“公寓”變“辦公” 南京明弘新房地產公司被質疑“欺詐性”宣傳

2019-09-24 中國質量萬里行點擊：次

　　9月1日，投訴通報道了南京弘陽地產將用地性質“辦公”宣傳為“公寓”進行銷售的事件后，受到各界廣泛關注。近日，又收到多起南京市江北新區星悅天地廣場樓盤業主投訴，在選房時宣傳為可以隔層的“雙鑰匙”“可商可住”的公寓，拿到合同時發現合同中“商品房規劃用途”一欄為“辦公”。

　　老套路：“雙層公寓”變“辦公”

　　“星悅城”項目的開發商系南京明弘新房地產開發有限公司。該公司成立于2016年10月20日，開發商由明發集團、弘陽房地產開發有限公司、南京新城萬嘉三家股東單位構成。因為這三個開發商都是南京實力強大的房地產公司，“星悅城”從兩年前開盤以來就自帶熱度，宣傳資料中提到的“35—50㎡絕版挑高公寓”更是讓很多人心儀不已。

　　面對前來詢問的看房者，南京明弘新房地產公司(以下簡稱“明弘新”)的銷售人員會帶著他們參觀房高4.8m、裝修精美的雙層樣板房。銷售人員口中的“雙鑰匙”即指業主可以自行隔層。房間里廚衛一應俱全，還帶陽臺和飄窗�？捶空邆儽桓嬷撼俗龉�，房屋還可以用于辦公。

樣板間裝修樣式有隔層獨立廚衛

　　在開盤期間，開發商渲染“搶”購氛圍。在顧客決定購房并交了5萬元定金之后，銷售人員拿來合同組織簽約。據多位業主所說，簽約一般在晚上，現場人數很多，銷售人員曾一再催促大家趕快簽字。但在當時，合同上的“房屋規劃用途”一欄為空白。等到業主簽好字，銷售人員以需要房產部門蓋章為由拿走合同。當業主們幾個月后再次收到蓋章合同時，“規劃用途”一欄卻被印上了“辦公”，且位置錯亂。有一些業主甚至到現在都沒有拿到合同。

合同上顯示商品房規劃用途為“辦公”內容大多偏離應有位置

　　當一位業主向銷售人員表達自己的不解之后，銷售人員再次強調：“這是商住兩用的”。

業主與銷售人員聊天記錄

　　實際上，在“星悅城”已開盤的樓盤中，1、2、3、5、7、12棟屬于辦公房源，4、6、8、11棟屬于酒店式公寓式房源。而明弘新在宣傳過程中刻意混淆二者區別，混合銷售。而“星悅城”按公寓宣傳的辦公房產，實質上屬于非居住房地產，“只可商不可住”。

　　除此之外，關于開發商“可隔層、”“雙鑰匙”的宣傳內容，也明顯違規。根據2017年3月8日《關于加強商業辦公等非住宅類建筑項目管理的通知》(下文簡稱《通知》)規定，“房地產開發企業在銷售商業辦公等非住宅建筑前應告知購房人應嚴格按照規劃用途經營使用，不得擅自改變用途、不得利用層高加建隔層。”僅在去年10月，明弘新房地產開發公司就因“雙重收益、雙倍租金”的宣傳內容受到南京市工商行政管理局20000元的行政處罰，但這并未阻止開發商故技重施。所謂的“雙層公寓”，只是一張弱不禁風的假皮毛。

　　兩面瞞：違章改造浮水面

　　雖然公寓和辦公用地同屬于40年的商辦產權，但二者存在著巨大差異。公寓水電屬于民用，可以擁有獨立下水和管道排煙，也可以接入天然氣;辦公為商用水電，沒有獨立下水和管道排煙，不通燃氣�！锻ㄖ分幸裁鞔_要求：商業辦公類非住宅類建筑不得按單元式或住宅套型設計，一般應采取公共走廊、公共衛生間式布局。如確需設置帶獨立衛生間的套間，其每一分隔單元的套內建筑應不小于150平方米，此類套件面積不得超過本層建筑面積的20%。

建筑面積34.75㎡，套內建筑面積21.07㎡共有共用分攤面積13.68㎡(業主合同中橫線處內容偏離原有位置)

　　而業主與開發商簽訂的合同中，明確商品房的建筑面積為34.75㎡，套內建筑面積21.07㎡。開發商按樣板間宣傳的“每間都有獨立廚衛”，明顯不合規定。

　　據多位業主反映，當時與合同一并簽署的，還有補充協議和煙道改造協議。煙道改造協議的乙方是第三方公司，承擔房屋改造的任務。一位業主告訴記者：“按照規劃設計，商辦用房是不存在煙道的，所以開發商誘騙購買人簽署煙道改造協議。以辦公房通過政府部門驗收后，再改造煙道、改建成能住人的公寓，交付給購房人。”

　　事實上，這樣的操作并不是個例。此前，江蘇廣電總臺“我蘇特報”專稿《又一起!南京六合數百套“辦公樓”變“公寓” 監管為何“失明”?》，就有開發商開始按照辦公要求建造房屋，政府相關部門驗收合格后將消防管道拆除。在江蘇公共·新聞頻道《新聞360》對江北新區明發財富中心報道中，采用規劃竣工雙圖紙的方法，欺瞞業主和規劃部門，而規劃圖紙是在《通知》尚未發布的2014年通過審核。

　　在南京，出現糾紛的多個樓盤都是在2017年之前取得規劃許可，2017年之后上市銷售。針對此類事件，南京工業大學不動產研究所所長吳翔華曾表示：“2017年出臺了關于規范商業用房的文件規定，在這之前審批的一些項目不受規定影響。所以開發商打擦邊球，把2017年后的項目按原方式操作，用辦公房名義拿地，變成公寓進行銷售。”

　　但是，星悅城并不在《通知》出臺前取得規劃許可的樓盤之列。2017年7月25日，明弘新房地產開發有限公司才正式拿到建設工程規劃許可證。以“公寓”宣傳“辦公”，把“辦公”改為“公寓”，都是明知故犯。

　　維權難：投訴業主等回音

　　“很難想象到這三家大公司會用這樣的套路欺騙消費者!”一些業主表示道。今年以來，南京市爆發了三十多起“辦公變公寓”的維權事件，本地媒體的連續報道讓星悅城業主們懸起的心再難放下。7月底，當一些業主趕去明弘新星悅城樓盤售樓處時，開發商已經砸掉了樣板房，把售樓處轉移到一個不起眼的地方。從7月到8月的近一個月時間里，明弘新從來沒有正面回復過業主的訴求。

　　與此同時，業主們也開始了維權行動。一方面，搜集可證明開發商虛假宣傳的證據;另一方面，向有關部門反映情況。8月中旬，《新聞360》報道了星悅城樓盤涉嫌虛假宣傳、8月13日部分業主在售樓處維權的事件。8月24日，近300位業主簽署了聯名投訴書，向江蘇省市場監督管理局、南京市住房保障和房產局、南京市規劃和自然資源局等數十個部門提交。

8月31日弘陽廣場維權現場

　　多名業主透露，在自發去簽署投訴書、要求開發商做出解釋的活動現場，他們曾多次見到江北新區分局泰山新村派出所的民警。“我們的維權行動都是合法的，每個人最多就是帶著一張A4紙表達訴求，從來沒有過拉橫幅這樣的行為。” 多名業主均向記者表示。但是，在8月31日弘陽廣場維權行動結束之后，當天，民警以“擾亂公共場所秩序”為依據帶走了數名參與維權的業主。其中，大部分業主在次日凌晨離開泰山新村派出所，剩下兩位業主被行政拘留7—12日不等。

其中一名被拘留業主的解除拘留證明書

　　8月26日，在泰山新村派出所的協調下，三十多名維權業主代表和開發商舉行了首次談判。知情業主稱，代表開發商進行談判的是兩位客服經理和一位主管。在談判過程中，對方一直回避虛假宣傳的問題，辯解宣傳內容只是給公寓性質的業主看的。對方還稱，廣告和銷售員的描述不能代表實物，一切應以合同為準，希望業主走法律途徑解決。大部分業主的主要訴求是：開發商按原價盡快退房并進行補償。

　　對于業主們的訴求，開發商表示會在兩周后答復。9月12日，業主們收到了來自明弘新房地產開發公司的回復。回復針對業主“退房加補償”、“要求開發商更改土地性質”、“空白合同”、“是否涉及“虛假宣傳”等問題做出回應。關于業主質疑的“空白合同”問題，回復稱“商品房預售合同由南京市房管局統一提供的制式版本，開發商和個人無權更改。”

　　當記者聯系到明弘新房產的媒體對接人，求證“業主在簽訂合同時房屋規劃用途為空白”這一信息時，對方稱“這是不可能的，中間可能存在著誤解。”對接人說：“我們做的合同是房管局直接給到的，打印好的，不可能有空白的或者后來再手寫、打印的情況，這是不合規的，是不可能實現的”。

　　而關于樣板間和宣傳資料中所提的“公寓”，對接人回應，因為星悅城項目中有一半確實是屬于公寓性質，所以這樣宣傳。“我們不可能所有樣板間和宣傳彩頁都做。除了公寓性質的房產(有宣傳)，其他的都是以合同形式來約定的。”對接人說。

　　目前，南京市江北新區管理委員會市場監督管理局已經受理了業主們的投訴。按照業主中最早受理時間8月9日和“60天內答復”計算，最早收到回復應該在10月9日以前。根據《南京日報》8月31日報道，省委常委張敬華強調，要大力整治房地產領域違規拆改、虛假宣傳、欺詐營銷等現象，切實維護群眾合法權益和良好市場秩序�，F在，四百多名維權業主還在苦苦等待著回音。

　　律師說法

　　中國質量萬里行法律服務聯盟、江蘇路漫律師事務所孫淑蘭律師的看法

　　根據平臺投訴，南京星悅城天地廣場樓盤出現的問題主要是：開發商虛假宣傳問題。對這一問題的解決，江蘇路漫律師事務所律師從以下幾個方面為購房者提供維權思路。

　　一、開發商宣傳的內容能否構成合同條款?

　　本案中，購房者主張開發商構成虛假宣傳，開發商卻以商品房買賣合同補充協議第三條：“出賣人為本商品房所作的任何形式的廣告宣傳資料、售樓處展示資料、樣板景觀、樣板房、照片、沙盤等內容及銷售人員的講解內容均為要約邀請，該要約邀請的內容與本合同正文條款、附件和補充條款不一致的，均一本合同正文條款、附件和補充條款為準。”這一免責規定來規避責任。購房者此時可以依據《商品房買賣合同司法解釋》第三條的規定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。”若能舉證達到以下三個條件：(1)開發商就開發規劃范圍內的房屋及相關設施作出說明和允諾;(2)該說明和允諾具體確定;(3)對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響。則可以認定開發商的前期宣傳資料能夠視為合同邀約。

　　本案中，購房者若能證明廣告宣傳資料、售樓處展示資料、樣板景觀、樣板房、照片、沙盤等內容中的相關信息能夠相互印證，則法院很大程度上會認定廣告宣傳構成合同要約。

　　二、開發商是否構成虛假宣傳?

　　在證明了廣告宣傳構成合同要約后，購房者重點在于證明開發商是否構成虛假宣傳，主要從以下幾個方面來考慮：

　　(一)房屋規劃用途一欄是否為空白?

　　這一問題的舉證是購房者能否成功維權的關鍵。依據2017年3月8日《關于加強商業辦公等非住宅類建筑項目管理的通知》(下文簡稱《通知》)規定，房地產開發企業在銷售商業辦公等非住宅類建筑前應向購房人明示房屋的規劃用途。而若能證明開發商與購房者簽訂合同時，房屋規劃一欄確實為空白，是開發商時候填補的，再結合開發商前期宣傳房屋為“公寓”這一因素，則很大程度上能夠證明開發商具有虛假宣傳的故意，且實施了虛假宣傳行為。

　　律師建議，這一問題的舉證可以從以下幾個方面的來進行：

　　1、購房者與銷售人員的微信聊天記錄，銷售人員是否提及房屋規劃用途為“公寓”而非“辦公”?若有，則可以作為證據。

　　2、購房者簽合同時是否對合同通過拍照等方式留存證據，確定開發商提供的合同“房屋規劃”這一欄確實是空白。

　　(二)開發商宣傳的“可隔層”、“雙鑰匙”;簽訂改造協議等宣傳是否構成虛假宣傳?

　　1、依據《通知》規定，“房地產開發企業在銷售商業辦公等非住宅建筑前應告知購房人應嚴格按照規劃用途經營使用，不得擅自改變用途、不得利用層高加建隔層。”依據這一規定，商業辦公等非住宅建筑根本就不能進行隔層、加高，本案中開發商明知不可卻仍然如此宣傳，明顯存在欺詐、誤導購房者的故意，已然構成虛假宣傳。

　　2、依據《通知》的規定，商業辦公類非住宅類建筑衛生間應當集中設置，若要設置獨立衛生間，每一分隔單元的套內建筑面積應不小于150平方米。然而開發商與購房者銷售的房屋中有大批建筑面積是小于150平方米的，卻統一在樣板房中宣傳中設置了獨立衛生間，這一行為也是明顯構成虛假宣傳。

　　3、開發商與購房者簽訂商品房買賣合同的同時，簽訂了補充協議與煙道改造協議。按照規劃設計，商辦用房是不存在煙道的，而開發商明知房屋是商辦用房，卻通過與購房者簽訂煙道改造協議的方式，來誤導購房者對房屋規劃用途的認知，構成欺詐。

　　三、總結

　　通過以上分析，為購房者總結維權途徑如下：

　　1、舉證證明開發商的廣告宣傳內容屬于合同要約，構成合同條款;

　　2、舉證證明開發商確實存在提供“空白合同”的事實，簽訂合同時，未告知購房者房屋規劃用途，誤導購房者認定房屋規劃用途為“公寓”，而非“辦公”;

　　3、舉證證明購房者確實做過“雙鑰匙”、“可隔層”等違規、且完全不可能實現的承諾。