商品房消費五大陷阱！中消協梳理避坑指南

2021-11-02 中國消費者報任震宇點擊：次

11月2日，中國消費者協會發布2021年第三季度全國消協組織受理投訴情況分析數據顯示，受理消費者投訴258232件，同比增長17.43%，解決199611件，投訴解決率77.30%，為消費者挽回經濟損失3.35億元。

其中，商品房投訴情況專題報告指出房產交易中關聯金融等多個行業，使得商品房交易問題復雜化，經常發生消費糾紛。中消協總結，商品房消費五大陷阱，并作消費提醒。

1、房屋質量，暗藏玄機不勝防

房屋質量方面，消費者投訴的主要問題有：

一是房屋質量差，墻體及天花板開裂，地基下沉，屋面漏水滲水，管道滲漏不通等；

二是精裝修房暗藏玄機，如用材不實，高端宣傳、低標配置，工藝粗糙、質量不過關等；

三是隱蔽工程偷工減料，使用次品材料等；

四是水電管線布設不規范，使用不合格、劣質材料等。同一小區工程質量相仿，出現質量問題時容易引發群體投訴；

五是房屋有質量問題不及時維修或維修質量差。

例如，2020年張女士購買了位于山東省青島市黃島區的一套商品房，開發商承諾最晚于2021年7月份交房。2021年6月份開發商通知交房，但張女士在驗房時發現房屋的廚房頂部鋼筋外露、衛生間防水層未鋪設、房屋層高不符合合同約定等情形，要求開發商進行整改，但開發商一直不予理睬。青島市消費者權益保護委員會接訴后，聯系開發商負責人調查核實，負責人表示張女士反映的問題屬實，后期將會積極和張女士協商，妥善處理張女士提出的整改方案。

消協意見

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十條規定：“因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。”

因此，當房屋出現主體結構質量不合格和嚴重質量問題，影響消費者居住時，消費者可以要求解除合同并主張開發商賠償損失。當房屋出現滲水、空鼓等非嚴重質量問題時，保修期內開發商應承擔保修義務并對造成的其他損失承擔賠償責任。

2、價外加價，變相抬高售房價

房屋價格方面，消費者投訴的主要問題：

一是買房被要求購買裝修包、升級包等費用，變相提高房價。一些搖號熱銷樓盤的置業顧問隱晦告訴購房者，不買“裝修升級包”就無法簽訂購房合同；

二是隨意收取房價外費用，如團購費、排號費、改造費、開戶費等；

三是混淆定金、訂金、意向金等。有的開發商銷售時收取誠意金，選房時未經消費者同意將誠意金轉為定金并開具專用收據。發生糾紛時以定金不退為由拒絕退款。

例如，2019年5月，蔣先生購買了江蘇省南京市某樓盤的房子，刷卡付款時蔣先生被要求按照2筆刷，一筆是276萬多元，另一筆50萬元，兩張收據的單位名稱不同，其中50萬元為改造費，收據單位為某建筑裝飾工程有限公司。當時未給出改造項目和標準，且合同內未體現50萬元改造的內容。后經過了解，與蔣先生同一下疊戶型的其他業主存在未收50萬元改造費的情況。2021年6月30日，蔣先生向南京市消費者協會反映相關問題，并提出要求退還50萬元費用。經南京市消協房地產消費維權專業委員會工作人員調解，該公司最終將50萬元費用退還給了蔣先生。

消協意見

《價格法》第十三條規定，經營者銷售商品、提供服務應當明碼標價，不得在標價之外加價出售，不得收取任何未予標明的費用。

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規定：“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理。”

《民法典》第五百八十七條規定：“債務人履行債務的，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定，致使不能實現合同目的的，無權請求返還定金；收受定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定，致使不能實現合同目的的，應當雙倍返還定金。”

商品房買賣中，開發商經常以認籌金、誠意金、排號費等各種名義提前收取消費者費用，然后通過合同將其轉化為定金，限制消費者解除合同的權力，使消費者權益遭受損害。消費者要注意查看相關票據和合同內容，防止交費名目發生變化。

3、隱瞞夸大，違規誘導購房人

在售樓宣傳方面，消費者投訴的主要問題：

一是隱瞞房屋性質，違規誘導消費者交易，比如隱瞞限售房情況（限售期內不能過戶）、公寓房的產權年限（大多為40年）等，損害消費者權益；

二是通過圖片文字、現場展示、口頭承諾等形式作虛假宣傳、虛假承諾；

三是以協助辦理貸款為名誘導不具備條件的消費者購房；

四是隱瞞重要不利因素，未充分履行告知義務，比如周邊設施情況等；

五是夸大宣傳房屋的有利條件，誘導交易，比如學區房、交通條件等。

例如，2021年5月初，消費者鐘先生在四川省內江市威遠縣某房地產售樓部看中一套79平方米商品房，房屋總價款為33萬余元。鐘先生告知售樓人員自己因征信問題可能無法辦理貸款，售樓人員稱他們有渠道可以協助消費者向銀行成功辦理貸款。隨后雙方簽訂了訂購合同，消費者以按揭方式支付了3成首付款共計10萬余元，雙方約定，余款23.6萬元將由售樓部協助消費者向銀行申請辦理貸款。由于貸款未獲批，消費者無力承擔剩余房款，6月初消費者要求解除購房合同并退還房款。開發商稱若解除購房合同，應當按合同約定支付房款總價15%共計5萬余元違約金。雙方多次協商無果，消費者于7月1日投訴至威遠縣保護消費者權益委員會。經工作人員組織4次現場調解，最終開發商同意退還消費者首付房款，終止合同。

消協意見

消費者有權知悉所購房屋的真實情況，包括房屋本身、配套設施及周邊規劃。

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，構成要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。”

《商品房銷售管理辦法》第十五條規定：“房地產開發企業、房地產中介服務機構發布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買賣合同中約定。”

《房地產廣告發布規定》明確了房地產廣告內容不得含有升值或者投資回報的承諾、不得以項目到達某一具體參照物的所需時間表示項目位置、不得違反國家有關價格管理的規定、對規劃或者建設中的市政條件作誤導宣傳。

對于房屋交易，消費者應當結合自身信貸條件合理安排，不符合信貸條件的，切勿輕信開發商或中介協助成功辦理貸款的承諾。

4、花式違約，各種理由拒擔責

合同履行方面，消費者投訴主要問題：

一是交付的房屋與樣板房、樓書宣傳等不一致。如房屋層高變低、多出橫梁等；

二是房屋面積縮水，與合同約定面積不符；

三是開發商延遲交房，拒不承擔違約責任；

四是交房后，不能及時協助業主辦理過戶；

五是綠化帶、健身區等未隨房交付或改為其他用途，如游泳池變停車位等；

六是利用補充協議、特別約定等方式推行不公平格式條款。

例如，2019年11月安徽省天長市消費者潘先生在天長市某房產公司訂購一套房屋，訂購房屋的同時還簽訂了無理由退房協議，協議書規定購房人自簽署《商品房買賣合同》及《無理由退房協議書》之日起至辦理入住手續前的任何時間，購房人享有無理由退房的權利。2019年11月自潘先生簽訂合同后，房產公司卻一直不能正式網簽，故于2020年11月9日申請無理由退房。房產公司卻以各種理由遲遲不予以退款，2021年6月潘先生投訴到天長市消費者權益保護委員會。天長市消保委接訴后立即安排專人調查，消費者投訴屬實。經消保委工作人員溝通調解，最終達成一致意見：被訴房產公司安排專人處理退款事宜，7月下旬消費者收到退房款64萬余元。

消協意見

依法履約、合格交付，是經營者的應盡義務。

根據《民法典》規定，經營者應當按照約定全面履行自己的義務，履行不符合約定的，應當按照合同約定承擔違約責任。

《商品房銷售管理辦法》第三十條規定：“房地產開發企業應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產開發企業應當承擔違約責任。”

相對于消費者而言，開發商屬于強勢一方。一些開發商利用定金等方式先行固定消費者，再通過補充協議等“繞開”示范合同強迫消費者接受其單方擬定的不公平格式條款，排除、限制消費者權利，加重消費者責任，減輕、免除經營者責任，消費者要么接受不公平條款，要么損失定金，陷于兩難境地。

5、房屋中介，魚龍混雜要當心

房屋中介方面，消費者投訴的主要問題：

一是一些房屋中介弄虛作假，比如發布虛假房源信息、房源價格不透明、隱瞞房屋的真實情況等；

二是有的存在亂收費現象，比如未告知或未經消費者同意收取代辦費、銀行貸款手續費等；

三是有些房屋中介違規操作，比如泄露買賣雙方個人信息、承諾辦理銀行貸款、代替銀行為買方做資金監管、將購房款據為己有或者挪作他用等；

四是有的中介公司及工作人員混淆網簽備案、網簽居間、抵押等概念，誤導購房人，使其支付首付與中介費后無法實現網簽過戶；

五是有些利用格式條款侵害消費者合法權益或未按照合同內容履約等。

例如，2021年5月，浙江省臺州市蔣先生通過黃巖開鴻房產中介所購買了一套二手房。后來蔣先生在辦理過戶手續時，因該房產未滿兩年，需要按全額繳納5.6%增值稅及附加稅種。蔣先生認為中介明明介紹該房產產權滿兩年以上，現在卻未滿兩年，與實際不符，遂向臺州市黃巖區消費者權益保護委員會投訴。接訴后，工作人員聯系投訴雙方進行調解，由于雙方對減免費用訴求差距過大，調解未成功，蔣先生表示會通過法律途徑進行解決。

消協意見

《房地產經紀管理辦法》第二十二條規定：“房地產經紀機構與委托人簽訂房屋出售、出租經紀服務合同，應當查看委托出售、出租的房屋及房屋權屬證書，委托人的身份證明等有關資料，并應當編制房屋狀況說明書。經委托人書面同意后，方可以對外發布相應的房源信息。”

在簽訂房地產經紀服務合同前，房地產經紀機構及經紀人應當如實向委托人說明房地產經紀服務合同和房屋買賣合同的相關內容，并就各方權利義務進行如實告知。房地產經紀機構及經紀人未履行應盡義務，造成消費者損失的應當承擔賠償責任。

中消協意見

1、堅持“房住不炒”，維護房地產市場健康發展與住房消費者合法權益。

2、房地產企業應當依法誠信經營，保質保量合格交付。杜絕粗制濫造、偷工減料，虛假宣傳、不當誘導，擅自變更、隨意違約，捆綁提價、胡亂收費，霸王條款、推諉塞責等問題，以良好品質、真誠服務回饋廣大消費者的信任。

3、房屋中介機構應當加強管理，有效約束從業人員，切實履行應盡義務。杜絕發布虛假信息、隱瞞真實情況、利用不公平格式條款等侵害消費者合法權益。

4、消費者購房要注意多看多問，加強自我保護。要仔細查看房地產開發企業、房屋中介機構的資質、信譽：

購買新房時，注意查看《國有土地使用權證》《建設用地規劃許可證》《建設工程規劃許可證》《建設工程施工許可證》《商品房預售許可證》或《商品房銷售許可證》。

對于房屋位置、環境、配套等情況，切勿輕信口頭承諾，重要內容一定要寫入合同。

注意了解房屋產權、限購政策、貸款條件等相關內容。自身不符合購房條件的，不要抱僥幸心理，寄望經營者的不實承諾。

簽訂合同前，要認真閱讀、完整理解合同條款及補充協議、合同附件，比如房屋面積、樓層、房號、房屋價格、交房時間、交房標準、解除合同的條件、違約責任等。