中國房產質量周報第三十五期：收房即降價 業主可要求退房或賠償嗎?
2022-04-25 中國質量萬里行 點擊：次
“關注房屋質量、共建美好生活”，中國房產質量周報第35期發布。
2022年4月18日-4月24日，中國質量萬里行共收到63條業主投訴信息，加上網絡監測的輿情數據，最終整理出10個需要重點關注的問題項目。具體來看，本周重點投訴項目涉及的開發商包括保利發展、俊發地產、綠地控股、中陽集團、福成地產、美好集團、上海均和集團、合創盛輝、弘陽地產以及衡緣集團。涉及的項目分別為保利大國璟、俊發海東俊園、綠地商業中心、中陽·東明學府、福成·理想匯、美好長江首璽、均和宸玥府、合創桂悅府、弘陽昕悅府以及衡緣新城三期。
經統計，十個項目涉及的問題包括：項目停工、無證預售、虛假宣傳、違規交付、貨不對板、房屋質量問題等。
本期投訴項目中，重點關注3個項目：山東省濰坊市中陽·東明學府、陜西省西安市合創桂悅府、湖南省衡陽市衡緣新城三期共。其中，濰坊市中陽·東明學府業主稱，實際交付與宣傳不符，子母門、直飲水、對講系統等多項智慧系統未兌現。西安市合創桂悅府業主稱，2021年7月項目交付時未取得兩書一表，被高陵區住建局認定為違規交房。至今，兩書一表未辦完，未向業主發送延期交房通知，具體交付時間未定。衡陽市衡緣新城三期業主稱，開發商在未取得預售許可證情況下對外銷售商品房，業主買房已三年，項目仍未取得預售許可證，至今未開工。
濰坊市中陽·東明學府: 配套未兌現
近日，濰坊市中陽·東明學府的一位業主稱，交付實際和前期宣傳相差很大。宣傳稱配備子母門、可視對講、直飲水、梯控系統、新風系統等九大智能系統，目前，除了新風系統，其他均未兌現。
公開資料顯示，中陽·東明學府位于濰坊市高新技術開發區臥龍東街與金馬路交匯處東南角，由山東中陽房地產開發集團有限公司負責開發建設。項目占地面積49584平方米，建筑面積為64218平方米，共3棟樓，主力戶型為118-166平方米的3居和4居，于2019年7月開盤。
“此前東明學府宣傳稱與銀楓家園二期分開管理。交房后，卻一直未完全分開，只做了一個簡單門禁。此外，東明學府沒有單獨的消防系統，和銀楓家園二期共用一個，而二期的消防系統已經使用10多年。”一位業主表示。
對此，該項目負責人于近期接受媒體采訪時稱，“與客戶簽訂的商品房買賣合同已告知東明學府與銀楓家園為整體規劃社區，是銀楓家園三期，消防系統也是一個整體規劃。當時宣傳是實行單獨物業管理，并不是獨立的小區。小區已在交房后完成了多項設施的安裝。已經建立了人行出入門禁。”
對此，濰坊高新區市場監管局一位工作人員4月24日稱，“近期，接到了一些東明學府的業主對于該問題的情況反映，相關執法人員正在調查取證中。”同期，東明學府項目負責人得知情況后，該負責人掛斷電話，未有反饋。
西安市合創桂悅府：“至今已有9個月，仍未交付”
近日，西安市高陵區合創桂悅府的一位業主稱，“合同約定于2021年7月底交房，由于交房時無‘兩書一表’，大部分業主拒絕收房。至今已有9個月，項目仍未交付。”
公開資料顯示，合創桂悅府位于西安市高陵區崇皇街道軍莊村八組25號，由高陵家福樂置業有限公司開發建設。項目占地面積17782.74㎡，綠化率約35%，包括4棟高層住宅樓，1棟商業用樓，物業用房、地下車庫及相關配套設施。
業主將問題反映到高陵區住建局后，2021年8月初，高陵區住建局稱：經核查，該小區消防、節能、人防、綠化驗收已完成，規劃驗收正在等待出具報告，待以上資料完備后可向區住建局申請進行竣工驗收。針對開發商違規交房問題，7月28日，區住建局對開發商負責人進行約談，并責令開發商在未完成竣工驗收備案登記之前不得向業主交房。
西安市高陵區住建局負責辦理竣工驗收備案登記科室的工作人員2022年4月20日表示，“驗收共有7個大項，目前已完成6項，規劃仍未完成驗收，需等規劃驗收完成后，建設單位再組織竣工驗收，合格后才能辦理竣工驗收備案表。”
同日，自然資源和規劃高陵分局工作人員稱：“由于未按照規劃要求配置足夠充電車位，合創桂悅府正在整改中，需安裝完成約占總車位30%的充電車位后，才能通過規劃驗收。規劃局于2022年3月15日下達整改通知，一旦安裝完成，規劃驗收將很快通過。”
衡陽市衡緣新城三期：未取得預售許可證即違規售房 3年未開工
近日，衡緣新城三期一名購房者稱，“于2019年購買了衡緣新城三期8號樓的一處商品房，三年來一直未動工，后來發現該項目未取得預售許可證，現要求開發企業退還購房款。”
公開資料顯示，衡緣新城三期位于湖南省衡陽市祁東縣永昌街道東興路與蓮花塘路交匯處，隸屬于衡緣集團旗下，由湖南潤禾房地產開發集團有限公司開發建設。
關于該項目三期《商品房預售許可證》的辦理情況，祁東縣住房和城鄉建設局于2022年4月12日稱：衡緣新城三期10# 11#樓于2020年12月取得《商品房預售許可證》，目前主體已經竣工，5#、6#、7#、8#樓暫未能取得商品房預售許可證。祁東縣住房和城鄉建設局還表示，“對于開發企業的違規預售行為，我局已下達了《責令限期改正通知書》，要求開發企業將所收取的預定款項退還給客戶。”
對此，衡緣新城售樓處工作人員2022年4月21日表示，“不清楚預售許可證的辦理情況，領導稱三期預計在4月份動工，具體日期未明確告知。”
重點投訴問題：房屋降價 購房者能否退房或要求賠償?
2021年以來，受市場下行影響，不少開發商為了快速回款選擇降價銷售。近日，中海潤山府、星海師大怡景、海格公館、華發四季和藍城蘭園等項目業主投訴稱，所購樓盤大幅降價，要求開發商退還差價或者退房。
業主一旦發現開發商大幅降價情況，首先需要核實開發商的降價銷售行為是否符合之前的預售備案情況。實際上，我國實行的是房價備案制度，開發商在首次開盤定價時，應到當地價格主管部門備案，并向房管部門申請銷售許可證。備案價格將在房管部門的官方網站上向社會公布。
“備案價”最主要的目的就是預防開發商無規則性變動價格而采取的措施。原則上，商品房銷售價格備案的預售價格變動幅度原則上不超過5%，由當地房地產主管部門根據當地實際情況確定。
監管部門一旦發現項目存在低于備案價銷售情況，可責令限期整改、停止網簽等。如沈陽發布《關于進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》(沈房發〔2020〕14號)第七條就規定：以項目為單位，實時監測商品住房銷售價格運行情況，項目價格變化較大的，及時約談房地產開發企業負責人，要求企業說明原因。對無正當理由導致價格出現較大變化的項目，責令企業限期改正，逾期未改正的，暫停該項目網簽系統，改正后予以恢復。
因此，業主一旦發現房屋銷售價格遠低于備案價格，不符合預售方案，可向住建部門進行投訴或者依法提起相關的違法查處申請。
然而，業主是否可以據此提出退房呢?
對此，廣西東方意遠律師事務所副主任、文鰩地產律師團隊負責人王俊瓏指出，簽訂購房合同以后，合同合法有效的情況下，開發商與購房者都應遵守合同的約定，履行合同，開發商降價并非法定的可以解除合同的事由。同時，合同中一般也不會對此情況約定購房者可以解除合同，所以購房者不能以此為由解除合同，要求退房款。此外，業主較難獲得賠償，除非開發商對降價賠償有明確承諾，而且必須有充分證據予以證明。
明星樓盤
上周，中國房產質量周報輿情研究室基于市場認可度、產品品質、服務品質及口碑四個維度，甄選出本期明星樓盤，包括珠海市華潤置地廣場、上海市悅城、深圳市益田御龍天地、南京市頤和源璟以及天津市遠洋琨庭。
中國質量萬里行將持續關注房產市場的動向，充分發揮新聞輿論監督作用，督促房企不斷提升產品質量，助推房地產市場平穩健康有序發展，維護消費者權益，實現人們對美好生活的向往。
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