中國房產質量周報第五十期：破解精裝房交付的質量問題
2022-08-10 點擊：次
“關注房屋質量、共建美好生活”，中國房產質量周報第50期發布。
2022年8月1日-8月7日，中國質量萬里行共收到38條業主投訴信息，加上網絡監測的輿情數據，最終整理出10個需要重點關注的問題項目。具體來看，本周重點投訴項目涉及的開發商包括寶能控股、綠地集團、金科地產、迅聯集團有限公司、旭輝集團、融信集團、新星宇置業有限公司、城發投資集團、海亮集團和安徽力奮教育科技有限公司。涉及的項目分別為寶能南泊灣、綠地光谷星河繪、金科中原、麗江國際花園、旭輝一江云著、融信青瀾、新星宇廣場南熙府、城發長江瑞城、海亮德文郡·芳華和潤城。
經統計，十個項目涉及的問題包括：項目停工、延期交付、重點監管資金被挪用、精裝修質量問題、整改拖延、未公示《竣工驗收備案表》、爛尾風險等。
本期投訴項目中，中國質量萬里行重點關注綠地光谷星河繪、旭輝一江云著、安徽銅陵潤城共三個項目。其中，湖北省武漢市綠地光谷星河繪業主稱，合同約定交房時間為2022年12月31日，開發商屢次停工怠工，項目存在延期交付風險。此外，業主投訴項目重點監管資金被挪用，東湖新技術開發區信訪局回復稱，目前企業正在加急籌集資金，后續區房管局將會同區建設局跟蹤督辦。河南省鄭州市旭輝一江云著業主稱，2022年3月開始施工進度緩慢，目前已停工。此外，預售資金未足額存入監管賬戶，鄭州市住房保障局責令一江云著開發企業對未存入監管賬戶的預售資金進行追繳。安徽省銅陵市潤城業主稱，項目于2021年停工，工地僅零星工人在施工。開發商未明確告知延期交付時間，項目存在爛尾風險。
湖北武漢綠地光谷星河繪業主盼“按時保質交付”
近日，湖北武漢綠地光谷星河繪業主稱，“2021年至今項目停工八個月之久，業主多次督促后開工，但目前項目進度平均每棟19層左右，沒有明顯趕工跡象，按合同月底2022年12月底交房，以目前的情況來看延期交付已無法避免，為避免該項目爛尾。希望相關部門查驗項目預售資金監管賬戶余額情況，督促開發商充盈監管賬戶，按時保質交付該項目。”
公開資料顯示，綠地光谷星河繪位于湖北省武漢市東湖高新區高新二路與高科園路交匯處東200米，由武漢新高興谷置業有限公司開發建設，系綠地集團旗下。項目共20棟樓，A區11棟、B區9棟，共2453戶，平均售價約18400元/平米，總銷售金額約46.87億元，為2021年東湖高新區銷冠。
對于停工質疑，光谷星河繪的一位工作人員表示：“光谷星河繪項目分為A區和B區，B區目前已經恢復了正常施工，由于工人所負責的工序基本都在室內，所以室外可能看不到工人。A區確實出現了一點問題，初步判斷是工程款撥付的問題，我們正在努力協調爭取早日恢復正常施工。”對于接下來的復工和交付方案，該工作人員表示：“我們正在考慮分區、分樓棟向購房者交付房子，如果出現了延期交付情況，將按照合同約定處理。”
針對業主多次反饋的項目重點監管資金被挪用的情況，武漢市東湖新技術開發區信訪局表示，經核實，項目監管資金前期是由武漢市房管局進行資金監管，于2021年12月將該項目資金監管已從市局劃轉至高新區專管專用。目前企業正在加急籌集資金，后續，區房管局將會同區建設局跟蹤督辦，加強項目現場巡查，督促企業按期保質交付。
河南鄭州旭輝一江云著因總包單位資金斷裂引發停工
鄭州旭輝一江云著業主稱，項目從今年3月開始施工進度緩慢，一個月蓋一層樓，目前，施工現場也無工人，處于停工狀態。
公開資料顯示，一江云著位于鄭州市惠濟區濱河路與清華園路交叉口，由河南錦金貝置業有限公司負責開發建設。旭輝于2020年12月通過招拍掛方式取得，項目總建設規模215185.45平米，共13棟單體建筑，于2021年6月27日首次開盤，洋房均價約19500元/平米，高層均價約15700元/平米。
業主稱，“直到7月，旭輝才正面承認了施工緩慢問題，并將其歸因于總包公司”。旭輝集團客戶關系部的一位工作人員表示，“我們一直正常付總包款，7月份款項也在走流程。但是一江云著的總包公司重慶中通建筑實業有限公司出現資金問題，旭輝也無法預料，我們當時進了一車構件正在準備施工，工人突然停工并找到了開發商處，當時總包方當著監管部門的面表示旭輝方并未拖欠施工款項。”
業主發現項目進度緩慢后，猜測開發商存在挪用項目資金的情況。一江云著業主認為，“部分預售資金未存入監管賬戶應追責開發商和銀行，由于監管銀行將部分購房款項付至一般賬戶，使資金無法受到有效監管，該行為已經違規違法”。
對此，鄭州市住房保障局核實后于7月30日表示：“責令監管銀行履行一江云著項目在其行開立的監管賬戶的監督管理職責，對未存入監管賬戶的預售資金進行追繳。”并責令開發企業和監管銀行對未存入監管賬戶的預售資金進行追繳，否則將報請中國人民銀行鄭州中心支行、河南省銀保監局，依照省、市相關法規對其進行問責。
8月3日，旭輝一江云著售樓處的一位工作人員表示，“現在項目公司正在向集團匯報因總包資金問題導致的停工事件以及更換總包的問題。”
安徽銅陵潤城停工一年 因監管資金被挪用
近日，安徽省銅陵市潤城業主稱，“項目從2021年7、8月份開始停工，截至目前已經累計停工一年之久，此前開發商曾幾次承諾復工，均未兌現。”
公開資料顯示，潤城位于安徽省銅陵市石城大道以東、翠湖四路以南，由安徽力奮教育科技有限公司（以下簡稱“力奮公司”）開發建設，施工單位為安徽銅山建設有限責任公司（以下簡稱“銅山建設”）。項目建設用地面積18195.74平方米，規劃批準建設總建筑面積91203平方米。2020年1月至12月該項目相繼取得了1～6號樓的《商品房預售許可證》，批準預售面積5.55萬平方米、896間，其中辦公5.12萬平方米、864間，商業0.43萬平方米、32間。
因力奮公司、銅山建設存在資金糾紛，項目遲遲不能復工。力奮集團一位工作人員4月27日告訴業主，正在與銅山建設解除合同，待合同解除撤場后3日內全面恢復施工。讓業主們沒想到的是，雙方解除合同后，力奮公司又稱“因資金不足無法支持全面復工”。
對此，銅陵市房地產市場管理處調查后稱：“潤城共設立商品房預售資金監管賬戶6個，監管總額為9655.3萬元。2021年，在日常檢查中發現，力奮公司存在部分商品房預售資金未進監管賬戶且違規使用問題。”另據2022年5月18日銅陵市城市管理行政執法局發布的行政處罰決定書顯示，力奮公司存在未按照規定收存使用監管商品房預售資金的行為，合計1、3、6號樓有2065萬元預售資金未進監管賬戶，脫離監管使用。
業主稱，“目前，項目工程大約有一半未完工，甚至有一棟還未封頂。開發商現在直言公司資金緊張，項目資金缺口在5000萬左右，沒錢復工”。
對此，北京金訴律師事務所主任律師王玉臣認為，為了有效推動工程復工以及盡快交付，建議業主可以建立和開發商等多方主體談判的平臺，進而推動開發商盡快完工交房。多方主體除了業主外，一般還可能涉及五方主體：開發商、相關部門、法院、債權人（比如銀行）、施工人。業主在維權過程中需要靈活、充分運用法律賦予的權利，依法依規去做，千萬不要碰紅線，否則得不償失。
重點投訴問題：精裝修質量問題
近期，包括湖北武漢正商金域世家、江蘇南通時光漫城、四川成都首鋼蓉璟臺、重慶市桂語九里等項目業主反映精裝修房屋交付后存在漏水、墻面空鼓開裂、壁紙返潮、價格與整體裝修工藝不相符等多個問題，開發商及物業或拖延整改，或整改不到位，影響業主入住。
對此，北京金訴律師事務所主任律師王玉臣認為，在簽訂合同時，購房者應提高自我保護意識，以裝飾裝修標準確認書、補充協議等書面合同方式對裝修質量、裝修標準進行確認；收房時，購房者應請專門的驗房公司進行驗房，由驗房公司出具書面檢測報告。一般而言，精裝修房屋的檢測包括三類，一類是房屋質量，一類是裝修質量，一類是空氣質量，比如甲醛是否超標。
根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持；如果房屋的質量問題未達到嚴重影響正常居住的程度，可以要求開發商維修、修復。
若開發商交付的精裝修房屋存在質量問題，王律師認為，購房者可以視情況拒絕開發商的“強制收房”，說明拒絕收房的理由，要求開發商提供房屋合格的手續或修復房屋質量問題后才能收房。若確有證據表明裝修質量不符合約定構成違約，購房者可以根據合同約定，要求開發商承擔相應違約責任。
王律師建議，對所出現的一系列質量問題一定要及時地向建委部門進行投訴，必要的時候，甚至可以采用違法查處的方式，要求建委部門對于這些質量問題進行調查處理。如果以上幾種方法都不能解決精裝修房存在的問題，還可以通過訴訟的方式維護自己的合法權益。
明星項目
上周，中國房產質量周報輿情研究室基于市場認可度、產品品質、服務品質及口碑四個維度，甄選出本期明星樓盤，包括蘇州市獅子山瀾庭、南京市頤和源璟、濟南市雪山萬科城、青島市大云谷金茂府和北京市學府壹號院。
中國質量萬里行將持續關注房產市場的動向，充分發揮新聞輿論監督作用，督促房企不斷提升產品質量，助推房地產市場平穩健康有序發展，維護消費者權益，實現人們對美好生活的向往。
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