中國房產質量周報第三十三期：警惕延期交付賠償的“霸王條款”
2022-04-13 中國質量萬里行 點擊：次
“關注房屋質量、共建美好生活”，中國房產質量周報第33期發(fā)布。
2022年4月4日-4月10日，中國質量萬里行共收到95條業(yè)主投訴信息，加上網絡監(jiān)測的輿情數據，最終整理出10個需要重點關注的問題項目。具體來看，本周重點投訴項目涉及的開發(fā)商包括深圳天勤置業(yè)、武漢金鑫集團、西安宏德房地產開發(fā)有限公司、綠地集團、邯鄲市華星房地產開發(fā)有限公司、中海地產、陽光城、卓越集團、紫薇地產以及遠洋地產。涉及的項目分別是星都˙梅沙天邸、金鑫未來港、錦尚云天·古鎮(zhèn)、綠地梓灣國際康養(yǎng)度假區(qū)、金水灣、中海潤山府、陽光城檀苑、卓越坊、紫薇東進四期和遠洋天著春秋。
經統(tǒng)計，十個項目涉及的問題包括：強行交付、項目停工、延期交付、已售房產被抵押、房屋質量問題等。
本期投訴項目中，中國質量萬里行重點關注沈陽市中海潤山府、西安市卓越坊以及濟南市遠洋天著春秋三個項目。其中，中海潤山府業(yè)主反映，由于選用不透氣PVC壁紙，致使2021年12月25日交付時墻體發(fā)霉，樓盤目前仍在整改中，中海地產卻要求業(yè)主按照12月25日為起始日收取物業(yè)費、車位費、采暖費等；卓越坊業(yè)主反映，簽訂合同時約定交房時間為2022年11月30日，項目自2021年10月停工，今年3月17日復工，業(yè)主擔心，從現場實地感受來看，卓越坊目前的狀態(tài)是“有序緩慢施工”，每日有進度，但按此進度無法在規(guī)定時限交房；濟南市遠洋天著春秋業(yè)主反映，合同約定于2021年8月30日前交房，先后三次發(fā)出延期交付通知，最終，在臨水臨電、部分公共區(qū)域設施未完工情況下2022年1月30日強行交付，這期間出現了兩個延期賠付標準，部分業(yè)主合同約定延期賠付金額上限為房價款的1%，部分業(yè)主約定延期賠付金額無上限。
沈陽中海潤山府：300戶壁紙發(fā)霉 整改已近4個月
中海潤山府位于遼寧省沈陽市全運一東路與莫園東路交匯處，系中海地產旗下項目，開發(fā)商為沈陽市中海海嘉房地產開發(fā)有限公司。主力戶型為120平至165平的3居、4居，全裝修交付，均價為19000元/平方米。
近期，多位中海潤山府的業(yè)主反映：開發(fā)商選用了不透氣PVC劣質壁紙致使2021年12月25日交付時近300戶業(yè)主家中墻體均發(fā)霉。
對此，開發(fā)商否認為房屋壁紙質量問題，“因為地暖供熱后室內驟然升溫造成墻體內涼氣與室內空氣產生溫差，在壁紙內側形成一層細微冷凝水，造成壁紙內側發(fā)霉。”開發(fā)商稱，將成立了專項處理工作組，逐戶排查，為每戶業(yè)主制定專項維修方案，鏟除發(fā)霉壁紙，重新鋪貼后共同驗收，保障在2022年1月30日前處理完全部問題。
“截止4月7日，開發(fā)商仍在維修，而且是一家一家維修，非常慢。目前，未曾給業(yè)主一個明確態(tài)度，未提及賠償事項。”一位業(yè)主表示。另有多位業(yè)主反映，“2021年底至今，中海潤山府先后推出了幾次特價房源，價格為14500元-15000元/平方米，侵害了我們購房者的利益。”據悉，該項目均價為19000元/平方米，業(yè)主購買價為18000-21000元/平。
對此，沈陽市房產局通過人民網領導留言板回復稱：“我局已就此問題約談了中海地產沈陽公司負責人，開發(fā)商表示，由于受到市場影響，銷售情況很不理想，臨近年底公司資金緊張，因此較大幅度地下調了價格。我局已要求開發(fā)商把控降價節(jié)奏和幅度，在解決自身經營困難問題的情況下，盡量考慮已購房業(yè)主的心理和利益。”
中海潤山府售樓處的工作人員4月8日稱：“此前推出的特價房為臨街頂樓房源，其余房源均價為21000元每平方米。”
西安卓越坊：停工半年 業(yè)主質疑能否按期交付
卓越坊由陜西卓越華悅置業(yè)有限公司負責開發(fā)建設，系卓越集團旗下。項目占地面積134.094畝，總建筑面積36萬平方米，總投資金額為360000萬元。公開資料顯示，項目于2020年4月18日首次開盤，預計于2022年11月30日2#、6#、7#、8#、10#樓完成交付。
2021年10月，業(yè)主發(fā)現工地有停工跡象，隨后向開發(fā)商詢問進展，開發(fā)商稱鋼筋價格上漲導致。11月，工地仍只有少數工人，未復工。“對此，開發(fā)商給出的理由是冬季減霾減排政策要求，而且全運會期間施工進度需減緩，開發(fā)商承諾復工時間為2022年2月16日。”一位業(yè)主表示。
有業(yè)主稱，2022年2月16日，工地大門緊鎖，并無工人出入。直至3月17日，卓越坊開始復工，4月2日，8位業(yè)主代表進入卓越坊工地參觀，“從現場實地感受來看，卓越坊目前的狀態(tài)是‘有序緩慢施工’，一期室外工人較少，施工人員大約三、四十人左右。二期的施工人數更少，在材料加工區(qū)和物料堆放區(qū)見到少量施工人員，人數不超過10人，樓外部主體和室內未見人員施工。按此進度無法在規(guī)定時限交房。”
針對卓越坊工程進度以及交付時間等問題，卓越坊開發(fā)商工作人員2022年4月7日稱，“3月份已經復工了，一期公布的交付時間為2022年11月30日，如有其它情況，我們會另行通知”。
濟南遠洋天著春秋：三次延期交房 具體交付時間未知
濟南遠洋天著春秋位于山東濟南歷城圍子山路與世紀大道交匯處北800米，系遠洋地產旗下項目，由濟南全達投資開發(fā)有限公司開發(fā)建設。開盤時間為2020年4月27日，包含洋房、合院、疊拼三種產品形態(tài)，約定為全裝修交付。
2021年8月26日至2022年1月底，業(yè)主先后收到三次延期交付通知。開發(fā)商后電話通知業(yè)主于1月30日收房，在收房現場，業(yè)主發(fā)現，“項目并未達到交付標準。小區(qū)仍是臨水臨電、公共區(qū)域設施未完工、塑膠跑道路面未鋪設完整，只是以綠布進行簡單覆蓋。”
遠洋天著春秋開發(fā)商稱，據2021年12月17日濟南市住房和城鄉(xiāng)建設局印發(fā)《關于做好我市房地產開發(fā)項目交付管理工作的通知》，項目于1月29日取得了單體竣工驗收備案，已具備交付條件。業(yè)主則認為，作為上述通知下發(fā)日之前已簽訂合同的項目，遠洋天著春秋應滿足合同約定的“竣工綜合驗收備案”各分項驗收條件，即包括項目紅線內供水、供電、供氣、供暖等配套設施等出具相應工程竣工驗收合格證明文件，僅取得單體竣工驗收備案，并未達到交房條件。
對此，歷城區(qū)住建局工作人員4月7日稱：“2021年底新規(guī)實施后，目前住建部門僅負責單體工程驗收，遠洋天著春秋已經通過。其他分項驗收由區(qū)審批局負責，具體進度需要咨詢審批局了解。”歷城區(qū)行政審批服務局電話始終無人接聽。
項目售樓處銷售人員稱：“目前項目是延期交付，對于具體交付時間以及工程進度并不清楚。”截至目前，遠洋天著春秋業(yè)主表示，“仍未收到開發(fā)商下發(fā)的正式收房通知，只是聽說會在今年6月底交房。”
重點投訴問題：延期賠付方案中的“霸王條款”
本期重點投訴項目遠洋天著春秋業(yè)主反映，購房合同約定的延期賠付金額設置了最高上限，即總房款1%，按照一套總價200萬的商品房計算，最高僅能獲得2萬元賠償，而該項目已經延期交付超過半年，目前，交付時間仍未定，業(yè)主不得不承受房租及月供雙重壓力。
實際購房經歷中，不少購房者在得知所購房屋不能按時交付后，才發(fā)現購房合同中約定的延期交付存在一系列霸王條款，包括：一定時間內免責不予賠償、賠付標準過低(日賠償金額低于萬分之一)、設置賠償上限等。
北京金訴律師事務所主任律師王玉臣認為，購房人在簽署認購協(xié)議、購房合同及附加協(xié)議時，如合同條款包含以下特征，可判斷為“霸王條款”，購房人可主張條款無效。首先，購房合同條款排除了開發(fā)商的主要責任和義務。比如，逾期交房開發(fā)商不承擔任何違約責任等。其次，購房合同中雖然約定了開發(fā)商的違約責任，但雙方的權利義務不對等。如開發(fā)商逾期交房的違約金非常低，購房人違約卻要支付高額違約金。
近期，安徽省滁州市城房·金城學府、陜西省西安市三迪·楓丹、山東省青島市天一仁和宸璟、浙江省寧波市卓越蔚藍海岸以及天津市實地海棠雅著等項目的業(yè)主稱，他們的延期賠付方案中就存在此類條款。
王律師建議，購房者在簽署合同的時候一定要認真看，千萬不要一帶而過。對于延期交付的“霸王條款”，可以在簽署前向當地的住建部門或市場監(jiān)督局進行投訴，要求修改格式文本。一旦發(fā)生逾期交付，購房者首先看查明合同中約定的賠付標準，并將違約金賠付的標準可以和自己損失進行對比，如房屋延期交付的賠償標準可以參考延期交付期間同地段、同類型房屋的租金。若合同約定的違約金遠低于購房人的實際損失，購房人可以按照實際損失主張賠償，若開發(fā)商拒絕賠付，購房者可以根據房屋買賣合同的約定向法院提起訴訟，要求開發(fā)商承擔違約責任。
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