中國房產質量周報第五十七期：北京土拍新方向 提升居住品質
2022-09-26 中國質量萬里行 點擊：次
“關注房屋質量、共建美好生活”，中國房產質量周報第57期發布。
9月19日至9月25日，中國房產質量周報全網監測房產質量領域的要聞報道，監測發現，本周內，中消協點評了十類房屋領域不公平條款，包括房企無故不售房、廣告虛假宣傳、宣傳資料造假、延期交付房屋、租房收取中介費、裝修施工問題、工程施工違約金、不退預付款、物業管理、公攤費用等，并提醒消費者注意防范。地方政策上，北京市發布關于存量房交易“連環單”由過去的串聯辦理調整為并聯辦理的通知，以提高二手房交易效率，降低購房成本。此外，值得關注的是鄭州將全面實施保交樓項目“交房即發證”工作，資料齊全申請辦理不動產登記的購房人能當天拿到不動產權證。洛陽擬推出房貸“商轉公”政策，該政策出發點為減輕繳存職工家庭購買自住住房貸款利息支出和生活壓力，購房者可主動申請此類公積金，對于降低月供成本等有積極的作用。
在房企層面，本周內，優質民營房企融資加速。其中，旭輝控股完成發行規模為人民幣12億元的2022年度第二期中期票據，利率為3.22%，并由中債信用增進投資股份有限公司提供“全額無條件不可撤銷連帶責任擔保”。至今，龍湖、碧桂園、新城控股、旭輝、美的5家示范房企均已成功發行“中債增”擔保票據。
本周行業內關注度較高的熱點話題為北京第三批土拍進一步優化供應結構、土拍規則，包括加大推出軌道交通沿線旁地塊，提高競現房銷售面積地塊的比例，取消70/90戶型限制，鼓勵建設全齡友好社區等，以提升居住品質“含金量”為目標，此舉代表了當前市場形勢下，土拍規則優化調整的新方向。
【一周要聞】
中消協點評十類房屋領域不公平條款
9月21日，中消協點評了十類房屋領域不公平條款，提醒消費者注意防范。此次中消協點名了十種不公平合同的行為，包括：房企無故不售房、廣告虛假宣傳、宣傳資料造假、延期交付房屋、租房收取中介費、裝修施工問題、工程施工違約金、不退預付款、物業管理、公攤費用等內容，其中購房領域有4個、租房領域1個、裝修領域2個、物業領域2個、其他領域1個。中消協本次點評，客觀上對保護購房者合法權益、規范房企的房屋開發、營銷和交付行為等都有積極的作用。
北京優化二手房交易 試行存量房“連環單”并行辦理
近期，北京市住建委和市規自委印發《關于試行存量房交易“連環單”業務并行辦理的通知》，將二手房交易“連環單”由過去的串聯辦理調整為并聯辦理。此前“連環單”家庭一般要在賣出名下住房并辦理轉移登記后，才能騰出資格購買下一處住房，交易周期較長。實行并行處理后，優化了購房資格核驗操作，可以縮短“連環單”的交易周期，耗費的時間大約可以縮短50天左右，從而有效提高二手房交易效率，暢通二手房置換改善鏈條，提高房地產市場活力。
鄭州“保交樓”又出新舉措
9月20日，鄭州市將全面實施保交樓項目“交房即發證”工作，對全市范圍內經確認的停工項目自重新啟動后，確保在交房時，資料齊全申請辦理不動產登記的購房人能當天拿到不動產權證。此外，據河南省鄭州市財政局消息，市房地產紓困基金近日再簽約落地三個項目，分布為惠濟區錦藝四季城、中原區裕華城、金水區豫園3個項目。至此，基金紓困項目達到7個，預計資金投入超過33億元，目前紓困項目已陸續實現復工。
洛陽擬推出房貸“商轉公”政策
9月22日，洛陽發布《洛陽市商業性個人住房貸款轉住房公積金個人住房貸款管理辦法(征求意見稿)》。明確政策出發點為減輕繳存職工家庭購買自住住房貸款利息支出和生活壓力。具體內容包括提出商轉公貸款采取先還后貸的方式予以辦理，商貸已還款期限與商轉公貸款期限之和商品房不得超過30年，二手房不得超過20年。同時，當洛陽市公積金貸款個貸率連續三個月低于 85%(含)時，開展商轉公貸款業務，個貸率連續三個月高于 95%(含)時，暫停商轉公貸款業務。業內分析人士指出，購房者可主動申請此類公積金，對降低月供成本等有積極的作用，該類政策值得購房者關注。
5家示范民營房企均發行“中債增”擔保票據
9月22日，旭輝控股公告稱，全資附屬公司旭輝集團股份有限公司于9月21日發行規模為人民幣12億元的2022年度第二期中期票據，票據的利率為3.22%，期限由2022年9月22日起計3年，由中債信用增進投資股份有限公司提供全額無條件不可撤銷的連帶責任保證擔保。此前，龍湖發行規模15億元人民幣的中票、美的置業發行10億元中期票據、新城控股發行10億元中期票據以及碧桂園發行15億元中期票據，均由中債信用增進公司提供不可撤銷的連帶責任保證。至今，龍湖、碧桂園、新城控股、旭輝、美的5家示范房企均已成功發行“中債增”擔保票據。
【熱點話題】
北京三批土拍新方向 提升居住品質“含金量”
本周，地產行業熱門話題為北京第三批土拍進一步優化供應結構、土拍規則，以提升居住品質“含金量”為目標，此舉代表了當前市場形勢下，土拍規則優化調整的新方向。
9月23日，北京第三批集中供地落下帷幕，共出讓18宗涉宅用地，出讓面積約74.8萬平方米，總建筑面積147.5萬平方米，起始價471.7億元。從成交結果來看，18宗地全部成交，最終成交價約500億元。
從供應結構上看，超過70%的項目位于軌道交通沿線，涉及豐臺、大興、房山、經濟開發區、昌平、通州等，有助于減少通勤成本，增強居住幸福感。
從出讓規則上看，本場土拍中大幅提高競現房銷售面積地塊的比例，18宗地塊中有13宗地將在達到最高限定地價之后競現房銷售面積，競現房銷售比例超過70%。從競拍結果來看，共有3宗土地進行到競現房階段，中海競得海淀區西北旺鎮HD00-0403-0015、0016和0013兩宗地現房銷售面積分別為4000平米和36000平米，首開競得的豐臺區九號線花鄉站造甲村FT00-1516-6031地塊現房銷售面積為7000平方米。現房銷售所見及所得，可避免購房者后期因交付質量問題導致交付維權的情況出現，此外，現房銷售也是對開發商品質兌現實力的考驗。
第三批供地中大部分地塊不再將70/90戶型限制作為剛性約束，房企可結合市場需求設計多元化戶型產品，既可以滿足剛性需求，也可以滿足改善性置業者對于居住品質的較高需求。
從競拍價格、銷售指導價等上限價格來看，本場土拍中為房企留有足夠利潤空間，可有效避免房企因利潤空間小而降標減配等，引導房企注重產品力，提升項目品質。
此外，本輪供地中擴大建設“全齡友好社區”試點范圍，全部地塊均鼓勵建設“全齡友好社區”，即從配套設施、室內空間、交通流線設計、公共空間、智慧應用與安全保障、服務等方面提出以適老性為主的建設要求，同時兼顧其他年齡段人員特殊需求。
【標桿項目】
9月19日至9月25日，中國房產質量周報基于市場認可度、產品品質、服務品質及口碑四個維度，從百城熱銷樓盤中選取本周關注度較高的五個品質標桿項目，包括華潤城、綠城·濱河鳴翠、碧桂園玖璽臺、長江華府以及中海和平之門。
在本周標桿項目中，碧桂園玖璽臺關注熱度較高。該項目亮點為“將洛陽千年文脈融入產品”的理念，包括汲取傳統中式園林造園精髓，以“一軸三境四苑”為骨架，造禮制別院，以1.8低容積率、35.5%高綠化率，讓目之所及，皆是盎然綠意。打造了中式風格府邸，北地塊約140㎡、170㎡、260㎡國風大宅，8層親地設計，重拾院落生活真意。南地塊約105㎡、120㎡、140㎡闊境雅宅，煥新城市的品質生活典范。
【輿情風險】
在項目輿情方面，本周中國質量萬里行共收到33條業主投訴信息，加上網絡監測的輿情數據，最終整理出5個需要重點關注的問題項目。具體來看，本周輿情風險較高的項目分別為靖云雅苑、錦繡樾江府、恒茂未來都會、雅居樂京華雅郡和銀基譽府，涉及的開發商包括云南城鄉建設、華宇、東原、綠都、恒茂集團、雅居樂和銀基地產，涉及的問題包括未取得竣工驗收備案表強制交房、降標減配、工期延誤、表演式復工、未按合同約定時間交付等。
在房企輿情層面，本周中國質量萬里行全網監測后發現輿情風險較高的房企包括中南城投、綠景中國、祥生控股、新華聯控股和寶能，涉及輿情事件包括被動減持、評級下調、股票停牌、破產重整以及名下商品房被法拍等。
免責聲明：本報告僅供參考，中國房產質量周報研究室不對使用報告及其內容所引發的任何直接或間接損失承擔責任。
中國質量萬里行將持續關注房產市場的動向，充分發揮新聞輿論監督作用，督促房企不斷提升產品質量，助推房地產市場平穩健康有序發展，維護消費者權益，實現人們對美好生活的向往。
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