中國房產(chǎn)質(zhì)量周報第六十三期：“第二支箭”落地 民營房企融資迎拐點
2022-11-14 中國質(zhì)量萬里行 17769次
“關(guān)注房屋質(zhì)量、共建美好生活”，中國房產(chǎn)質(zhì)量周報第63期發(fā)布。
11月7日至11月13日，中國房產(chǎn)質(zhì)量周報全網(wǎng)監(jiān)測房產(chǎn)領(lǐng)域的要聞報道，監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，在中央政策層面，11月11日，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布254號文《關(guān)于做好當前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，從支持融資穩(wěn)定市場主體、“保交樓”促進購房者信心恢復(fù)以及支持個人購房信貸帶動市場銷售等方面提出16條具體措施支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。11月9日，中債增公司發(fā)布《關(guān)于接收民營企業(yè)債券融資支持工具房企增信業(yè)務(wù)材料的通知》，為加大對民營房地產(chǎn)企業(yè)增信服務(wù)力度，意向民營房地產(chǎn)企業(yè)可填寫《項目需求意向表》提出增信需求。此次政策對于房企后續(xù)融資或資金面的改善具有積極的作用和意義。
地方政策上，11月8日，北京發(fā)布了《關(guān)于加強亦莊新城臺馬地區(qū)商品住房管理的通知》，政策明確，劃歸北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管理的通州區(qū)臺湖、馬駒橋地區(qū)商品住房執(zhí)行北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)商品住房政策有關(guān)規(guī)定。此次政策調(diào)整后，將優(yōu)化和改善經(jīng)開區(qū)住房供需關(guān)系，更好地促進區(qū)域內(nèi)的“職住平衡”。
在房企層面，本周，招商蛇口、金地、中國金茂、龍湖等頭部房企披露2022年前十月銷售業(yè)績，由于行業(yè)持續(xù)下行，市場信心尚未完全恢復(fù)，購房者觀望情緒濃厚，房企銷售總額依然保持降勢。在融資端加大力度、設(shè)立保交樓專項貸款等一系列政策利好加持下，預(yù)計房企四季度銷售表現(xiàn)會優(yōu)于前三季度。
本周行業(yè)內(nèi)關(guān)注度較高的熱點話題為“第二支箭”落地，民營房企融資迎拐點。11月8日，銀行間市場交易商協(xié)會發(fā)布信息，支持民營企業(yè)健康發(fā)展，在人民銀行的支持和指導(dǎo)下，交易商協(xié)會繼續(xù)推進并擴大民營企業(yè)債券融資支持工具(“第二支箭”)。“第二支箭”由人民銀行再貸款提供資金支持，委托專業(yè)機構(gòu)按照市場化、法治化原則，通過擔保增信、創(chuàng)設(shè)信用風險緩釋憑證、直接購買債券等方式，支持民營企業(yè)發(fā)債融資。即通過提高信用，降低金融機構(gòu)面臨的風險，從而改善民營房企的融資情況。
【一周要聞】
央行、銀保監(jiān)出臺“十六條”措施 支持房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展
11月11日，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布254號文《關(guān)于做好當前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》。《通知》包含十六項具體舉措，從供需兩端全面支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。具體包括：穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放;支持個人住房貸款合理需求;穩(wěn)定建筑企業(yè)信貸投放;支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期;保持債券融資基本穩(wěn)定;支持開發(fā)性政策性銀行提供“保交樓”專項借款;做好房地產(chǎn)項目并購金融支持;優(yōu)化租房租賃信貸服務(wù);拓寬租房租賃市場多元化融資渠道等。監(jiān)管部門釋放重磅利好，對修復(fù)市場信心將起到積極作用。
中債增進加大對民營房企增信融資服務(wù)力度
11月9日，中債增公司發(fā)布《關(guān)于接收民營企業(yè)債券融資支持工具房企增信業(yè)務(wù)材料的通知》，指出為加大對民營房地產(chǎn)企業(yè)增信服務(wù)力度，意向民營房地產(chǎn)企業(yè)可填寫《項目需求意向表》提出增信需求。此外，通知指出，中債增公司將在收到郵件后3個工作日內(nèi)予以郵件反饋，表明支持措施將高效開展。此次政策積極響應(yīng)了交易商協(xié)會的“第二支箭”政策，對于房企后續(xù)融資或資金面的改善具有積極的作用和意義。值得注意的是，《項目需求意向表》明確列出的5種“擬提供的風險緩釋方式”均需要資金費用、資產(chǎn)、信用資源等作為條件支持，僅部分企業(yè)有條件申請支持。
北京住建委：臺湖、馬駒橋地區(qū)執(zhí)行經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)商品住房政策
11月8日，北京發(fā)布了《關(guān)于加強亦莊新城臺馬地區(qū)商品住房管理的通知》，政策明確，經(jīng)市政府批準，自本通知發(fā)布之日起，劃歸北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管理的通州區(qū)臺湖、馬駒橋地區(qū)(約78平方公里)商品住房(包括新建商品住房和二手住房)執(zhí)行北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)商品住房政策有關(guān)規(guī)定。此次政策調(diào)整后，一方面強化經(jīng)開區(qū)對亦莊新城臺馬地區(qū)規(guī)劃建設(shè)管理，提升治理能力，同時保持區(qū)域商品住房政策一致性。另一方面，能優(yōu)化和改善經(jīng)開區(qū)住房供需關(guān)系，更好地促進“職住平衡”，符合北京市政策導(dǎo)向。
外資加速布局中國房地產(chǎn)市場
凱德投資近日成立兩支在岸人民幣基金，即凱德投資中國產(chǎn)業(yè)園核心型人民幣基金I期和II期，兩支基金總規(guī)模約40億元，將聚焦投資于中國的產(chǎn)業(yè)園項目。11月7日，普洛斯宣布普洛斯中國收益基金VI完成募集，規(guī)模達76億元人民幣，將投資中國19個城市的20處物流園區(qū)，可租賃面積約213萬平方米。11月8日，私募巨頭黑石旗下龍地宣布，即將完成對粵港澳大灣區(qū)內(nèi)面積約28萬平方米現(xiàn)代倉庫的收購。據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計，今年以來外資企業(yè)加速在中國布局項目，涉及寫字樓、商業(yè)CBD中心、長租公寓、物流園區(qū)、舊城改造等多個領(lǐng)域。外資加速布局中國房地產(chǎn)市場，一方面是因為當前行業(yè)資產(chǎn)價格較低，具有潛在的盈利價值，另一方面則是外資看好中國房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展的潛力。
多家房企披露前十月銷售業(yè)績 銷售額仍保持降勢
本周，多家房企披露前十月銷售業(yè)績。招商蛇口披露，前十月累計實現(xiàn)簽約銷售金額2265.46億元，同比減少12.02%。金地披露，前十月累計簽約額1833.9億元，同比下降25.21%。中國金茂披露，前十月累計取得簽約銷售金額共計1231.80億元，累計簽約銷售建筑面積約613.4萬平方米。龍湖披露，前十月累計實現(xiàn)總合同銷售金額為1657.7億元，合同銷售面積1029萬平方米。遠洋集團披露，前十月累計協(xié)議銷售額約786.3億元，累計協(xié)議銷售樓面面積約486.7萬平方米。首開股份披露，前十月累計實現(xiàn)簽約金額733.98億元，同比降低26.89%。世茂集團披露，前十月累計合約銷售總額約729.9億元。雅居樂披露，前十月累計預(yù)售金額合計為577.7億元，同比下降48.94%。合景泰富披露，前十月錄得預(yù)售額432.2億元，同比下降49.8%。
【熱點話題】
“第二支箭”落地 民營房企融資迎拐點
11月8日，銀行間市場交易商協(xié)會發(fā)布信息，支持民營企業(yè)健康發(fā)展，在人民銀行的支持和指導(dǎo)下，交易商協(xié)會繼續(xù)推進并擴大民營企業(yè)債券融資支持工具(“第二支箭”)。
所謂“三支箭”的政策組合，是從信貸、債券、股權(quán)三個融資渠道支持民營企業(yè)拓展融資。
此前，由于樓盤停工、爛尾及其引發(fā)的影響導(dǎo)致購房者謹慎情緒上升，房企銷售額不斷下降，金融機構(gòu)出于風控考慮，對房企停貸、抽貸。“第二支箭”政策，可以有效改善這種局面。政策指出，“第二支箭”由人民銀行再貸款提供資金支持，委托專業(yè)機構(gòu)按照市場化、法治化原則，通過擔保增信、創(chuàng)設(shè)信用風險緩釋憑證、直接購買債券等方式，支持民營企業(yè)發(fā)債融資。即通過提高信用，降低金融機構(gòu)面臨的風險，從而改善民營房企的融資情況。
從發(fā)行規(guī)模來看，“第二支箭”預(yù)計可支持約2500億元民營企業(yè)債券融資，后續(xù)可視情況進一步擴容。
“第二支箭”的受理發(fā)行規(guī)模也在擴大。截至目前，交易商協(xié)會已受理龍湖200億元儲架式注冊發(fā)行。此外，保利發(fā)展公告稱，銀行間交易商協(xié)會債務(wù)融資工具獲準注冊，合計100億元。新城控股公告稱，擬向中國銀行間市場交易商協(xié)會申請新增150億元債務(wù)融資工具注冊額度。房企發(fā)債規(guī)模，是之前示范性房企發(fā)債規(guī)模的10至20倍。
從發(fā)行方式來看，此次“第二支箭”的發(fā)行由央行再貸款提供資金支持，本質(zhì)上是央行提供額外的信用注入，在民企債券中加入“保險”。若民營企業(yè)發(fā)生債務(wù)違約，債權(quán)人仍可以從信用風險緩釋工具賣出方或擔保方獲得償付，從而提升市場對民營企業(yè)債券的偏好。
此外，“第二支箭”支持房企沒有名單限制，目前有多家民營房企在溝通對接發(fā)債注冊意向，后續(xù)將有多家民營房企增信發(fā)債迅速落地。
【標桿項目】
11月7日至11月13日，中國房產(chǎn)質(zhì)量周報基于市場認可度、產(chǎn)品品質(zhì)、服務(wù)品質(zhì)及口碑四個維度，從百城熱銷樓盤中選取本周關(guān)注度較高的五個品質(zhì)標桿項目，包括招商璽家園、中海和平之門、仁恒海上源、華發(fā)橫琴府和杭與城。 
在本周標桿項目中，杭與城關(guān)注熱度較高。杭與城基于以軌道交通和綠色公園為介質(zhì)的“TOD+POD超前雙核”規(guī)劃理念，建立未來社區(qū)地上、地下多維交通、商務(wù)商業(yè)系統(tǒng)和綠化系統(tǒng)。項目總建筑面積約90萬方，涵蓋約37萬方品質(zhì)住宅、約13萬方集中商業(yè)、超200米地標寫字樓、五星級人才公寓、幼兒園等。杭與城還建立了“5個約5分鐘”交通體系，將住宅、學(xué)校、寫字樓和商業(yè)之間，地上和地下通道連通，輕松實現(xiàn)產(chǎn)城人融合的未來城市生活場景。
【輿情風險】
在項目輿情方面，本周中國質(zhì)量萬里行共收到36條業(yè)主投訴信息，加上網(wǎng)絡(luò)監(jiān)測的輿情數(shù)據(jù)，最終整理出5個需要重點關(guān)注的問題項目。具體來看，本周輿情風險較高的項目分別為金沙樂府、金科郡、中建錦瀾壹號、禹洲朗廷灣和隆騰凌云府，涉及的開發(fā)商包括寶鑫控股、金科股份、中國建筑、禹洲集團和成都隆騰投資集團，涉及的問題包括混凝土強度不合格、長期停工、交房時存在質(zhì)量問題、開發(fā)商拖延整改、逾期交付等。
在房企輿情層面，本周中國質(zhì)量萬里行全網(wǎng)監(jiān)測后發(fā)現(xiàn)輿情風險較高的房企包括中南建設(shè)、龍光集團、正榮地產(chǎn)、港龍中國和中梁控股，涉及輿情事件包括公司宣告暫不支付本金2.5億美元債利息、遭債權(quán)人提出清盤呈請、未償還到期債務(wù)構(gòu)成違約事項、控股股東所持部分股份被強制出售、暫停支付境外債務(wù)項下所有應(yīng)付本金和利息。
免責聲明：本報告僅供參考，中國房產(chǎn)質(zhì)量周報研究室不對使用報告及其內(nèi)容所引發(fā)的任何直接或間接損失承擔責任。
中國質(zhì)量萬里行將持續(xù)關(guān)注房產(chǎn)市場的動向，充分發(fā)揮新聞輿論監(jiān)督作用，督促房企不斷提升產(chǎn)品質(zhì)量，助推房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康有序發(fā)展，維護消費者權(quán)益，實現(xiàn)人們對美好生活的向往。
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