中國房產質量周報第四十六期：遭遇強行交房 業主有權拒絕
2022-07-11 中國質量萬里行 點擊：次
“關注房屋質量、共建美好生活”，中國房產質量周報第46期發布。
2022年7月4日-7月10日，中國質量萬里行共收到54條業主投訴信息，加上網絡監測的輿情數據，最終整理出10個需要重點關注的問題項目。具體來看，本周重點投訴項目涉及的開發商包括禹洲集團、陽光城、中邦投資、綠地集團、合肥城房投資集團、青島雙利房地產集團、海倫堡、山東能源置業集團、藍光地產和青海恒祥置業有限公司。涉及的項目分別為禹洲朗廷灣、陽光城溪山悅、金交頤園、綠地城、北京城房·瓏熙莊園、雙利城央府、梁溪本源、山能·伴山林語、藍光未來城和新垣城二期。
經統計，十個項目涉及的問題包括：房屋質量問題、項目停工、延期交付、強行交付、貨不對板、房屋滲漏水、爛尾風險等。
本期投訴項目中，中國質量萬里行重點關注禹洲朗廷灣、金交頤園以及綠地城共三個項目。其中，北京市通州區禹洲朗廷灣業主稱，購房合同約定精裝交付日期為2022年9月30日，實際自2021年7月封頂以來，施工進展緩慢，2021年11月中下旬后更是處于停工狀態，存在延期交付風險。福建省泉州市金交頤園業主稱，交付時，開發商要求業主先簽字驗收、先交物業費才能拿到鑰匙并登記房屋質量問題，交付的房屋存在多處質量問題，不具備入住條件。河南省鄭州市綠地城業主稱，綠地城十一區由于項目資金問題，2021年7月曾處于停工狀態，合同約定于2021年12月30日交付1#、6#、9#號樓，后延期至2022年9月30日交付，目前施工進度緩慢。
北京通州區禹洲朗廷灣：再次延期交付 合同中存不合理條款
近日，北京通州區禹洲朗廷灣的一位業主稱，合同約定于2022年9月30日交付。然而，自去年7月封頂后至今無明顯施工進展，如今距離交房不足三個月，大部分工程仍未完工。
公開資料顯示，禹洲朗廷灣位于北京市通州區朝陽北路與通順路東側100米，由北京禹茂房地產開發有限公司開發建設，系禹洲集團旗下。項目總建筑面積112809平方米，包括14棟住宅樓和6棟商業建筑。按照購房合同約定，住宅項目應于2021年12月31日前竣工，并分兩期以精裝修標準交付，分別為2022年9月30日和2022年11月15日。
“今年3月，通州區住建委曾要求開發商每月組織協調會，告知業主項目工程進展情況并解答業主提出的問題。截至目前已經組織過三次協調，分別為3月24日、4月12日、5月27日，參會的業主發現開發商均未做到在所承諾的工程節點完成工程。目前禹洲朗廷灣仍有大量工作尚未完成。”一位業主表示。
針對具體交付時期的問題，禹洲朗廷灣售樓處的一位工作人員于2022年7月7日表示，項目大約在今年年底可以交付。
此外，另有業主表示購房合同中存在的“不合理條款”，以減輕或免除應當由其承擔的責任或不合理地加重買受人責任、排除買受人主要權利內容。該業主表示，《北京市建設工程質量條例》明確規定開發商需擔任的保修責任，其中地基基礎和主體結構的保險期至少為10年，防水工程的保險期至少為5年。而項目預售合同卻注明“經出賣人充分提示，雙方同意，本合同不適用本條約約定”。
對此，北京市通州區住建委一位工作人員7月7日表示，該條款明顯不合理，如果房屋一旦出現質量問題，開發商仍需承擔保修責任。
福建泉州金交頤園：精裝房“帶病”交付
近日，福建泉州金交頤園的一位業主稱，項目于6月22日交房，開發商提出業主先簽字驗收、先交物業費才能拿到鑰匙并登記房屋質量問題，經查驗，交付的精裝房屋卻存在多個質量問題，不具備入住條件。
公開資料顯示，金交頤園位于福建省泉州市德化縣騰龍路100號，由德化東海開發有限公司開發建設，系中邦投資旗下。項目占地面積69914平米，建筑面積21207平米，規劃建筑面積約98~141平米高層及261~432平米聯排別墅、合院產品，總戶數為855戶。
據業主反映，在驗房過程中發現精裝修存在多處質量問題，包括衛生間頂部漏水滲水，墻面漆多處開裂，墻面、地面、陽臺瓷磚空鼓、不平，木門存在掉漆和磕碰痕跡，插座未通電等。一位業主稱，“我們將這一情況反映給開發商后，卻被告知先交物業費才能整改。”
面對開發商強行交房，金交頤園業主該如何維權?對此，北京市金訴律師事務所主任王玉臣指出，首先，業主需對房屋現狀、小區現狀做個全面取證。給開發商發函，要求其提供必須具備的法定合同約定的相關法律文件，同時將出現的問題匯總要求答復。同時，進行相關開發手續的政府公開信息調查，進一步核實是否具備法定交房條件。此外，將發現的問題匯總并立刻向相關部門發違法查處申請，還可以結合上述情況提起相關的民事訴訟。
河南鄭州綠地城六期：延期再延期 業主要求“退房”
近日，河南省鄭州市綠地城六期的一位業主稱，項目原定于2021年12月30日交房，后延期到2022年6月30日。該項目長期處于停工狀態，目前已經再次延期，業主希望能依據合同約定退房。
公開資料顯示，綠地城位于河南省鄭州市二七區南三環與鄭密路交叉口向南1500米路西，由河南綠地城置業有限公司開發建設，系綠地控股旗下。項目總占地1012畝，總建面220萬方。共分12期建設，9期為住宅，3期為商業，還規劃了9所幼兒園、4所小學和3所中學。綠地城六期(鄭州綠地城十一區)于2018年對外銷售，合同約定2021年12月30日交付1#、6#、9#號樓，2022年6月30日交付2#、3#、7#、8#號樓。
針對購房者反映的“綠地城長期停工并存在爛尾風險”等問題，二七區住建局曾于2022年4月27日通過人民網領導留言板回復，目前該項目已進入精裝階段，由于市場行情和該項目資金問題導致項目出現延期交付情況，前期工地現場有部分工人進場施工，地產方也已在三月中上旬協調各分包單位和精裝單位復工，目前十一區項目已復工。侯寨街道已多次督促綠地公司多方籌措資金，并發揮政府監管資金賬戶作用，將綠地公司籌措的資金全部注入監管賬戶，按照支付流程層層把關，把資金運用到項目建設。
針對業主提出的“項目存在爛尾風險，希望退房”這一訴求，北京金訴律師事務所創始人律師戴金花表示，2021年1月1日民法典生效后，其中符合法定的退房條件就包括開發商遲延交付房屋，催告后三個月的合理期限內仍沒有交房的。“此外，通常情況下，房屋買賣合同對合同的解除會有約定，如果達到了合同約定的解除條件，那么可以解除合同，退房并賠償損失。但是需要注意的是，若是合同有效，符合解除合同條件的，需要在合同解除權行使期間內行使，否則解除權消滅。”
重點投訴問題：強行交付
近日，包括綠地香湖灣、華發新天地、保利·和光塵樾、銀河國際三期、成都城投錦樾峰境等項目業主反映，開發商在小區未完成建設、房屋存在質量問題、五證不全的情況下強行向業主交付。
實際上，開發商交房需要滿足三大類條件。
第一是法定條件，即法律所規定的交房時必須基本的基本條件。根據《建設工程質量管理條例》的規定，建設工程需經驗收合格方能交付使用，未經驗收合格的，不得交付使用。驗收包括規劃驗收、竣工驗收、消防驗收等。第二是約定條件，即商品房買賣合同中約定交房時必須滿足的條件。第三是物理上達到能交付的條件，比如是否存在質量問題。如果存在質量問題，業主可以視情況拒絕收房，必要的時候，甚至可以要求退房并賠償損失。
北京市金訴律師事務所主任王玉臣認為，在購房合同約定的交樓期限屆滿后，買受人發現房屋仍不具備上述三大類交付條件的，業主可以拒絕收樓(拒絕在《收樓確認書》簽字)，并且要求開發商承擔逾期交樓的違約責任。
王律師提醒，購房者一定不要匆匆收房。“因為購買人同意收房，那么根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條規定，房屋的實際轉移占有。如此一來，將會導致如下后果：一是購房人無法再向開發商主張逾期交付的違約金;二是自收房之日起，購房人需要繳納物業費;三是收房后，房屋出現質量問題就屬于保修期內的保修行為。也就是說，如果房屋問題較多，整改時間較長，就會使實際的保修時間大為縮短，對購房人不利。”
明星項目
上周，中國房產質量周報輿情研究室基于市場認可度、產品品質、服務品質及口碑四個維度，甄選出本期明星樓盤，包括鄭州市萬科拾謐森語、蘇州市獅子山瀾庭、大連市萬達體育新城、寧波市軌交綠城濱河沁月和西安市碧桂園云頂。
中國質量萬里行將持續關注房產市場的動向，充分發揮新聞輿論監督作用，督促房企不斷提升產品質量，助推房地產市場平穩健康有序發展，維護消費者權益，實現人們對美好生活的向往。
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