—二手房價格互動往往成為各界研判樓市走向重要的“風向標”。今年，在樓市調控政策、高庫存壓力、新房密集供應等政策與市場的聯手發力之下，一方面一手房價格折扣屢創新低，另一方面二手房價格因業主惜售而出現停滯，這使得北京樓市出現一手房與二手房價格“倒掛”的怪象。
近日，本報記者通過實地走訪通州、亦莊、大興、昌平和房山等今年樓市熱點區域調查發現，目前北京一手房與二手房價格“倒掛”已呈星火燎原之勢，從通州局部區域的個別案例蔓延到各個遠郊區域，與今年新房價格呈現相似的曲線。
值得注意的是，一二手房價格倒掛曾在2008年年底頻繁出現過，這通常是市場回調的前兆。而隨著新盤的大幅降價或低價入市，樓市供需倒掛的現象將愈發明顯。當二手房在新房壓力下不得不降時，反過來又會再次刺激新房下行。在業界看來，一二手房價格倒掛的快速蔓延意味著樓市拐點加速到來。
昌 平
二手房價3個月內下跌兩成
昌平區域是在售新房主要分布的熱點區域，新房價格因供應的大幅增加開始出現明顯探底。記者調查發現，位于霍營的首開國風美唐，目前在售均價21000元/平方米，最低價18000元/平方米；位于回龍觀的東亞上北鑫座為商住兩用，最低價為14900元/平方米。位于昌平縣城的金隅萬科城目前最低在售均價為14000元/平方米，而其二手房源均價在15000元/平方米左右，出現明顯的一二手房價倒掛。
在周邊降價促銷的一手房影響下，昌平二手房銷售區域主要集中在回龍觀、北七家、昌平縣城等地，二手房報價主要分布在12000元-19000元/平方米，相比調控前下降了10%左右。
“3個月前，回龍觀的二手房價還是23000元-25000元/平方米，現在價格普降到16000元-17000元/平方米”，回龍觀小區一位二手房中介門店的工作人員小蔡告訴記者，在3個月內，二手房價下跌了兩成多。
在小蔡所在門店的房源展示板上，不少被標上“業主急于出手或特價房源”等字眼，“龍澤附近一套100多平方米的兩居室，報價已經從240萬降到不足200萬了。但現在觀望的人太多，買房的都希望能降得再多一些”，小蔡無奈地搖了搖頭。記者發現，該中介門店地處回龍觀區域最繁華的一條街道上，間隔不遠處還有幾家同樣經營二手房的門店。11月7日下午5點左右，行人來來往往，但這幾家門店內卻門可羅雀。
據鏈家地產市場研究部統計，10月，昌平區二手住宅成交均價為16700元/平方米，環比9月成交均價16866元/平方米下跌1%。隨著區域一手房供應量增多與價格的下調，昌平區域內二手房正面臨較大壓力。
現狀
價格倒掛持續8個月
來自我愛我家提供的數據顯示，一手房與二手房價格倒掛現象出現在2008年和去年個別月份。今年3月開始，這一價格倒掛現象已持續8個月。
我愛我家首席分析師孔丹表示，繼今年1月出現一二手房價格倒掛之后，從今年3月份開始，一二手房價格倒掛已經月月出現，其中在今年3月，北京一手住宅成交均價為18269元/平方米，而二手住宅成交均價23536元/平方米。最新統計顯示，今年10月份，北京一手住宅成交均價為20670元/平方米，而同期二手住宅成交均價22183元/平方米。
對于一二手房價格倒掛現象出現的原因，鏈家地產首席分析師張月認為，從一二手房定價機制上看，二手房定價更多的是依據商品房的價格而定，但是在目前市場調控下，開發商選擇了加大優惠幅度，這使得商品房價格出現了低于二手房的現象。同時，受到限購無法換房的影響，許多二手房業主惜售心態愈加明顯，導致掛牌出售價格居高不下，而一手房貨量大，而且開發商存在資金鏈的問題，需要隨時調整價格更是促成商品房降價幅度超過二手房的主要原因。
不過，張月同時強調，目前一二手房價格倒掛主要是在價格競爭激烈的較遠區縣出現，城區由于新入市新房項目稀少，“同一地理位置同品質戶型的新房和二手房樓盤，商品房價格一般都高過二手房15%以上。”
對策
中介門店兼做售樓處
一手房傳導而至的信號，令二手房市場蒙受巨大壓力。在一二手房價格倒掛之下，小中介公司受不了調控重壓選擇關門的數量逐漸增加，而大公司則逐漸開始選擇拓展業務品種，增加新盈利點，部分公司選擇了增加對目前成交量價齊漲的租賃業務重視程度。
中介公司從居間轉到兼顧代理，門店不僅只掛售二手房，還開賣一手房，這種現象被稱之為“一二手聯動”。中原等在房地產銷售覆蓋了項目前期策劃、商品房代理和二手房中介的全業務型公司。在2009年至2010年二手房市場比較好的情況下，雖然也有這類業務，但重視程度都不高，而在目前市場蕭條的情況下，這種一二手聯動賣房的形式可以說是對公司銷售能力提供了新的業務增長點。
此外，聯動銷售也越來越多地得到最近樓市新上市項目開發商的青睞，對于目前淡季下的開發商而言，通過中介的多網點共同分銷也能最大程度地宣傳項目，用最小的宣傳成本收獲最準確的意向客戶。在目前限購政策下，有意向、有能力、有資格的購房客戶相比之前的黏度降低很多。通過中介門店的篩選，可以非常明顯地加速庫存樓盤的消化速度，加快房地產開發企業資金的流通，實現有效融資；中介公司也可以通過這種方式，在不增加人員的情況下，降低中介費降低帶來的影響，可以多角度經營來獲得更多的市場份額。
房 山
新房項目價格驚現“倒掛”
與城區及其他郊區不同，房山區域二手房市場非常小，商品房占市場交易比例非常高。二手房成交量基本全市占比在2%-3%之間。然而，根據鏈家地產市場研究部統計，自7月起，房山商品住宅成交均價一直保持下降趨勢，均價為14717元/平方米，較上半年下降約12%。
隨著新房價格不斷下探，今年不同月份入市的房產項目價格“倒掛”現象非常明顯。
2009年的長陽地塊第一次讓房山市場進入北京主流購房者眼中。在2010年直到今年7月份房山都占據了北京樓市非常重要的位置，特別是在限購后的最初幾個月，成交量在全市占比超過20%。萬科、首開、綠地、城建、金地等開發商均在區域內有所舉措。但是最近從8月開始，房山成交量連續下滑，10月份更是創造了429套的低成交量，不足限購之初的一半。價格倒掛在今年4月份曾出現，作為北京首個“限房價、競地價”的普通商品房項目，4月15日，中鐵建·長陽國際城均價1.25萬元/平方米，相比周邊萬科長陽半島等項目價格低5000元左右。短短兩天的時間里，長陽國際城首期01及08地塊1594套全部完成選房認購，比預售方案公布的選房時間提前3天結束。不過，隨著樓市調控的持續，越來越多的低價項目出現在房山。位于房山竇店的水墨林溪目前項目均價為8500元/平方米，其中3居起價只有7600元/平方米。
隨著低價項目的大量涌入，同一項目在不同月份的銷售價格也出現明顯的價格倒掛。記者本周在位于房山竇店某項目售樓處發現，今年6月該項目成交均價為10128元/平方米，10月新一期項目價格降至9954元/平方米。
張月表示，房山銷售客群主要為年輕的首次置業剛需人群，經濟承受力相對有限，考慮更多的是自主需求，房山板塊在售產品以高層板樓居多，同質化相對嚴重，且多以低總價、低首付吸引購房者。隨著調控的深入和供應的不斷增加，房山各樓盤的去化率逐漸走低。目前多個樓盤30%-40%的去化率，開發商的銷售壓力將越來越大。在通州等房價大跌的影響下，房山也已經到了大調整的邊緣。
大 興
部分區域一二手房價差1000元
11月6日，在大興區西紅門地鐵附近，小劉跟他的同事正百無聊賴地聊著天。見有人從地鐵里出來，小劉便跑上去發一張周邊二手房源的清單。
