“冒險(xiǎn)家”的“樂(lè)園” “高進(jìn)高出”模式難以為繼
在10多年的時(shí)間內(nèi)，綠城從一家地方性房地產(chǎn)企業(yè)，一躍成為在全國(guó)30多個(gè)城市廣泛“鋪攤”的房地產(chǎn)巨頭，一度位列中國(guó)樓市的前三甲。與此同時(shí)，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)“狂飆突進(jìn)”的態(tài)勢(shì)，成為綠城這類“冒險(xiǎn)家”的“樂(lè)園”。期間，雖幾經(jīng)調(diào)控，綠城依然借助資金高杠桿率，手握重金、高價(jià)購(gòu)地，在熱點(diǎn)城市快速布局，以高價(jià)樓盤吸引炒房投資者。這種“高進(jìn)高出、快進(jìn)快出”的發(fā)展路徑，使企業(yè)快速膨脹。
在土地市場(chǎng)上，綠城習(xí)慣高價(jià)拿地。“只要有好地，就還要拿”、“三至五年趕上萬(wàn)科”……綠城董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平以豪言壯語(yǔ)名聞房地產(chǎn)界。近年來(lái)，綠城是高價(jià)地塊的常客，其出手之豪闊，一度令同行瞠目。
2009年，中國(guó)樓市頻頻上演瘋狂的“地王爭(zhēng)奪戰(zhàn)”，而綠城的表現(xiàn)尤為搶眼。比如，在杭州，2009年當(dāng)?shù)乜們r(jià)排名前十的地塊中，綠城獨(dú)攬其四。在蘇州，綠城9月某一天內(nèi)以61億元連奪兩地，其中一幅土地樓板價(jià)高達(dá)28057元／平方米，創(chuàng)下國(guó)內(nèi)住宅用地“面粉”單價(jià)之最。在上海，綠城于2009年摘得浦東唐鎮(zhèn)板塊的“地王”，溢價(jià)率高達(dá)379%，樓板價(jià)達(dá)到每平方米1.9萬(wàn)元，比當(dāng)時(shí)周邊的房?jī)r(jià)還要高出30%。
綠城不斷拿地之時(shí)，正是市場(chǎng)趨于“白熱化”、調(diào)控重手逐漸“出招”、眾多市場(chǎng)“大佬”望而生畏之際。業(yè)內(nèi)人士指出，過(guò)高的拿地成本，在市場(chǎng)遇冷時(shí)反成一枚苦果：不降價(jià)，賣不動(dòng)；降價(jià)，又會(huì)明顯壓制贏利空間，甚至使企業(yè)虧損。
在資金市場(chǎng)上，綠城是借款大戶。在這一輪房地產(chǎn)調(diào)控中，房地產(chǎn)信托融資成為不少房企的“救命稻草”。根據(jù)中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)，2010年投向房地產(chǎn)的新增信托資金累計(jì)超過(guò)2800億元，今年上半年新增信托資金累計(jì)達(dá)2077.66億元。據(jù)了解，開發(fā)商目前信托融資成本一般在15%以上，極個(gè)別項(xiàng)目甚至達(dá)到25%至30%。綠城也不例外。由此帶來(lái)的財(cái)務(wù)成本增長(zhǎng)，都必須依靠市場(chǎng)消化。
專家分析，一旦調(diào)控降臨，需求和資金持續(xù)收緊，企業(yè)的問(wèn)題便會(huì)加快暴露，離危機(jī)也就不遠(yuǎn)。這一輪以“限購(gòu)”、“限貸”等政策為核心的“最嚴(yán)調(diào)控”中，全面收緊了房企需求端和融資端，讓高度依賴高杠桿和炒房客的綠城頓時(shí)受困。
調(diào)控持續(xù)沒(méi)有懸念 房企理性發(fā)展防“栽跟斗”
10月29日的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn)調(diào)控。各地政府要切實(shí)負(fù)起責(zé)任，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行政策，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果。國(guó)務(wù)院總理溫家寶日前再次強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控絕不可以有絲毫動(dòng)搖。
數(shù)據(jù)顯示，一些熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)已連續(xù)數(shù)月出現(xiàn)環(huán)比增幅為零，房?jī)r(jià)的松動(dòng)跡象正從一線城市向二三線城市蔓延，中小房企加快項(xiàng)目、股權(quán)的轉(zhuǎn)讓，大型房?jī)r(jià)打折逐漸增多。
杭州市房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，本輪調(diào)控目標(biāo)就是引導(dǎo)市場(chǎng)理性回歸，不能再介入到一個(gè)瘋狂的行業(yè)當(dāng)中，即使是龍頭企業(yè)，不注重理性發(fā)展，也會(huì)“栽跟斗”。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任陳淮日前表示，沒(méi)有一個(gè)行業(yè)能夠只靠不斷漲價(jià)來(lái)實(shí)現(xiàn)盈利，樓市也不能例外。一些業(yè)內(nèi)人士也表示，一個(gè)健康的市場(chǎng)環(huán)境下，沒(méi)有只賺不賠的行業(yè)，對(duì)此開發(fā)商和投資者都要有足夠的理性。綠城的教訓(xùn)，應(yīng)該讓所有開發(fā)商和投資客引以為戒。這也同時(shí)表明，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨一次大的洗牌，房地產(chǎn)業(yè)將會(huì)逐步回歸理性。
“房產(chǎn)巨頭是樓市的‘風(fēng)向標(biāo)’之一，調(diào)控效果的日益顯現(xiàn)，表明城市只漲不跌的房?jī)r(jià)受到遏制，將有利于引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期。”中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟說(shuō)，隨著房?jī)r(jià)的平穩(wěn)甚至下降，以前的“賣方市場(chǎng)”或?qū)⒅饾u轉(zhuǎn)變成“買方市場(chǎng)”。后續(xù)樓市調(diào)控中，既要堅(jiān)定擠出房?jī)r(jià)泡沫，也要防止房?jī)r(jià)大起大落。(記者 黃深鋼 葉鋒)
