中國房產質量周報第四十八期：“學區房”未兌現 購房合同成關鍵
2022-07-26 點擊：次
“關注房屋質量、共建美好生活”，中國房產質量周報第48期發布。
2022年7月18日-7月24日，中國質量萬里行共收到54條業主投訴信息，加上網絡監測的輿情數據，最終整理出10個需要重點關注的問題項目。具體來看，本周重點投訴項目涉及的開發商包括中駿地產、花樣年集團、江山房地產開發有限公司、當代置業、保定市祥達房地產開發有限公司、康橋集團、恒豐地產、中海地產、華元房地產集團和正榮地產。涉及的項目分別為中駿雍景臺、花樣年·花郡、繽紛四季園、當代上品灣、悅溪城、康橋那云溪、尖崗山壹號花園、中海萬錦熙岸、溪上儷庭和西津月雅苑。
經統計，十個項目涉及的問題包括：房屋質量問題、收取公攤部分精裝費、項目停工、延期交付、違規銷售、預售資金未進入監管賬戶、爛尾風險等。
本期投訴項目中，中國質量萬里行重點關注繽紛四季園、悅溪城、康橋那云溪三個項目。其中，河南鄭州市繽紛四季園業主稱，項目未取得《商品房預售許可證》違規銷售，陸續收取業主購房資金近億元，開發商將資金挪作他用，目前施工停滯。河北保定悅溪城業主稱，合同約定的交房時間為2020年12月31日，至今仍未交付，逾期交房已經1年半。河南鄭州新鄭市康橋那云溪業主稱，二期已經停工1年，開發商最近一次承諾2022年6月30日復工，因資金鏈斷裂，復工未兌現。
鄭州繽紛四季園再停工 業主欲籌款自救
鄭州繽紛四季園業主稱，“開發商于2016年取得土地證，但項目從2014 年就開始對外公開銷售，至今未取得商品房預售許可證，預售資金未進入監管賬戶，被開發商挪作他用。2018年因資金鏈斷裂造成項目爛尾，目前處于停工狀態。”
公開資料顯示，繽紛四季園(原名“江山愛丁堡”)由河南愛丁堡置業有限公司旗下江山房地產開發有限公司開發建設，位于河南省鄭州市高新區瑞達路與合歡街交匯處西300米路北，為高新區舊城改造項目。項目總占地面積為10047.35 平方米，建筑總面積47873.88平方米。
2021年8月26日，高新區管委會通過人民網領導留言板表示，管委會已成立繽紛四季園問題樓盤專班，全力推進項目復工復建。后經多方努力，項目于2021年8月23日開始復工，9月10日正式啟動。
“因工程款不足，施工幾個月后再次停工。開發商表示無法投入后續資金。”一位業主表示。“業主曾考慮2022年6月發布《繽紛四季園自籌續建倡議書》以求自救，經統計大概最多籌600萬元，資金缺口約8000萬元，仍不夠自救。”
除了業主自籌資金之外，是否還有其他盤活爛尾樓的辦法?對此，北京金訴律師事務所主任律師王玉臣表示，參考以往類似案件中，爛尾項目成功盤活或者退房成功的案子主要有以下情況：第一，通過法律手段，最終和開發商達成退房協議，開發商退款賠償。第二，在綜合法律手段的基礎上，相關部門進行協調，開發商自己融資成功或者將轉移的資金拿回來，或者引入新的投資人和資金流，項目盤活后完工交房。第三，在綜合法律手段的基礎上，地方政府投資平臺出資，完成后續施工。第四，以上法律手段未果，最后通過對開發商走破產流程，退房或引入新的投資方或新的開發商接盤。
保定悅溪城延期一年半 開發商稱年底交付
近日，河北保定悅溪城一位業主表示，合同約定交付日期為2020年12月31日，開發商稱順延至2021年12月31日交付，此后，又延至2022年6月30日交付，承諾均未兌現，目前，開發商稱將于2022年底完成交付。
公開資料顯示，悅溪城位于河北省保定市徐水區職中路與雙豐大街交叉口西北角，由保定市祥達房地產開發有限公司開發建設，合同約定交付日期為2020年12月31日。
業主透露，項目預售監管資金被違規挪用，開發商一直未有效籌措資金，至今未全面復工。“7月11日，住建局組織開發商和業主代表約談，開發商提供了項目主樓地上部分未完成項目匯總報及項目施工進度計劃表，并稱等到10月15日可以大面積復工。”一位業主表示。
2022年7月19日，悅溪城售樓處的一位工作人員表示，具體施工人數并不清楚，之前去過，當時地面正在做防水，兩棟樓外墻磚剛做完，其他樓棟外墻裝飾已完成。關于延期交房賠付方面，將按照合同執行。
河南新鄭康橋那云溪業主發布《強制停貸告知書》 律師建議合法合規
康橋那云溪業主表示：“一期、二期從2021年7月至今已經停工1年，開發商幾次復工承諾均落空。監管部門曾表示目前資金缺口在10億元左右，房租、房貸雙重壓力下，無奈之下，業主們發布了《康橋那云溪全體業主決定于2022年8月強制停貸告知書》。”
公開資料顯示，康橋那云溪由鄭州康文置業有限公司開發建設，隸屬于康橋集團旗下，位于鄭州市新鄭市陽光大道龍湖一中西側約110米，項目總建筑面積約73.39萬平方米，共46棟樓(含幼兒園)。
在《停貸告知書》中，業主認為在廣大業主不知情的情況下將貸款資金付至康文置業一般賬戶，導致了康文置業輕易地挪用資金，進而導致工地長期停工、延期爛尾等嚴重后果。因此，經全體業主一致決定：康橋那云溪應于2022 年8 月1日前全面復工，并給出業主詳細的工程進度計劃表以及明確的交付時間，若在此之前末全面復工或中途停工，全體業主將強制停止歸還各違規發放銀行貸款的月供直至交房之日。
北京金訴律師事務所主任律師王玉臣認為，房屋爛尾屬于開發商違約，不直接影響購房者向銀行履行還款義務。“業主單方面貿然宣布并實際停止還貸行為，業主往往就成了違約方，其征信也會一并受到影響，還可能被起訴到法院，甚至被法院強制執行”。王律師建議，如果業主想要實現停貸，還是要在合法合規的情況下進行，盡量降低可能造成的法律風險。
重點投訴問題：學區房未兌現
近日，包括河南鄭州裕華城、江西南昌綠夢洪州書院、福建寧德京達盛世華庭、山西大同碧水云天御花園、河北石家莊汀香郡等項目的購房者稱，開發商以“學區房”作為宣傳重點，涉嫌違法宣傳，部分樓盤在交付后未兌現承諾。
“房住不炒”下，讓房子回歸居住屬性，逐漸擺脫金融屬性。但“學區房”常被賦予金融和前程的雙重屬性，買學區房就是投資教育和孩子的未來。因此，部分開發商將享有優質的教育資源作為宣傳重點，實際交樓后購房者才發現教育資源得不到真正落實。
實際上，針對學區房，國家早已出臺了一系列的規定政策。《房地產廣告發布規定》第十八條明確規定，房地產廣告中不得含有廣告主能夠為入住者辦理戶口、就業、升學等事項的承諾。
北京金訴律師事務所主任律師王玉臣說，“學區房”是一塊金字招牌，一些開發商打著學區房的噱頭賣房。然而，交房的時候，卻并未能兌現。一旦遇到這一情況，開發商是否違約關鍵要看合同上是否有約定為學區房，如果合同上沒有約定的話，是很難追究開發商的違約責任的。“對購房者而言，可以針對這種行為向監管部門進行反饋，要求相關部門對這種違法宣傳進行調查處理。另外，為更好維護自身權利，業主還可以通過信息公開調查進一步了解開發商實際建設和規劃設計方案是否相符、背后的手續之間是否存在矛盾或不一致的地方等。”
明星項目
上周，中國房產質量周報輿情研究室基于市場認可度、產品品質、服務品質及口碑四個維度，甄選出本期明星樓盤，包括武漢市紐賓凱漢CITY、濟南市龍湖天奕、青島市大云谷·嶗山金茂府、西安市碧桂園云頂和蘇州市獅子山瀾庭。
中國質量萬里行將持續關注房產市場的動向，充分發揮新聞輿論監督作用，督促房企不斷提升產品質量，助推房地產市場平穩健康有序發展，維護消費者權益，實現人們對美好生活的向往。
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