經(jīng)過(guò)一輪步步驚心的調(diào)控，中國(guó)房地產(chǎn)已成為燙手山芋，想分杯羹可要考慮后果———根據(jù)中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)新近公布的數(shù)據(jù)，三季度新增房地產(chǎn)信托余額增幅明顯下降。不過(guò)羊城晚報(bào)記者采訪發(fā)現(xiàn)，地產(chǎn)信托作為行業(yè)支柱，經(jīng)過(guò)數(shù)周疲軟后于上周加快發(fā)行速度。
有信托業(yè)分析師對(duì)羊城晚報(bào)記者表示，新發(fā)的信托產(chǎn)品通常在1至3年后兌付，當(dāng)前房?jī)r(jià)受打壓不會(huì)直接影響產(chǎn)品發(fā)行；當(dāng)前信托公司在賭未來(lái)房?jī)r(jià)仍能企穩(wěn)，甚至略有上漲。
信托業(yè)“頂風(fēng)”發(fā)產(chǎn)品
6日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶在俄羅斯圣彼得堡表示，中國(guó)下調(diào)房?jī)r(jià)是“國(guó)家堅(jiān)定的政策”。從“遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”到明確提出降房?jī)r(jià)，房地產(chǎn)的政策環(huán)境也從蕭瑟秋意轉(zhuǎn)入“立冬”。
信托業(yè)協(xié)會(huì)最新公布的數(shù)據(jù)顯示，三季度末，全行業(yè)資金信托達(dá)3.9萬(wàn)億元，投向房地產(chǎn)的資金余額有6798萬(wàn)元，占總余額的17.24%。今年下半年，地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行速度明顯減緩，二季度余額環(huán)比增長(zhǎng)1183萬(wàn)元，三季度余額環(huán)比僅增長(zhǎng)700多萬(wàn)元。
此前，包括渤海信托、方正東亞信托、四川信托、五礦信托的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品被傳言叫停，各銀行對(duì)信托產(chǎn)品也采取回避態(tài)度，媒體一度稱地產(chǎn)信托將要“退出江湖”。然而傳言很快被澄清，地產(chǎn)信托并未銷聲匿跡———“我們的信息平臺(tái)上還能找到紫金信托、中航信托、新華信托等多家公司在售的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品”，用益信托工作室分析師岳婷對(duì)羊城晚報(bào)記者說(shuō)。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，本月1日至今，市場(chǎng)上就有8只地產(chǎn)信托正式發(fā)行，平均收益率為11.06%；最近一支于昨天開售，是西藏信托的“世紀(jì)錦城特定資產(chǎn)收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃”增發(fā)項(xiàng)目，將募集1000萬(wàn)元以上資金，用于受讓成都置成持有的“世紀(jì)錦城”地產(chǎn)項(xiàng)目的特定資產(chǎn)收益權(quán)，兩家開發(fā)商成都置成、成都宏達(dá)眾成以其合法所有的2宗土地為該產(chǎn)品作擔(dān)保。
地產(chǎn)信托明年將密集兌付
“中央打壓房?jī)r(jià)，對(duì)房地產(chǎn)信托發(fā)行的影響不是特別大。”用益信托的岳婷說(shuō)，“發(fā)行信托產(chǎn)品一般是兩三年后才兌付，只要地產(chǎn)公司有足夠的實(shí)力撐過(guò)調(diào)控，相信未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)企穩(wěn)甚至上升，所以信托公司仍在推產(chǎn)品。”她認(rèn)為，中央的調(diào)控更多造成“心理沖擊”，如投資者可能避開地產(chǎn)信托產(chǎn)品，造成需求不足。
地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)成長(zhǎng)于2009年，今年上半年由于銀根緊縮，相關(guān)信托產(chǎn)品出現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)。“尤其是今年上半年5月到7月，發(fā)行非常密集。”岳婷估計(jì)，按1至3年的兌付期來(lái)推算，地產(chǎn)信托明年有較多兌付，最集中的兌付將在2013年。
倘若房?jī)r(jià)進(jìn)入下行周期，密集兌付是否會(huì)引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)？畢竟相比銀行貸款，信托的融資成本要高許多。業(yè)內(nèi)人士表示，風(fēng)險(xiǎn)與信托投入方式有關(guān)：若以貸款方式投入，則風(fēng)險(xiǎn)較大，開發(fā)商可能還不起錢；若以權(quán)益方式投入，則開發(fā)商僅以銷售回款來(lái)還債，由信托投資者承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，則較可能出現(xiàn)資產(chǎn)減值，但不至于“血本無(wú)歸”。
根據(jù)用益信托統(tǒng)計(jì)平臺(tái)的數(shù)據(jù)，今年地產(chǎn)信托累計(jì)發(fā)行規(guī)模為588.8億元，其中約170億元為信托貸款類。
地產(chǎn)專家韓世同明確“看空”。“國(guó)外的地產(chǎn)信托一般是指REITs，國(guó)內(nèi)的地產(chǎn)信托本質(zhì)上是銀行變相貸款，資金主要來(lái)自銀行理財(cái)產(chǎn)品。一旦開發(fā)商出現(xiàn)資金斷裂，可能本息都還不了。”他對(duì)羊城晚報(bào)記者說(shuō)，地產(chǎn)信托的融資成本總和往往超過(guò)20%，用于過(guò)橋貸款還可以，期限一場(chǎng)就會(huì)有兌付風(fēng)險(xiǎn)。
“認(rèn)為房?jī)r(jià)還會(huì)企穩(wěn)，這種觀點(diǎn)我不大認(rèn)同，政府不可能像2008年一樣救市。房?jī)r(jià)很可能已經(jīng)進(jìn)入下行周期，短則三年長(zhǎng)則五年，信托產(chǎn)品的高利率、高回報(bào)難以維系。”(記者 曾頌)
