中國(guó)質(zhì)量萬(wàn)里行雜志

　　文/圖 張振華 李瑞鋒 本刊記者 于衍峰

　　預(yù)購(gòu)“空中樓閣”首付5萬(wàn)
　　“齊齊哈爾市卓建房地產(chǎn)公司違規(guī)銷售‘鶴鄉(xiāng)新城’二期商品房！項(xiàng)目一直沒(méi)施工，也沒(méi)有預(yù)售許可證……”
　　2009年9月24日，中國(guó)質(zhì)量萬(wàn)里行記者接舉報(bào)后來(lái)到位于齊齊哈爾市龍沙區(qū)的鶴鄉(xiāng)新城銷售中心。記者注意到，空曠的大廳里擺放著沙盤模型，窗外則是雜草叢生、殘土亂堆的一片荒地。據(jù)銷售人員介紹，這片荒地就是尚未施工的鶴鄉(xiāng)新城二期工程用地。
　　鶴鄉(xiāng)新城的商品房共分為兩期，一期的房子已全部售出，現(xiàn)在開(kāi)始賣的都是二期的房子。記者問(wèn)銷售人員，“樓還沒(méi)建，地基都沒(méi)有，房子怎么賣？”銷售人員解釋，只需交納5萬(wàn)元作為定金，公司會(huì)給開(kāi)收據(jù)，等到鶴鄉(xiāng)新城二期正式開(kāi)盤時(shí)，5萬(wàn)元可以作為購(gòu)房款的一部分——這種購(gòu)買方式被稱作“預(yù)購(gòu)”。預(yù)購(gòu)價(jià)格每平方米在3200元到3260元之間。當(dāng)記者提出在當(dāng)天預(yù)購(gòu)房屋時(shí)，卻被工作人員拒絕了，說(shuō)要在第二天舉行的房展會(huì)上預(yù)定。
　　2009年9月25日，齊齊哈爾會(huì)展中心房展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，人頭攢動(dòng)。卓建房地產(chǎn)公司“鶴鄉(xiāng)新城”二期的展臺(tái)旁，圍擠了眾多的參展者。幾個(gè)銷售人員不停地向兩旁參觀的顧客介紹情況。記者看到，在不到15分鐘的時(shí)間里，就有數(shù)名顧客在銷售人員的陪同下，在卓建公司的接待處簽訂了“置業(yè)計(jì)劃”。
　　意外的是，房屋的價(jià)格在一夜之間漲到了均價(jià)每平方米3560元。記者就此詢問(wèn)了接待處的工作人員，對(duì)方說(shuō)，“具體漲價(jià)的原因我也不清楚，但是如果今天不買的話，過(guò)幾天還要再漲。”記者在一位購(gòu)房者簽署的置業(yè)計(jì)劃上看到這樣幾行字：“9月30日，當(dāng)天帶身份證復(fù)印件，交5萬(wàn)定金，逾期作廢！一人限定一套住宅，多套作廢！”
　　工作人員對(duì)此的解釋是，財(cái)務(wù)人員最近很忙，所以購(gòu)房者須統(tǒng)一在30號(hào)到銷售中心交款。而這5萬(wàn)元定金在樓盤正式開(kāi)盤銷售后，將作為購(gòu)房款的一部分，如果是貸款則作為首付的一部分。“只要交了這5萬(wàn)元錢，房子就是你的了，房?jī)r(jià)再怎么漲也不用擔(dān)心”。工作人員還特意向記者強(qiáng)調(diào)到時(shí)一定要帶現(xiàn)金。
　　隨后中國(guó)質(zhì)量萬(wàn)里行記者再次來(lái)到鶴鄉(xiāng)新城銷售中心。一位姓袁的銷售人員熱情地推銷說(shuō)，應(yīng)及時(shí)交款。“如果當(dāng)天不能交上錢，就不能享受房展會(huì)上所簽訂的置業(yè)計(jì)劃上的優(yōu)惠價(jià)格。”當(dāng)記者詢問(wèn)鶴鄉(xiāng)新城二期手續(xù)是否齊全時(shí)，這位工作人員坦言其所銷售的房屋手續(xù)不全，“沒(méi)有預(yù)售許可證”，但說(shuō)“保證不會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)”。
　　在辦理交款的辦公室內(nèi)，記者只見(jiàn)到了兩個(gè)工作人員。一位是房展會(huì)上向記者解釋交款時(shí)間的那位工作人員，另一位是房展會(huì)上的另一個(gè)銷售人員。一位顧客正在該銷售人員的指導(dǎo)下簽訂“預(yù)購(gòu)”協(xié)議。
　　就在當(dāng)天，一位于姓大娘和女兒一起來(lái)交“定金”。當(dāng)記者問(wèn)樓盤還沒(méi)有動(dòng)工，手續(xù)不全就交錢是否放心時(shí)，于大娘說(shuō)：“那個(gè)賣房子的小伙子說(shuō)了，錢是交到銀行的，我想銀行是國(guó)家開(kāi)的，不能糊弄我們老百姓的。”
　　于大娘不知道的是，按照《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明”。而《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條規(guī)定：“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效”。根據(jù)上述法規(guī)，在未取得商品房預(yù)售許可證的情況下與開(kāi)發(fā)商簽訂的購(gòu)房協(xié)議，是不受法律保護(hù)的無(wú)效合同。

#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#

　　“領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)”下的銀行監(jiān)管
　　據(jù)記者了解，鶴鄉(xiāng)新城二期并非剛剛開(kāi)始售賣。此前，簽訂置業(yè)計(jì)劃書并繳納定金的購(gòu)房者已多達(dá)200戶，涉及金額千萬(wàn)。而公開(kāi)資料顯示，鶴鄉(xiāng)新城二期商品房的開(kāi)發(fā)商是卓建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，屬齊齊哈爾市政府招商引資企業(yè)，2004年11月經(jīng)齊齊哈爾市工商局批準(zhǔn)成立，注冊(cè)資金也只有1000萬(wàn)元。
　　購(gòu)房者的巨額“預(yù)購(gòu)款”會(huì)不會(huì)潛在巨大的風(fēng)險(xiǎn)？
　　卓建房地產(chǎn)公司法人代表岳國(guó)良在接受中國(guó)質(zhì)量萬(wàn)里行記者采訪時(shí)解釋：“老百姓交5萬(wàn)元錢定金，錢交給銀行，由銀行進(jìn)行凍結(jié)”。記者當(dāng)即指出，交款是在鶴鄉(xiāng)新城的銷售中心，并沒(méi)有銀行的工作人員在場(chǎng)。岳國(guó)良又說(shuō)道：“公司收款沒(méi)錯(cuò)……在公司我請(qǐng)銀行代收的，有手續(xù)。但是少量的就不需要銀行來(lái)了，我們代收的……我公司委托一個(gè)人收錢，收錢以后再到銀行去凍結(jié)……”
　　凍結(jié)“預(yù)購(gòu)”定金的是當(dāng)?shù)氐慕煌ㄣy行齊齊哈爾正陽(yáng)支行。岳國(guó)良給記者電傳了交通銀行的一份“情況說(shuō)明”：“齊齊哈爾卓建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司委托其員工孫麗艷在我行開(kāi)立了活期存款賬戶，賬號(hào)：232900755934000104202，存入的錢款均為我行協(xié)助代收的‘新城·尚品’客戶誠(chéng)意金，每戶5萬(wàn)元整，今后還將陸續(xù)存入�，F(xiàn)我行已對(duì)此賬戶進(jìn)行了控制，齊齊哈爾卓建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司及孫麗艷均無(wú)權(quán)單獨(dú)解封，提取此賬戶內(nèi)款項(xiàng)。待與客戶簽訂文本合同后，再依據(jù)合同進(jìn)行解封。”落款為“交通銀行正陽(yáng)支行，二零零九年九月三十日”，并加蓋了交通銀行齊齊哈爾正陽(yáng)支行的會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)專用章。(注: 新城·尚品即鶴鄉(xiāng)新城二期)
　　事實(shí)上，因?yàn)樽拷ǚ康禺a(chǎn)公司屬于違規(guī)售房，監(jiān)管“預(yù)購(gòu)”定金的交通銀行齊齊哈爾正陽(yáng)支行同樣涉嫌違規(guī)。但岳國(guó)良強(qiáng)調(diào)，這是“經(jīng)過(guò)市領(lǐng)導(dǎo)給我協(xié)調(diào)的一個(gè)銀行”。“之前我與（另一個(gè)）監(jiān)管賬戶協(xié)商過(guò)，不過(guò)他做不了，因?yàn)槲覜](méi)有資質(zhì)。”
　　“違規(guī)和領(lǐng)導(dǎo)打招呼了”
　　岳國(guó)良并不諱言鶴鄉(xiāng)新城二期是違規(guī)售房。他向中國(guó)質(zhì)量萬(wàn)里行記者直言：“當(dāng)初來(lái)齊齊哈爾是打算撈點(diǎn)金的，直到現(xiàn)在金還沒(méi)撈著，這是我從業(yè)多年第一次違規(guī)，但這次違規(guī)已和領(lǐng)導(dǎo)打招呼了。”
　　岳國(guó)良說(shuō)，他預(yù)售的目的也就是按照市領(lǐng)導(dǎo)意圖，把房?jī)r(jià)往下拉一拉。“我看到齊齊哈爾很困難，老百姓買不起房……我們沒(méi)有預(yù)售手續(xù)，所以只能做預(yù)定。”岳顯然認(rèn)為自己在“造福百姓”：“我接受預(yù)定，是因?yàn)槲疫@是股份制公司，而房子是定期漲價(jià)的，我3200元出手，每平米賠500塊錢，我個(gè)人賠……我原計(jì)劃只拿出200套房子，可一銷售就剎不住車了，后來(lái)建設(shè)局讓我們參加房展會(huì)，到房展會(huì)上后漲了300塊錢，可還是賠200塊錢。”
　　也許正是基于此種認(rèn)識(shí)，岳國(guó)良對(duì)自己違規(guī)售房顯得理直氣壯：“政府為什么知道這個(gè)事不管？第一，建設(shè)局欠我的錢。到目前為止，政府還欠我一個(gè)億；第二，我的這種操作方式他們認(rèn)了，各級(jí)干部也認(rèn)了，甚至老百姓也認(rèn)了。”
　　而按《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》中第三十九條規(guī)定：“違反本條例規(guī)定，擅自預(yù)售商品房的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門責(zé)令停止違法行為，沒(méi)收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款１％以下的罰款”。
　　對(duì)此，岳國(guó)良說(shuō)：“（如果）建設(shè)局說(shuō)罰我，我可以告訴你，市里領(lǐng)導(dǎo)批的，他不敢罰我。我受罰必須市委批，市紀(jì)檢委同意才能罰我，因?yàn)檎猩逃羞@個(gè)條件。”
　　記者隨后電話采訪了齊齊哈爾市建設(shè)局。就卓建房地產(chǎn)公司違規(guī)售房一事，辦公室主任由能玉對(duì)記者說(shuō)：“這事怎么說(shuō)呢，老岳現(xiàn)在那個(gè)不是在銷售房子。據(jù)我了解的情況，他那個(gè)房子現(xiàn)在開(kāi)始建二期，好像是預(yù)定這個(gè)房子，想買這個(gè)房子交點(diǎn)定金。錢交到銀行，不在他公司，就是這么個(gè)情節(jié)。”
　　記者問(wèn)：“岳國(guó)良說(shuō)，政府欠卓建公司一個(gè)億，有這回事嗎？”
　　由能玉：“老岳是在我們今年的棚戶區(qū)改造中，墊資施工了17棟房子，政府（建設(shè)局）確實(shí)欠他錢，欠了有七八千萬(wàn)。”
　　記者追問(wèn)，岳國(guó)良自己已經(jīng)承認(rèn)違規(guī)售房，建設(shè)局是否會(huì)進(jìn)行處罰？由能玉回答：“正在商量。”
　　“是不是因?yàn)檎�府欠錢，對(duì)卓建公司的違規(guī)行為不便處理？”
　　由能玉：“這是兩個(gè)問(wèn)題。”

#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#

　　證明實(shí)力的“外來(lái)投資者貴賓卡”
　　事實(shí)上，并非所有的樓盤都擁有鶴鄉(xiāng)新城二期這樣的特權(quán)�？晒﹨⒄盏氖牵� 2009年7月，哈爾濱市群力開(kāi)發(fā)區(qū)最大的樓盤“東方莫斯科”因手續(xù)不全、違規(guī)開(kāi)發(fā)被主管部門勒令停工。
　　2009年11月3日，為了證實(shí)自己的“實(shí)力”，岳國(guó)良特地向中國(guó)質(zhì)量萬(wàn)里行記者電傳了一份“外來(lái)投資者貴賓卡”的復(fù)印件。
　　這張編號(hào)為0176的貴賓卡，發(fā)證機(jī)關(guān)為齊齊哈爾市人民政府，發(fā)證日期為2005年5月27日。其貴賓持卡說(shuō)明這樣寫道：
　　1、持本卡者是經(jīng)是市政府確認(rèn)的外來(lái)我市投資的董事長(zhǎng)、總經(jīng)理或投資者。2、市政法部門要對(duì)持卡人員的人身和財(cái)產(chǎn)安全予以重點(diǎn)保護(hù)，對(duì)市外客商個(gè)人生活不得隨意干涉和查處。確有嚴(yán)重問(wèn)題需要采取法制措施的必須事前向市政府報(bào)告。3、持卡人員在本市就醫(yī)、住宿、乘車、子女上學(xué)等優(yōu)先安排。乘車購(gòu)票可優(yōu)先并可在貴賓室候車、通行，如遇特殊情況，各有關(guān)部門要積極主動(dòng)地為其排憂解難。4、公安交通部門對(duì)持卡人持有的‘專用車輛特別通行證’的車輛，除發(fā)生交通事故或嚴(yán)重違章，一般不予檢查、扣留、處罰。在本行政區(qū)域內(nèi)可免交道路、橋梁等資費(fèi)。5、任何部門不得隨意到持卡人員所在企業(yè)進(jìn)行檢查、收費(fèi)、參觀學(xué)習(xí)、宣布停建、停業(yè)、停電、停水、查封賬戶及財(cái)產(chǎn)，特殊情況必須經(jīng)市政府批準(zhǔn)，方可執(zhí)行。6、除進(jìn)行正常行政管理和稅費(fèi)收繳，任何部門不得隨意到持卡人員所在企業(yè)搞各種名義的攤派和贊助以及各種評(píng)比活動(dòng)。7、持卡人員如發(fā)現(xiàn)任何部門和機(jī)關(guān)人員有違反承諾和違法行為及刁難、勒卡、拖阻現(xiàn)象，可向市外來(lái)投資者投訴中心投訴（投訴電話：2796314、2794505）”。  
　　2010年1月2日,記者再次來(lái)到鶴鄉(xiāng)新城二期工程用地，發(fā)現(xiàn)該地塊已被圈上圍擋，幾座塔吊孤零零地矗立在荒蕪的工地上。
　　發(fā)稿前的元月20日，記者又一次來(lái)到這里，塔吊依舊，看不出任何施工的跡象。

　　編后：
　　隨心所欲漲價(jià)、公然違規(guī)售房、一個(gè)招呼搞定銀行、建設(shè)局不敢罰我……這一切的背后竟是源于一張小小的“外來(lái)投資貴賓卡”。房地產(chǎn)商岳國(guó)良心安理得、頗有成就感地享受著種種特權(quán)。他甚至認(rèn)為自己是在造福百姓，全然不知他所享受的特權(quán)正是建立在侵害他人公平權(quán)的地基之上。貴賓卡的編號(hào)“0176”令人印象深刻。享有特權(quán)的不止岳國(guó)良一個(gè)。房地產(chǎn)商綁架的也不僅僅是中國(guó)經(jīng)濟(jì)。