老人的房子要傳給子女，在老人觀念沒轉變之前，怎會參與“倒按揭”呢？事實上現在不少老人通過房改擁有了產權房，有的還購買了商品房，已有第二套或多套住房，還有超過10%的老人沒有子女。中國目前有60歲以上老人1.78億人，占總人口的13.3%。其中失能和半失能老人約3171萬人，大中城市空巢家庭達70%，目前的丁克家庭老人約有2000萬人。以房養老，正好針對這些人的需求。對于有多套住房的老年人來說，可以拿出一套來解決自己的養老問題。不可能一下子被接受，但市場需求是存在的。

　　北京市律師協會房地產專業委員會副主任、北京時代九和律師事務所高級合伙人

　　王建文：“70年限”不是障礙

　　70年土地使用年限并不是“以房養老”的障礙。我國現行的《物權法》對住宅建設用地70年使用期期滿后如何處置，規定的并不明確。《物權法》指出：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。”但是有償、還是無償自動續期，現行法律并沒有明確確認。不過，住宅土地使用權在期滿后，通過無償的方式得以續期，這在法律上應爭議不大。

　　很多人把“70年的土地使用權”和“永久的地上物產權”混淆了。他表示，民眾平時所說的“70年產權”其實是指“土地使用權”，而土地上面房屋的所有權，是歸于個人的，法律上講是永久性的。（記者陳靜思）

　　·網絡調查·

　　七成人不愿以房養老

　　“以房養老”是指老人將自己的產權房抵押或者出租出去，以定期取得一定數額養老金或者接受老年公寓服務的一種養老方式。11月4日至7日期間，本報聯合新浪樂居發布針對“以房養老”意向調查，共17171人參與投票。結果顯示：只有三成人群考慮抵押固定資產用以養老。

　　您的年齡是：

　　■30-45周歲 51.90%

　　■45-60周歲 27.70%

　　■30周歲以下 16.90%

　　■60周歲以上 3.50%

　　在您看來，退休金是否夠養老？

　　■不夠，需要少量補充 54.20%

　　■很不夠，需要抵押固定資產 15.20%