廣漢市位于“天府之國(guó)”成都平原腹心地帶，自古有“蜀省之要衢，通京之孔道”之說(shuō)。目前由四川省德陽(yáng)市代管，北臨德陽(yáng)市區(qū)17公里，南距成都市區(qū)23公里。境內(nèi)地勢(shì)平坦，氣候溫和，河流縱橫，土地肥沃，市容整潔，風(fēng)光秀麗，被譽(yù)為“成都的后花園”。 廣漢是“四川省經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力十強(qiáng)縣”之一，也是成都都市圈、半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈重要組成部分。
隨著近年來(lái)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，加之借助優(yōu)越的自然條件，系列規(guī)定明令禁止的別墅也在四川省廣漢市拔地而起。
瞿上別院（同力置業(yè)·雁江華府）項(xiàng)目位于四川省廣漢市西安路129號(hào)（三星堆博物館東側(cè)）。開(kāi)發(fā)商為廣漢市同力置業(yè)有限公司。
據(jù)中國(guó)城市建設(shè)網(wǎng)報(bào)道，該項(xiàng)目總占地146.8畝，由122棟獨(dú)棟別墅和94棟雙拼別墅組成。項(xiàng)目共分為三期開(kāi)發(fā)，目前開(kāi)發(fā)的為一期項(xiàng)目，占地42畝，包括獨(dú)棟和雙拼兩種別墅類型，共95棟，其中獨(dú)棟別墅42棟，雙拼別墅53棟。獨(dú)棟別墅的建筑面積為430平方米和470平方米，雙拼別墅的建筑面積在300平方米到360平方米之間，一戶一價(jià)，價(jià)位為200萬(wàn)到300萬(wàn)之間。均價(jià)為6000/平方米。
上圖為瞿上別院售樓處
別墅項(xiàng)目嚴(yán)禁 十年三令五申
2003年2月，國(guó)土部首次發(fā)布《關(guān)于清理各類園區(qū)用地加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》（即“45號(hào)文”），強(qiáng)調(diào)“停止別墅類用地的土地供應(yīng)”。
2006年5月，國(guó)土資源部下發(fā)《關(guān)于當(dāng)前進(jìn)一步從嚴(yán)土地管理的緊急通知》，再次重申在全國(guó)范圍內(nèi)停止別墅供地，并對(duì)別墅進(jìn)行全面清理。
2008年，國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約用地的通知》，要求“合理安排住宅用地，繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地供應(yīng)”。
2010年，國(guó)土部發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知》中，也重申嚴(yán)禁向別墅供地。
2012年2月22日，國(guó)土部公布的《關(guān)于做好2012年房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控重點(diǎn)工作的通知》中，規(guī)定“不得以任何形式安排別墅類用地”。
2012年6月18日，國(guó)土資源部和國(guó)家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布關(guān)于實(shí)施《限制用地項(xiàng)目目錄（2012年本）》和《禁止用地項(xiàng)目目錄（2012年本）》的通知，新的限制、禁止用地項(xiàng)目目錄增加了住宅項(xiàng)目容積率不得低于1.0（含1.0）的限定。
由于對(duì)土地的大規(guī)模浪費(fèi)，自2003年起，國(guó)家三令五申嚴(yán)禁別墅類用地。
容積率超標(biāo) “雙首層”掩蓋純別墅事實(shí)
銷售人員介紹瞿上別院項(xiàng)目建筑的特色就是人為架空，并解釋這樣做為了人車分流，該項(xiàng)目特色是“雙首層”，而且是四川德陽(yáng)首個(gè)雙首層的項(xiàng)目：房屋沒(méi)有地下室，共包括四層，首層也算面積，層高達(dá)到了4.6米，車庫(kù)也算在面積之內(nèi)。
據(jù)悉，瞿上別院原名為“同力置業(yè)•雁江華庭”，是由廣漢市同力置業(yè)有限公司和四川新華發(fā)行集團(tuán)共同打造，用地面積146.8畝97768.8平方米，規(guī)劃總建筑面積108000平方米，其中地上總建筑面積為76000平方米，項(xiàng)目實(shí)際容積率為0.77。相關(guān)資料顯示，項(xiàng)目總投資30000萬(wàn)元，在項(xiàng)目負(fù)責(zé)人向記者出示的相關(guān)資料中，經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)中，項(xiàng)目規(guī)劃審批的容積率為0.76。
上圖為瞿上別院一期沙盤(pán)，上面布滿了獨(dú)棟別墅
上圖為項(xiàng)目負(fù)責(zé)人向記者出具的總平面圖，圖中經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)顯示，項(xiàng)目容積率為0.76。
據(jù)銷售人員介紹，瞿上別院是純別墅社區(qū)，且獨(dú)棟別墅占較大比例，三期共規(guī)劃建造216棟別墅，獨(dú)棟別墅就占了122棟，且為純獨(dú)棟，占別墅總量的一半以上，其中一期的獨(dú)棟別墅也有42棟。
銷售人員聲稱，自己這里是最好的別墅，周邊也有別墅樓盤(pán)，但自己的是最好的。位置好，靠近三星堆，而且是純別墅社區(qū)。
銷售人員不解詳情 信口開(kāi)河
據(jù)銷售人員介紹，一期所建別墅分為兩批次交付，第一批次明年年底交付，第二批次大概會(huì)晚兩到三個(gè)月交付。二三期均為純別墅。
售樓人員明確表示，該項(xiàng)目是純別墅社區(qū)，是四川省廣漢市唯一的一塊純別墅用地。
當(dāng)記者問(wèn)到房子的產(chǎn)權(quán)時(shí)，銷售人員告訴記者產(chǎn)權(quán)為50年，并稱“所有房子的使用年限都是五十年。五十年的使用年限到了去和國(guó)家簽合同，繼續(xù)使用，國(guó)家不會(huì)把房子收回去的。50年也不會(huì)影響使用，都是一樣的。”
上圖為已建成和正在建設(shè)中的獨(dú)棟別墅
當(dāng)記者問(wèn)到使用期限是從哪一年開(kāi)始計(jì)算的時(shí)候，銷售人員告訴記者：“從簽合同的時(shí)候算。”
對(duì)此，該項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這一說(shuō)法為銷售人員的口誤，并稱瞿上別院項(xiàng)目為70年使用年限的住宅項(xiàng)目。
別墅項(xiàng)目曾與央企合作
據(jù)銷售人員介紹，該項(xiàng)目還沒(méi)有正式開(kāi)盤(pán)，目前可以預(yù)定，預(yù)定別墅可以享受5萬(wàn)的優(yōu)惠，即現(xiàn)在交10萬(wàn)的誠(chéng)意金，到開(kāi)盤(pán)的時(shí)候可以頂15萬(wàn)。
銷售人員介紹這樣只是為了讓消費(fèi)者優(yōu)先選自己喜歡的位置，10月中旬開(kāi)盤(pán)的時(shí)候就可以直接簽合同了，到時(shí)候如果是一次性付款的話還會(huì)有優(yōu)惠。
銷售人員一再向記者表示，該項(xiàng)目很搶手，如果需要的話要盡快訂，不然自己喜歡的位置就會(huì)被別人選走。
上圖為正在建設(shè)中的別墅和宣傳廣告
據(jù)銷售人員介紹，瞿上別院是廣漢同力置業(yè)有限公司和新華文宣共同開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，但后來(lái)國(guó)家政策不允許國(guó)有企業(yè)從事房地產(chǎn)，后來(lái)就只是廣漢同力置業(yè)有限公司在從事這個(gè)項(xiàng)目。
這一說(shuō)法記者從其他渠道得到證實(shí)，據(jù)悉，2013年2月，四川新華發(fā)行集團(tuán)有限公司委托西南聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所公開(kāi)掛牌轉(zhuǎn)讓其持有的廣漢市同力置業(yè)有限公司30%國(guó)有股權(quán)，轉(zhuǎn)讓掛牌價(jià)為2600萬(wàn)元人民幣。
廣漢市同力置業(yè)有限公司為成都飛大置業(yè)有限公司在廣漢市注冊(cè)的子公司。據(jù)悉，成都飛大置業(yè)有限公司，注冊(cè)資金為3000萬(wàn)人民幣，主要在成都市范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)中介服務(wù)、經(jīng)營(yíng)及物業(yè)管理、投資與資產(chǎn)管理、銷售建材等項(xiàng)目。
上圖為廣漢市規(guī)劃局對(duì)該項(xiàng)目出具的的規(guī)劃條件意見(jiàn)書(shū)
別墅出售冠冕堂皇 “關(guān)系”成為護(hù)身符
在四川省廣漢市的瞿上別院項(xiàng)目中，2006年已被明確停止供地的別墅產(chǎn)品成規(guī)模出現(xiàn)，并在2013仍在建設(shè)并持續(xù)銷售。
在別墅的“緊箍咒”日益收緊的情況下，住宅別墅由于其“高端”的定位和“賣(mài)一套別墅等于賣(mài)十套甚至二十套住宅”的資金回籠速度，反而成為開(kāi)發(fā)商用各種手段掩飾開(kāi)發(fā)的重要產(chǎn)品，并被遮遮掩掩地進(jìn)行銷售。別墅建造熱不降反升，由于別墅類用地的稀缺性，有一個(gè)代表性的別墅項(xiàng)目也成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商實(shí)力和身份的重要體現(xiàn)。因此，別墅項(xiàng)目成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商競(jìng)相追逐的“品牌”。
在此過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商與當(dāng)?shù)卣糠值年P(guān)系成為不可多得的重要資源。開(kāi)發(fā)商通過(guò)多種途徑取得別墅項(xiàng)目的土地使用權(quán)，通過(guò)相關(guān)手續(xù)、改變建造方式等使別墅項(xiàng)目合法化，通過(guò)多種方式使別墅項(xiàng)目得以建成并對(duì)外銷售；開(kāi)發(fā)商的身邊不斷出現(xiàn)政府和權(quán)利的身影，其中不乏權(quán)利與金錢(qián)的游戲；別墅項(xiàng)目不僅是對(duì)土地資源的浪費(fèi)，在銷售過(guò)程中也充滿了許多掩飾，“商墅”“低密度住宅”等名詞應(yīng)運(yùn)而生，別墅在“禁建令”的大背景下也被冠冕堂皇地建造并出售。由于對(duì)與政府關(guān)系的大力宣傳，土地性質(zhì)成為了其次，“關(guān)系”成為了銷售的保證，成為身份尷尬的別墅項(xiàng)目的“護(hù)身符”大行其道。
