山東濟(jì)南遠(yuǎn)洋天著春秋延期交付三次 業(yè)主對(duì)交付質(zhì)量、賠償標(biāo)準(zhǔn)存訴求
2022-04-19 中國(guó)質(zhì)量萬(wàn)里行 點(diǎn)擊：次
近日，山東濟(jì)南遠(yuǎn)洋天著春秋的業(yè)主張強(qiáng)(化名)稱(chēng)，2020年9月，自己花費(fèi)200萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了一套遠(yuǎn)洋天著春秋二期的商品房，購(gòu)房合同約定2021年8月30日前交房，臨近交房卻并未收到入住通知，反而收到了三次延期交付通知，截至目前，已延期7個(gè)多月，房子仍未交付。
張強(qiáng)說(shuō)，根據(jù)雙方合同約定，若房屋延期交付超過(guò)60天，按日計(jì)算向買(mǎi)受人支付全部已付款0.02%的違約金，最高上限為總房款1%。“以200萬(wàn)元房?jī)r(jià)計(jì)算，最高賠償上限只有2萬(wàn)元，按日計(jì)算相當(dāng)于50天的賠償金額，但事實(shí)上房屋如今已延期200多天，超過(guò)賠付上限時(shí)間4倍有余。目前，房屋仍存多處質(zhì)量問(wèn)題，還在整改中，不知何時(shí)能具備交付條件。”
三次延期通知
公開(kāi)資料顯示，濟(jì)南遠(yuǎn)洋天著春秋位于山東濟(jì)南歷城圍子山路與世紀(jì)大道交匯處北800米，系遠(yuǎn)洋地產(chǎn)旗下項(xiàng)目，由濟(jì)南全達(dá)投資開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)，項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)間為2020年4月27日，包含洋房、合院、疊拼三種產(chǎn)品形態(tài)，約定為全裝修交付。
按照雙方購(gòu)房合同約定的交付時(shí)間，業(yè)主們并沒(méi)有如期得到收房通知，卻先后三次收到了開(kāi)發(fā)商出具的延期交付通知書(shū)。
2021年8月26日，臨近合同約定的交房日，遠(yuǎn)洋天著春秋業(yè)主等來(lái)的不是收房通知，而是一份開(kāi)發(fā)商落款的延期交付通知書(shū)。通知書(shū)的內(nèi)容為“受到疫情防控、臺(tái)風(fēng)暴雨極端天氣影響，導(dǎo)致項(xiàng)目工期順延2個(gè)月左右，最晚將于2021年11月30日前完成交付”。關(guān)于延期交付違約金的部分，通知表示“自2021年8月31日開(kāi)始計(jì)算延期交付違約金，直至交付通知書(shū)中載明的交付首日止”。
圖源：業(yè)主
2021年11月29日，延期交付日前夕，開(kāi)發(fā)商再次發(fā)出延期交付通知書(shū)，稱(chēng)“不得不抱歉地通知業(yè)主，其所購(gòu)房屋尚需延期交付，具體交付日期預(yù)計(jì)在2022年1月15日左右。”
第二次約定交付日前夕，遠(yuǎn)洋天著春秋的業(yè)主仍未能按期收房，等來(lái)的又是一份延期交付通知。”遠(yuǎn)洋采用快遞方式發(fā)出延期交付通知。張強(qiáng)稱(chēng)，“業(yè)主都回家過(guò)年了，所以大多數(shù)人并沒(méi)有接到通知。”
驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)存爭(zhēng)議
春節(jié)前幾天，部分業(yè)主們被電話告知“可以收房了”。張強(qiáng)說(shuō)，“部分能趕在2022年1月30日收房的業(yè)主稱(chēng)，‘房子實(shí)際都沒(méi)完工’，最后真正收房的業(yè)主只有20多戶。“
對(duì)此，濟(jì)南遠(yuǎn)洋天著春秋開(kāi)發(fā)商稱(chēng)，“項(xiàng)目已于2022年1月29日取得了單體竣工驗(yàn)收備案。”業(yè)主們卻認(rèn)為，房屋并未達(dá)到交付標(biāo)準(zhǔn)。“小區(qū)仍是臨水臨電，甚至公共區(qū)域設(shè)施還未完工，樓梯破敗不堪，塑膠跑道路面未鋪設(shè)完整，只是以綠布進(jìn)行簡(jiǎn)單覆蓋。”
根據(jù)2021年12月17日濟(jì)南市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局印發(fā)《關(guān)于做好我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目交付管理工作的通知》規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目交付時(shí)不再要求取得竣工綜合驗(yàn)收備案。以通知下發(fā)之日為節(jié)點(diǎn)，此前已簽訂商品房銷(xiāo)售合同尚未交付的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，如果合同約定交付條件為竣工綜合驗(yàn)收備案，則須達(dá)到原“竣工綜合驗(yàn)收備案”各分項(xiàng)驗(yàn)收條件方可交付，交付現(xiàn)場(chǎng)須公示各分項(xiàng)驗(yàn)收合格證明或材料。
業(yè)主認(rèn)為，作為上述通知下發(fā)日之前已簽訂合同的項(xiàng)目，濟(jì)南遠(yuǎn)洋天著春秋應(yīng)滿足合同約定的“竣工綜合驗(yàn)收備案”各分項(xiàng)驗(yàn)收條件，即包括項(xiàng)目紅線內(nèi)供水、供電、供氣、供暖等配套設(shè)施等出具相應(yīng)工程竣工驗(yàn)收合格證明文件，僅取得單體竣工驗(yàn)收備案，顯然并未達(dá)到交房條件。
截至目前，張強(qiáng)表示，“仍未收到開(kāi)發(fā)商下發(fā)的正式收房通知，只是聽(tīng)說(shuō)會(huì)在今年6月底交房。”
對(duì)此，濟(jì)南市歷城區(qū)住建局工作人員4月7日稱(chēng)：“2021年底新規(guī)實(shí)施后，目前住建部門(mén)僅負(fù)責(zé)單體工程驗(yàn)收，遠(yuǎn)洋天著春秋已經(jīng)通過(guò)。其他分項(xiàng)驗(yàn)收由區(qū)審批局負(fù)責(zé)，具體進(jìn)度需要咨詢審批局了解。”歷城區(qū)行政審批服務(wù)局的電話始終無(wú)人接聽(tīng)。同日，遠(yuǎn)洋天著春秋項(xiàng)目售樓處的銷(xiāo)售人員稱(chēng)：“目前項(xiàng)目是延期交付，對(duì)于具體交付時(shí)間以及工程進(jìn)度并不清楚。”
延期賠償金標(biāo)準(zhǔn)不同
交房標(biāo)準(zhǔn)存在爭(zhēng)議，交房時(shí)間待定，讓張強(qiáng)等業(yè)主更不平的是，購(gòu)房時(shí)間較早的與后期購(gòu)房的購(gòu)房合同相比，在延期交房賠付標(biāo)準(zhǔn)上有很大不同。
依據(jù)雙方簽署的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》來(lái)看，張強(qiáng)發(fā)現(xiàn)，合同規(guī)定房屋交付為“逾期在60日內(nèi)，自約定的交付期限屆滿之次日起至實(shí)際交付之日止，出賣(mài)人按日計(jì)算向買(mǎi)受人支付全部已付款萬(wàn)分之【壹】的違約金;逾期超過(guò)60日后，自約定的交付期限屆滿之次日起至實(shí)際交付之日止，出賣(mài)人按日計(jì)算向買(mǎi)受人支付全部已付款萬(wàn)分之【貳】的違約金(但違約金總額不超過(guò)房屋總價(jià)款的百分之【壹】)，并于該商品房實(shí)際交付之日向買(mǎi)受人支付違約金。”
圖源：業(yè)主
按照這樣的賠付標(biāo)準(zhǔn)來(lái)計(jì)算，張強(qiáng)所購(gòu)買(mǎi)的商品房的房?jī)r(jià)為200萬(wàn)元，若延期交付在60天以內(nèi)最高可獲賠1.2萬(wàn)元;如果按照購(gòu)房合同約定的延期賠付最高上限(總房款1%)，也只有2萬(wàn)元的賠償。張強(qiáng)說(shuō)，后期業(yè)主簽訂合同中卻約定了延期賠付并無(wú)上限，按實(shí)際天數(shù)賠付。張強(qiáng)表示，”存在兩個(gè)賠付方案以及賠付標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于前期購(gòu)買(mǎi)的業(yè)主并不公平。“
對(duì)此，房產(chǎn)律師李毅(化名)表示，首先，業(yè)主可以從格式條款的角度去主張?jiān)摋l約定無(wú)效，不按照本條約定執(zhí)行。在雙方簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中，出賣(mài)人向買(mǎi)受人支付的違約金總額不得超過(guò)買(mǎi)受人房屋總價(jià)款的1%，其內(nèi)容明顯減輕了自身的責(zé)任，按照《中華人民共和國(guó)合同法》第三十九條規(guī)定，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，但在該合同中，開(kāi)發(fā)商并未用對(duì)文字加深等方式合理提醒買(mǎi)受方。開(kāi)發(fā)商為自己的違約行為設(shè)定了上限，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四十條的規(guī)定，提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無(wú)效。
其次，約定低于實(shí)際損失的的可以主張調(diào)整賠償標(biāo)準(zhǔn)，按照實(shí)際損失或者合理的違約金標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行起訴。根據(jù)中華人民共和國(guó)民法典第五百八十五條關(guān)于【違約金】相關(guān)條款中有這樣的規(guī)定，“約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予以增加，約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予以適當(dāng)減少。”
張強(qiáng)說(shuō)，不少業(yè)主無(wú)奈地表示已經(jīng)耗不起，“一方面要還著房貸，另一方面還要租房，面對(duì)寥寥無(wú)幾卻有上限的延期賠付違約金，只能被迫收房。”
圖源：業(yè)主
張強(qiáng)說(shuō)，樓盤(pán)宣傳中“高端改善”標(biāo)簽在交付時(shí)差距很大。“在小區(qū)公共區(qū)域，規(guī)劃的小區(qū)外圍鋪設(shè)的是石材，而實(shí)際的小區(qū)外圍則采用了瀝青鋪設(shè);規(guī)劃中的小區(qū)設(shè)有南大門(mén)保安亭，但實(shí)際并未設(shè)置南門(mén);規(guī)劃中的單元門(mén)充滿歸家儀式感，實(shí)際的單元門(mén)外還有裸露的管道，在業(yè)主強(qiáng)烈要求下，門(mén)庭上方加設(shè)了雨擋;車(chē)庫(kù)由‘四個(gè)出入口’變?yōu)閮蓚�(gè)小高層區(qū)地庫(kù)入口。”
在具體的驗(yàn)房環(huán)節(jié)，張強(qiáng)稱(chēng)，“驗(yàn)房師驗(yàn)出的質(zhì)量問(wèn)題涉及室內(nèi)墻體裂縫、洗手間整面墻的瓷磚空鼓、廚房窗戶變形、地暖漏水浸泡地板、淋浴間地漏堵塞、馬桶進(jìn)水閥無(wú)水、弱電箱預(yù)留電線不夠長(zhǎng)、窗戶未打密封膠等。”
圖源：業(yè)主
針對(duì)山東濟(jì)南遠(yuǎn)洋天著春秋遇到的交付、延期賠付和質(zhì)量方面的問(wèn)題，業(yè)主們提出了兩類(lèi)訴求：一是簽訂過(guò)有延期賠付上限合同的與后期購(gòu)買(mǎi)業(yè)主同權(quán)，要求按賠付無(wú)上限，按實(shí)際天數(shù)賠付;二是要求落地宣傳效果，對(duì)于房屋、園林存在的貨不對(duì)板以及質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行整改。
對(duì)此，《中國(guó)質(zhì)量萬(wàn)里行》將持續(xù)關(guān)注。
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