昔日“華南五虎”之一的雄風再也回不去了。

　　在克爾瑞研究中心發布的《2019年1-12月中國房企銷售榜TOP200》中，雅居樂實現全口徑金額1185.1億元，位列26。據上述榜單，2019年共有34家房企銷售金額突破千億，其中超過2000億元的房企有15家。顯然，雅居樂距離頭部陣營已是漸行漸遠。

　　規模掉隊的同時，雅居樂還面臨著毛利率大幅下降、剔除出售項目股權收益后盈利下滑等問題。究其原因，這與其重倉海南關系莫大。2018年4月，海南實施全域限購，無異給雅居樂當頭一棒，直接影響到當年銷售目標的完成。

　　在2017年實現897.1億元的銷售額后，雅居樂將2018年的規模設定為1100億元。但，當年雅居樂僅實現流量金額1026.7億元，同比增長14.45%。這與其在2017年69.84%的增速，不可同日而語。

　　剛過去的2019年，即便雅居樂銷售目標超額完成55.1億元，實際上的增速也不過為15.43%。規模增速在放緩，不能再明顯了。

數據來源：雅居樂歷年年報、克爾瑞研究中心

降價賣房換取規模

　　降價賣房，已成為當今房企保證銷售目標完成的一塊遮羞布。對于雅居樂來說，顯得尤甚。

　　2018年未實現既定規模后，雅居樂將2019年目標設定為1130億元，相應增幅僅為10%。若是這一數值再達不成，雅居樂將被釘在“完不成目標”的恥辱柱上。

　　為了避免上述情況發生，自打去年5月以來雅居樂就走上了降價賣房以換取規模的道路。《中國質量萬里行》梳理發現，2019年5月，雅居樂實現預售金額111.6億元，均價為13512元/㎡，較之該年前4個月度動輒1.4萬元/㎡-1.6萬元/㎡，降幅達4.37%-18.32%。此后，雅居樂月度銷售均價再也沒有超過1.4萬元/㎡，整體走勢在往下墜。

　　2019年10月、11月，雅居樂銷售均價更是分別下探至11051元/㎡、11620元/㎡。好在不遺余力的降價后，雅居樂最終超額完成了2019年銷售目標。

數據來源：雅居樂歷次公告

　　財經評論員嚴躍進告訴《中國質量萬里行》，銷售均價下降，可以理解為企業主動讓利，會直接影響項目最終金額和到賬金額，從而使得毛利等數據下降，進而對毛利率形成一定影響。

　　據雅居樂2019年中報披露，去年上半年其銷售毛利率為30.3%，相較2018年中期，下降19.3個百分點。對于毛利率大幅下降，雅居樂將原因歸結為“多個城市受因城施策的影響，導致高毛利率項目之銷售收入確認占比大幅下降”。

　　雅居樂所謂“高毛利率項目”具體指的是海南島項目。早于去年3月2018年度業績會上，時任雅居樂首席財務官張森就表示，海南島的貢獻相對來說不會太多，對2019年會有一個短期影響，進而波及毛利率。

　　只是這場業績會過去兩個月不到，張就以“個人原因，需要更專注于家庭事務”離職，接棒者為上市公司副總裁潘智勇。潘于2017年加入雅居樂，主要負責公司財務管理、投資業務、法律事務、人力資源與行政管理等。

　　去年8月下旬，雅居樂2019年中期業績會中，潘智勇也直言，海南島項目毛利率高達58%，在其營收中占比40%。但去年上半年入賬只有10億元，毛利為6億元。要知道，2018年同期，上述項目收入可是高達90億元，毛利貢獻達66億元。“毛利收入的急劇下降導致了高毛利率的變化”潘智勇如是表示。

　　對于雅居樂在2019年下半年月度銷售均價整體下探的原因是什么?《中國質量萬里行》已發函至上市公司，截至發稿尚未得到答復。

海南文旅遭重創波及業績

　　雅居樂入主海南可追溯至2007年2月。彼時，其分別以340元/㎡、207元/㎡的樓面地價拿下海南清水灣項目A和項目B，兩者占地面積為449.63萬㎡ 、289.79萬㎡ 。據雅居樂當時披露，將把上述地塊打造成體量為296萬㎡集酒店、住宅、商業為一體的大型度假式住宅項目。

　　次年3月和6月，雅居樂又先后購得海南清水灣3幅、2幅相鄰地塊，相應占地面積為290萬㎡、170萬㎡，建筑面積為435萬㎡和255萬㎡。據雅居樂2008年年報，經過兩年重倉清水灣后，上市公司該項目體量達985.4萬㎡，平均樓面地價為273元/㎡。經計算，總地價為26.9億元。

　　期內，雅居樂引進國際知名機構投資者共同開發清水灣，將項目30%權益出售給前者。由此，上市公司當年其他收益也由2007年1.4億元暴增29.3倍至42億元。據騰訊財經棱鏡報道，該機構投資者為摩根士丹利，通過上述股權轉讓，雅居樂換來53億元現金。

　　2009年3月，海南清水灣入市，開盤當日實現逾8億元的合約銷售。當年，該項目的銷售金額達64億元。此后，清水灣項目連年都在為雅居樂貢獻巨額銷售，并連續7年蟬聯當地單盤銷售冠軍(2014年年報披露)。以至現今，雅居樂都以此項目為傲，“開創中國旅游地產先河”雅居樂在發展歷程中赫然寫道。

數據來源：雅居樂歷年年報

　　如若不是2018年4月海南實施全域限購，清水灣項目將繼續為上市公司貢獻巨額銷售。將時間推至2017年，清水灣項目實現近170億元的銷售額，一舉拿下當年全國單盤銷售冠軍。期內，雅居樂實現營收516.07億元，實現公司擁有人應占期內溢利60.25億元，相應同比增長10.56%和163.84%。

　　限購后，雅居樂規模遭受重創，進而波及營收和業績。2018年，上市公司營收和業績增速分別降至8.79%和18.25%。去年中期，兩者增速雖然回升至12.02%、35.06%，相應營收和公司擁有人應占期內溢利為271.14億元和50.77億元。但，這卻是在出售惠州項目股權及收購武漢長凱剩余股權之下取得的。

　　2019年2月，中國平安旗下間接全資附屬公司深圳創喻收購雅居樂項目公司惠陽雅居樂股權由22%增至34%。此后的5月，南京雅居樂作價33.14億元，收購中盈長江所持有武漢長凱50%股權。由此，后者成為雅居樂全資附屬公司。

　　據其2019年中報披露，上述股權出讓和收購相應獲得失去控制權的凈收益29.89億元、重估收益5.79億元，按公允值計入損益的金融資產公允值收益8.83億元。事實上，刨除這些收益，雅居樂在2019年中期業績是下滑的。

　　“惠州項目如果由雅居樂自己操刀，預計5年之后才能達到20億的收益，所以現在引進合作者相當于回籠現金”對于上述股權出讓潘智勇曾這樣說道。

　　嘗到甜頭的雅居樂，于去年歲末再次走上出售項目股權的舊路。

　　2019年12月，雅居樂又一次引入中國平安合作開發旗下7個項目。其中，中國平安附屬公司深圳市盛露企業管理有限公司分別作價1.46億元和5.87億元收購雅居樂集團旗下番禺雅居樂、長旺所持有的惠州白鷺湖旅游實業開發有限公司(下稱“惠州白鷺湖”)相應3%和12%的股權，并將向惠州白鷺湖出資9.33億元，且約定了雙方將以51:49共同對合作地塊進行投資及開發。

　　據其披露，惠州白鷺湖已取得49幅土地。上述合作地塊為第BLH-12、BLH-16、BLH-20、BLH-21、BLH-29、BLH-30及BLH-33號地塊，余下地塊將由雅居樂附屬公司單獨開發。

　　只是上市以來就在雅居樂營收中占據90%以上比例的物業銷售，如果其規模繼續掉隊，依靠出售股權來維持業績表面較為光鮮的增速，還能維持多久?