衣錦華庭一期住宅樓遠眺。

部分業主正聯名抗議，維護自身合法權益。

　　中國質量萬里行雜志

　　文/許輝 譚倩倩 本刊記者 江岱

　　如今，買房已成為尋常百姓家的頭等大事，辛苦幾十年換得一紙薄薄房契。可入住之后，卻發現車位不足、收費混亂、公共用地亂搭亂建、物業和住戶矛盾不斷。近日，有多位業主聯名向中國質量萬里行反映，物業公司不僅沒能維護業主權益，反而成了開發商的“幫兇”，動輒恐嚇甚至暴力相向，“這樣的新房住得可真讓人揪心”。

　　2009年11月8日，福州市楊橋路附近的衣錦華庭一期小區門口，張貼了一整排的大字報，10多頁海報歷數開發商侵權行徑，眾業主聚集一處，怒指物業“粗暴行為”。其實，早在2009年7月，衣錦華庭業主委員會就陸續向福州市信訪局、規劃局、房管局及房地產交易登記中心投訴，但至今仍未有實質的處理意見，讓眾多業主不解。“衣錦華庭事件”只不過是無數房產糾紛案中的一件，房產、物業亂象早已在福州“見怪不怪”。

　　業主怒告開發商

　　衣錦華庭一期（即三坊七巷保護改造工程第一坊一期）原是華人巨商李嘉誠的香港長江實業(集團)有限公司開發，后因故退出后，由閩長置業公司柯君恒負責管理，由閩長置業1999年開發，2000年領取《預售許可證》，當時在福州曾被認為是高雅、和諧的高級生活小區。但多位業主宣稱，“入住8年來，慘遭開發商多方盤剝，忍無可忍。”長期累積的矛盾終于爆發，業主聯合起來捍衛自身的合法權益。

　　2009年8月26日，一份署名“部分憤怒的衣錦華庭業主與老干部”的函件以“十問閩長置業開發商”的形式，將衣錦華庭開發商的“罪行”一一揭露。一位自稱是“衣錦華庭業主代表”的居民對記者說，閩長置業開發商一直拒交公共產權清單，衣錦華庭一期大面積的公共產權被出租、變賣，或改作他用。小區內規劃了120個停車位，卻發放了134個車位的產權證。為了贏得利益，開發商甚至擅自將消防通道更改，置小區住戶安危于不顧。公共停車位無故被侵占，業主卻天天面臨著被抄牌，此等滑稽生活，怎堪忍受？

　　此外，衣錦華庭一期售樓廣告冊上中心花園面積與實際不符，業主懷疑閩長置業存有欺詐行為。“購房合同上體現用地42畝，規劃局圖紙上卻體現用地37畝，整整差了5畝。還有售樓的廣告沙盤上有一座商業配套樓，有兒童游樂園等誘人設施，可轉眼間就變成了三期住宅樓‘尚林苑’。不僅如此，還變本加厲，將本屬于一期小區的1畝多地變成了三期的建筑用地。三期的22層樓房拔地而起，可我們的采光效果卻越來越差。”

　　另一位唐姓業主介紹，三坊七巷開發商和物業公司同屬閩長置業有限公司，他們侵犯業主的權益，占用公共產權，把原來公用的地下會所出租給別人。售房合同上原來規定小區要裝一戶一表，可是業主2002年交房到現在，整個小區的水電還是公用一個戶頭。

　　開發商漠視業主訴求

　　面對專項維修基金無人繳納的糾紛，福建閩長置業有限公司認為，“我司和衣錦華庭一期項目買受人簽訂《商品房買賣合同》時均已明確約定：本合同第四條所訂價款未包含購房款以外的一切費用，其它費用（包括但不限于政府有關稅費、煤氣初裝費、有限電視初裝費、公共設施維修基金等）均由買受人負責。”

　　可是，業主李某卻向我們展示了一份略有差別的合約。2001年12月28日，李某與福建閩長置業有限公司簽訂了《商品房買賣合同》，附件四合同補充協議第一條如是約定到：本合同第四條所訂價款未包含購房款以外的一切費用，其它費用（包括但不限于政府有關稅費、煤氣初裝費、有線電視初裝費等）均由買受人負責。”可見，在閩長置業早期的售房合同中并沒有約定業主繳納專項維修基金。

　　對于一戶一表的質問，開發商解釋說，衣錦華庭一期供電及供水方案經福州市規劃局審批通過、經供電部門及供水部門驗收合格，無不妥或違規、違法之處。至于開發商侵占一期業主公共用地，閩長置業如此應答，“一期、三期屬于一個項目分期開發，根據土地證辦理原則，土地分攤以建筑物占地為準，公共花園、道路系整個衣錦華庭一期、三期業主共享。”

　　另外，業主指稱閩長物業公司縱容保安恐嚇、毆打業主。“物業公司簡直成了開發商的打手。”業主林女士氣憤地說。按規定，業主委員會成立后有權利招聘自己的物業管理公司，可閩長置業卻不經業委會同意自行與其下屬公司閩長物業公司簽訂了業務合同。

　　衣錦華庭業主代表告訴記者，閩長物業私聘了一批保安，多次限制業主合法活動，毆打業主。“前不久，物業公司在車位旁安裝隔離欄，曹先生無法將車停在自家車位，就暫停在車位旁邊，不想卻遭到了保安的上門恐嚇。之后，又發生一起保安毆打4號樓業主事件，導致該業主手腕脫臼。”業委會多次要求物業公司對保安人員進行審查，閩長物業卻遲遲不肯配合。
面對業主的多項指責，閩長置業有限公司行政總監趙平卻表示，“小區業委會的某些人出于個人目的，以偏概全、以現行的規范追溯早期項目，并以各種方式糾纏不休。”

　　誰助長了開發商的威風？

　　沒有公共停車位一直是業主反映最強烈的問題，衣錦華庭業委會多次向福州市規劃局和房地產管理局詢問相關事宜。福州規劃局明確答復，一期小區規劃審批了120個地庫停車位，地面規劃配套建設16個公共停車位。業主再次咨詢時，福州市規劃局卻答，地面規劃配套建設16個公共停車位在地庫中。業主找不到所謂的公共停車位，再三咨詢規劃局，不想其卻極不耐煩的回答，一期公共停車位為零。

　　更有意思的是，福州房地產信息網上公布的該小區地庫停車位狀態圖也隨著業主的再三投訴而不斷變化。7月23日地庫停車位狀態圖上顯示有106、20、124、133號四個車位處于可售狀態，業主投訴后竟改為106、124、133號三個車位可售，但是至8月9日，狀態圖上卻只有106號一個車位可售了。

　　對于業主反映閩長置業擅自將地下車庫消防通道改作停車位和營業場所出租或出賣的問題，2009年7月23日的樓盤狀態圖顯示是，4個可售車位中有三個畫有黃網，有關部門明確表示，此三個位置并非車位，屬公共分攤不能銷售。業委會多次向有關部門反映，卻無人解答。

　　關于衣錦華庭三期逾越侵占一期地面紅線，一期業主多次向福州市國土資源局反映，后者卻一再澄清，2004年規劃方案只涉及衣錦華庭三期，不涉及一期，衣錦華庭一期和三期已經分別頒發土地證，業主分戶辦證后總證將注銷。

　　物業亂象溯源

　　近年來，房地產糾紛可謂高居投訴榜榜首。記者從福建省工商局１２３１５消費投訴分析報告中了解到，今年上半年，商品房銷量上升導致投訴量增多，福建上半年共受理房屋投訴４９１件，比去年同期增加１４０件，同比增長了４０％左右。而在第三季度，福州、廈門等主要城市房地產市場雖不約而同地出現成交萎縮行情，買賣合同違約卻有所抬頭，房地產投訴也一直居高不下。

　　開發商受利益驅使，不斷侵犯業主公共產權，物業與開發商利益共享，置業主安危于不顧，還反指業主無理取鬧。
相關法律法規的缺失是釀此禍端的“罪首”。相關專家建議，減少房地產糾紛的發生，降低房產信訪投訴率，提高糾紛的解決率，應從加強房地產開發全過程的監管入手。法律法規完備完善，職能部門依法行事，盡職盡責，人民的權益才能有效得到保障。

　　截至11月17日，衣錦華庭一期業主投訴依舊沒有得到解答，一期業主表示，將聯合起來通過法律的途徑尋求解決。