中國房產質量周報第四十四期：園林實景與效果圖不符 取證先行
2022-06-29 中國質量萬里行 點擊：次
“關注房屋質量、共建美好生活”，中國房產質量周報第44期發布。
2022年6月20日-6月26日，中國質量萬里行共收到62條業主投訴信息，加上網絡監測的輿情數據，最終整理出10個需要重點關注的問題項目。具體來看，本周重點投訴項目涉及的開發商包括陽光大地置業集團、奧克斯地產、紅星地產、禹洲集團、俊發集團、圣品置業、富力地產、領地集團、德泰投資和金輝集團。涉及的項目分別為陽光天悅府、金宸玖和府、紅星天鉑、禹洲朗廷府、俊發彩云城檀灣、新旅明樾臺、富力院士廷、領地觀云府、德泰華庭和金輝長安云筑。
經統計，十個項目涉及的問題包括：項目停工、延期交付、房屋質量問題、貨不對板、未達交付條件強制收取物業費、房屋滲漏水等。
本期投訴項目中，中國質量萬里行重點關注金宸玖和府、禹洲朗廷府、富力院士廷共三個項目。其中，浙江省杭州市金宸玖和府業主稱，合同約定2022年6月30日前交付，開發商于6月18日發出延遲交付通知書，稱延期至8月10日交付，并以疫情為由拒絕賠付。山東省青島市禹洲朗廷府業主稱，精裝修房屋存在過門石、陽臺大理石破碎，地面上十幾處空鼓等問題。河北省邯鄲市富力院士廷業主稱，2021年12月30日收到交房通知書，因開發商原因致2022年2月底才領取鑰匙，卻強制收取這一時段物業費。后經當地住建部門協調，開發商同意減免兩個月物業費，至今年6月，業主未收到減免通知。
杭州奧克斯金宸玖和府：因疫情延期 不及時通知也未提供證明
一位杭州奧克斯金宸玖和府的業主稱，合同約定于2022年6月30日交付。臨近交付前，6月18日，業主收到開發商郵寄的 “金宸玖和府項目順延交付通知書”，并告知順延至8月10日交付。
“開發商以疫情為借口延期交付，卻并未提供相關部門的疫情文件證明，而且疫情也并非最近發生。合同明確約定逾期90日內，違約金為房價總額的日萬分之一。但，開發商拒不履行。”業主與開發商當面溝通這一問題時，沒有實際解決方案。
公開資料顯示，金宸玖和府位于浙江省杭州市蕭山區金城路與新城路交叉口，由杭州蕭山奧克斯置業有限公司開發建設，系奧克斯地產旗下。項目占地面積約31926平方米，建筑面積100000平方米，包括普通住宅、花園洋房和排屋三類產品，共12棟建筑，517戶。
6月23日，奧克斯金宸玖和府售樓處一位工作人員表示，受春節后上海疫情影響，項目材料、工人未能及時到位，導致工期延誤。此外，門口有條道路驗收也影響交付進度。至于具體交付時間，該工作人員稱，具體交付日期應在6月30日到8月10日之間，有可能會提前交付。“關于延期賠付問題，業主還在與公司協商，現在還未公布處理結果。”
對此，山東信公律師事務所董來陽律師在接受媒體采訪時表示，因疫情政府采取相應防控措施，導致房地產企業停工、停產，可以順延合同履行或適當免除相應違約責任，房企應及時通知購房者，并在合理期限內提供證明。其次，應說明具體的防控措施要求及對工期的影響程度，以確定開發商是否應承擔責任及承擔責任的比例。
青島禹洲朗廷府：延期逾半年 精裝修遇問題“只修不換”
禹洲朗廷府合同約定應于2021年11月30日交付，先后延期至2022年3月底、6月底。在2022年6月18日業主開放日上，業主在現場發現：“部分過門石、陽臺大理石有碎裂，開發商的答復是只修不換。此外，地面上有十幾處的空鼓，陰陽角肉眼可見的偏差，插座線路接反，墻面平整度高低起伏，驗房師提出的問題不下十幾處。”
公開資料顯示，禹洲朗廷府位于山東省青島市即墨區佳源都市西南400米(華山一路西)，由青島禹鴻房地產開發有限公司開發建設，系禹洲集團旗下。項目占地面積約97953 平米，建筑面積約156725平米，包括洋房、小高層兩種產品形態，戶型建面約103平-170平米，于2019年7月29日開盤，帶精裝，均價約15000元/平米。
針對禹洲朗廷府延期交付這一問題，青島即墨區住建局于5月24日通過人民網領導留言板表示：因工程施工、疫情突發等原因，禹洲朗廷府項目出現延期交房問題，項目方已于近期向業主發布了延期交房告知書，并承諾按合同約定進行相關賠償。相關單位將密切關注該項目建設進度，督促項目方嚴格按照相關規定及合同抓緊施工，爭取早日交付使用。
邯鄲富力院士廷：“物業費順延2個月”還未執行
邯鄲富力院士廷業主稱，2021年底通知收房時，屋內尚未通正式電，無采暖，業主無法拿到鑰匙。在此情況下，開發商卻通知交房就收取物業費。
對此，磁縣住建局于2022年3月回復稱，“針對富力院士廷的遺留問題，已成立了由住建局、公安局、供電公司組成的聯合工作專班，2月17日入戶門鑰匙已全部移交物業，業主可領取鑰匙辦理收房手續。經富力專班協調，4號樓全部入住后，物業費統一往后順延2個月。”
公開資料顯示，富力院士廷位于河北省邯鄲市磁縣友誼大街和諧大道交口東南角，開發商為邯鄲市極富房地產開發有限公司，系富力地產旗下項目。項目建筑面積21萬平方米，占地面積約14萬平方米，包括高層、板樓、聯排、獨棟別墅等建筑類型，共35棟，總戶數為1669戶。
多位業主曾反饋房屋質量問題：富力院士廷交房后就開始出現滲漏水現象，富力物業于4月初進行了修繕。到6月，因雨季來臨，房屋再次出現漏雨現象。業主希望開發商及物業找出滲漏原因，徹底整改，并對受漏水影響的屋頂、墻面進行修復，對于造成的財物損失進行賠償。
另一方面，針對磁縣住建局的“順延2個月”的回復，開發商并未執行。截至6月，業主并未收到減免物業費的通知。
重點投訴問題：園林實景與沙盤、效果圖不符
近日，包括天健閱江來、海淀幸福里、恒基旭輝鉑悅·天匯、德瑞·錦繡華府、中國鐵建·御水瀾灣等項目業主反映，交付時發現園林實際交付品質、景觀節點設計、設施配套與效果圖、沙盤展示以及示范區有較大差距。
近年來，購房者越來越重視健康宜居的環境，美觀兼具實用性的園林景觀示范區、沙盤、效果圖等成為購房決策的重要因素之一。實際交付時業主卻發現，園林實景與當初呈現的效果圖、沙盤展示以及示范區存在差距，參天大樹變成了樹苗，園林鋪裝路面、塑膠跑道變成了水泥路，兒童游樂場、健身活動中心等設施未兌現等。
若遇到園林實際交付情況與宣傳資料、沙盤不符時，業主該如何維權?對此，北京金訴律師事務所主任律師王玉臣認為，“實際上，上述情況并不屬于違反合同內容。在開發商所提供的合同文本中，往往都會在補充協議或補充條款中明確約定沙盤等宣傳材料都不是合同的組成部分，對其沒有約束力。所以，對銷售廣告和宣傳資料，購房者不要過分相信。無法看到的景觀、園林、綠地等情況只有以書面方式在購房合同中予以約定，后續才能要求開發商按約定履行。”
王律師認為，這種行為雖然從民事或合同上無法認定，但是嚴格從法律的角度來看，涉嫌違反房地產廣告的相關規定。根據《房地產廣告發布規定》第三條規定：“房地產廣告必須真實、合法、科學、準確，不得欺騙、誤導消費者。”及第十三條：“房地產廣告涉及內部結構、裝修裝飾的，應當真實、準確。”
遇到虛假或違法宣傳，王律師認為，業主可以采用下列方式維權：第一，取證要先行。對當初相關的線上線下的宣傳資料做盡可能的收集，包括樓書、效果圖、沙盤、與銷售人員的溝通記錄等;第二，違法查處要及時提起。遇到違法宣傳，購房者可以向市場監督部門提相關的違法查處，要求履行查處職責;第三，民事訴訟。如果相關行政機關對違法宣傳進行了認定和處罰，可以此為證據，提起民事訴訟，進行索賠。王律師說，在上述一項或多項工作的基礎上，與開發商進行直接溝通和談判。
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中國質量萬里行將持續關注房產市場的動向，充分發揮新聞輿論監督作用，督促房企不斷提升產品質量，助推房地產市場平穩健康有序發展，維護消費者權益，實現人們對美好生活的向往。
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