魯能集團(tuán)沒(méi)有想到的是，旗下房地產(chǎn)業(yè)注入廣宇發(fā)展僅僅1年半的時(shí)間，后者就開(kāi)始顯現(xiàn)“營(yíng)收下滑，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)乏力”的態(tài)勢(shì)。

　　若不是2017年9月那場(chǎng)重大資產(chǎn)重組，魯能集團(tuán)的銷售規(guī)模也許在2018年就已進(jìn)入千億銷售陣營(yíng)。據(jù)克爾瑞研究中心數(shù)據(jù)，2016年、2017年，魯能集團(tuán)的銷售額分別為646.7億元、893.7億元，相應(yīng)在流量金額排名位列第20、第21，權(quán)益金額排名均位列13名。

　　而2018年，進(jìn)軍千億銷售俱樂(lè)部的房企共有30家。其中，榮盛發(fā)展、雅居樂(lè)、祥生地產(chǎn)和藍(lán)光發(fā)展插線飄過(guò)，流量金額分別為1005.1億元、1025.8億元、1029.2億元和1041.7億元。

　　重組后，作為魯能集團(tuán)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要平臺(tái)的廣宇發(fā)展，其規(guī)模也得到快速擴(kuò)充。2017年，實(shí)現(xiàn)銷售金額271.1億元，同比增長(zhǎng)297.51%。要知道，2016年其銷售額不過(guò)68.2億元。

　　但，規(guī)模擴(kuò)充并沒(méi)有持續(xù)下去。2018年，廣宇發(fā)展實(shí)現(xiàn)銷售金額221.75億元。不難看出，廣宇發(fā)展規(guī)模出現(xiàn)一定幅度的下滑，這種趨勢(shì)在2019年就更為明顯了。今年上半年，上市公司共賣出去51.72億元的房子，僅為2018年的23.29%。除了需要解決重組遺留下來(lái)的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題外，怎么樣來(lái)提升自身的規(guī)模與業(yè)績(jī)，是廣宇發(fā)展不可繞過(guò)的“難題”。

　　財(cái)經(jīng)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《中國(guó)質(zhì)量萬(wàn)里行》表示，近兩年來(lái)，廣宇發(fā)展在拿地等方面的節(jié)奏并不是特別快，項(xiàng)目擴(kuò)張不多。也不排除重組后，上市公司關(guān)于企業(yè)未來(lái)發(fā)展經(jīng)營(yíng)等一些核心東西還沒(méi)有做，這些都會(huì)限制它的銷售額。

　　現(xiàn)金流緊張

　　迫于現(xiàn)金流的緊張，廣宇發(fā)展“賣房子”之余，還在加快出售存貨資產(chǎn)。

　　11月22日，廣宇發(fā)展發(fā)布公告，旗下全資子公司北京順義新城建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司(下稱“順義新城”)擬以9.17億元的掛牌底價(jià)，出售其持有位于北京豐臺(tái)區(qū)榴鄉(xiāng)路84號(hào)院的魯美項(xiàng)目S-24地塊1號(hào)樓3單元及地下部分存貨資產(chǎn)。

　　據(jù)其披露，通過(guò)上述出讓，順義新城可去化約7.51億元的存貨。

　　早于今年一季度，廣宇發(fā)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~就已為負(fù)，一改過(guò)去兩年良好局面。2019年中期、三季度，上市公司這一數(shù)值分別為-20.89億元和-24.89億元，現(xiàn)金流在持續(xù)惡化。廣宇發(fā)展“出售資產(chǎn)”，以求“加速資金回流”也就不難理解了。

　　事實(shí)上，如果沒(méi)有控股股東的持續(xù)輸血，廣宇發(fā)展將舉步維艱。

　　11月14日，魯能集團(tuán)再次向上市公司東莞茶山項(xiàng)目公司、南京魯能硅谷公館項(xiàng)目公司分別提供10.52億元和1.2億元的財(cái)務(wù)資助，年利率5.5%，期限1年。而在這之前，魯能集團(tuán)就已向兩家公司財(cái)務(wù)資助了1.1億元、14.48億元。

　　截至11月中旬，魯能集團(tuán)及關(guān)聯(lián)方北京海港房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司已為上市公司“輸血”97.17億元，占比上市公司2019年第一次臨時(shí)股東大會(huì)審議通過(guò)財(cái)務(wù)資助額的89.66%。值得一提的是，魯能集團(tuán)對(duì)上市公司的“輸血”始于2015年，只是重組實(shí)施完畢后，財(cái)務(wù)資助的規(guī)模和頻率都大為增加。

　　業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)“乏力”

　　將時(shí)間推至2017年10月，廣宇發(fā)展91.11億元重大資產(chǎn)重組實(shí)施完畢，控股股東魯能集團(tuán)旗下主要房地產(chǎn)公司得以注入上市公司。由于全部是以發(fā)行股份的方式購(gòu)買，魯能集團(tuán)在上市公司中的持股比例大大上升，由之前的20.82%升至76.13%。另一方面，廣宇發(fā)展的業(yè)務(wù)也由之前的重慶、東莞和青島向宜賓、成都、濟(jì)南、南京、蘇州和北京等城市拓展。

　　重組后，廣宇發(fā)展?fàn)I收和業(yè)績(jī)都取得了迅猛發(fā)展。2017年，上市公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)收216.43億元，實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)20.99億元，分別同比增長(zhǎng)135.69%和263.02%。

　　但，這樣的勢(shì)頭沒(méi)有持續(xù)下去。2018年，上市公司營(yíng)收和業(yè)績(jī)?cè)鏊俪霈F(xiàn)放緩跡象，相應(yīng)僅增長(zhǎng)25.01%和19.16%。2019年以來(lái)，更是雙雙深陷“下滑”。雖然，截至2019年三季度，廣宇發(fā)展業(yè)績(jī)已扭“跌”，實(shí)現(xiàn)6.6%的微增，但營(yíng)收仍在下滑。

　　上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦分析認(rèn)為，過(guò)去兩年，有些城市處于市場(chǎng)調(diào)控之中。廣宇發(fā)展大部分項(xiàng)目都在重慶、四川和北京等城市，其市場(chǎng)受到政策方面的影響，進(jìn)而影響到了它的銷售。這可能是造成其重組后業(yè)績(jī)沒(méi)有持續(xù)發(fā)力的一個(gè)原因。

　　值得注意的是，上市公司資金鏈也“緊”了。2019年中期，廣宇發(fā)展貨幣資金為42.78億元，而其短期借款與一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債分別為36.41億元、35.94億元，前者與后兩者之和還存在著29.57億元的缺口。

　　在巨大的償債壓力之下，廣宇發(fā)展開(kāi)始發(fā)債。8月21日，上市公司發(fā)行了一筆于2022年到期金額為5億元的中期票據(jù)，利率為4.1%。兩個(gè)余月后，廣宇發(fā)展40億元商業(yè)地產(chǎn)抵押資產(chǎn)證券(CMBS)也完成了發(fā)行。截至2019年三季度，上市公司單短期借款就猛增至71.61億元，而其貨幣資金僅為66.54億元，后者難以覆蓋前者，短期償債問(wèn)題并未消解。

　　《中國(guó)質(zhì)量萬(wàn)里行》運(yùn)用(借款總額-貨幣資金)/凈資產(chǎn)計(jì)算出廣宇發(fā)展近年來(lái)的凈負(fù)債率。2019年中期、三季度，上市公司這一數(shù)值分別為141.79%和138.01%，較之2018年相應(yīng)上升8.27個(gè)百分點(diǎn)和4.49個(gè)百分點(diǎn)。此外，廣宇發(fā)展還面臨著負(fù)債擴(kuò)張遠(yuǎn)快于資產(chǎn)擴(kuò)張的問(wèn)題。2014年-2018年，上市公司負(fù)債合計(jì)年復(fù)合增長(zhǎng)率為130.41%，相應(yīng)總資產(chǎn)的增長(zhǎng)率僅為99.3%。

　　數(shù)據(jù)來(lái)源：東方財(cái)富choice、《中國(guó)質(zhì)量萬(wàn)里行》整理

　　諸多項(xiàng)目去化不佳

　　仔細(xì)梳理上市公司近年來(lái)財(cái)報(bào)就會(huì)發(fā)現(xiàn)，銷售額的下滑與其部分項(xiàng)目去化不佳不無(wú)關(guān)系。據(jù)其2018年年報(bào)披露，位于重慶渝北區(qū)的魯能星城十三街區(qū)項(xiàng)目，業(yè)態(tài)為soho、公寓和商業(yè)。該項(xiàng)目早于2016年12月就已竣工，2018年總預(yù)售面積12.82萬(wàn)㎡，截至年末未售面積11.55萬(wàn)㎡。這意味著過(guò)去一年魯能星城十三街區(qū)項(xiàng)目?jī)H賣去1.27萬(wàn)㎡的房子，去化9.91%。截至2019年中期，該項(xiàng)目的去化也只不過(guò)為27.37%。

　　重慶魯能公司去化不理想的項(xiàng)目，還有南渝星城、魯能城中央公館一期、魯能城二三期和九龍花園，這些項(xiàng)目都是在2016年、2017年竣工。2019年中期，上述項(xiàng)目相應(yīng)去化為11.7%、9.73%、5.22%和6.21%。去化率之低，怎一個(gè)“凄慘”了得。縱觀廣宇發(fā)展所有已入市項(xiàng)目，這只不過(guò)是“低”的冰山一角。

　　同病相憐的還有商業(yè)，部分商業(yè)出租率之低，也足夠廣宇發(fā)展“發(fā)愁”一陣子。據(jù)其2019年中報(bào)披露，南渝星城S1-S3項(xiàng)目社區(qū)底商出租率僅為21%，較之2018年17.26%的比率并未增加多少。期內(nèi)，九龍花園、九龍花園東郡和江津領(lǐng)秀城項(xiàng)目社區(qū)商業(yè)的出租率則要更低了，分別僅為7%、3%和4%。要知道，這三者的體量接近5萬(wàn)㎡。

　　因?yàn)橘|(zhì)量問(wèn)題，上市公司多個(gè)已售商品房、商業(yè)還陷入訴訟糾紛。商品房如業(yè)主徐付榮發(fā)現(xiàn)房屋存在露筋、銹筋等問(wèn)題，起訴重慶魯能開(kāi)發(fā)(集團(tuán))有限公司，要求其進(jìn)行質(zhì)量檢測(cè)、整改，并承擔(dān)賠償責(zé)任，涉案金額達(dá)18.29萬(wàn)元。業(yè)主曹昕、楊玉玲因房屋漏水，認(rèn)為順義新城維修時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，影響自身裝修房屋，遂起訴后者。

　　商業(yè)方面，業(yè)主楊紫琳在購(gòu)買存在漏水問(wèn)題商鋪后，2016年6月漏水已影響到租戶經(jīng)營(yíng)，后商鋪一直空置至今。楊女士多次要求修復(fù)并賠償損失未果，遂起訴至法院，涉案金額達(dá)95.54萬(wàn)元。

　　對(duì)于上市公司如何來(lái)解決短期償債、加快項(xiàng)目去化、提高商業(yè)出租率?以及今后在增強(qiáng)盈利能力方面有哪些計(jì)劃?《中國(guó)質(zhì)量萬(wàn)里行》已發(fā)函致電上市公司，截至發(fā)稿未收到回復(fù)。

　　可以肯定的是，廣宇發(fā)展在努力做規(guī)模提升業(yè)績(jī)的同時(shí)，房屋質(zhì)量問(wèn)題也必須重視起來(lái)。