接連溢價(jià)拿地后新力控股集團(tuán)高息舉債

2020-07-02 中國(guó)質(zhì)量萬(wàn)里行文/本刊記者雷玄王志點(diǎn)擊：次

　　10年前，張園林成立江西新力置地投資有限公司(下稱“新力置地”)時(shí)，或許沒有想到自己在地產(chǎn)業(yè)的攤子能鋪得如此大。

　　2019年，新力控股集團(tuán)實(shí)現(xiàn)合約銷售914.23億元，相較2018年710.81億元增幅為28.6%。據(jù)億翰智庫(kù)數(shù)據(jù)，2014年，新力控股集團(tuán)銷售額僅為8億元。

數(shù)據(jù)來(lái)源：2014年-2017年來(lái)源億翰智庫(kù)，2018年-2019年來(lái)源新力控股集團(tuán)財(cái)報(bào)

　　不難看出，由8億元到900億元，新力控股集團(tuán)僅用了5年。

　　只是，上市公司權(quán)益金額在全口徑銷售額中占比卻不高。2018年-2019年，新力控股集團(tuán)分別實(shí)現(xiàn)權(quán)益合約銷售額346.81億元、451.09億元，相應(yīng)在全口徑金額中占比48.79%和49.34%。

　　“新力控股集團(tuán)規(guī)模實(shí)現(xiàn)了狂奔，但權(quán)益金額占比卻過(guò)低，說(shuō)明其大量運(yùn)用了不控股和不合并報(bào)表的聯(lián)營(yíng)與合作開發(fā)模式。”中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜告訴《中國(guó)質(zhì)量萬(wàn)里行》。

　　快速擴(kuò)張

　　擴(kuò)張沒有停下。

　　在3月底業(yè)績(jī)會(huì)中，新力控股集團(tuán)透露了2020年規(guī)模增速為20%，也即要實(shí)現(xiàn)約為1100億元的銷售額。今年二季度，上市公司加快拿地節(jié)奏也就不難理解了。其中，不乏聯(lián)合拿地。

　　“我們堅(jiān)持合作，著重操盤以我為主且可以降低競(jìng)爭(zhēng)、互補(bǔ)優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目，從而與合伙人分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)。”新力控股集團(tuán)在2019年財(cái)報(bào)中如是表示。

　　將時(shí)間推至6月1日，經(jīng)過(guò)28輪競(jìng)價(jià)，新力控股集團(tuán)間接控制全資子公司杭州力辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)合余姚知行建設(shè)有限公司以5.88億元代價(jià)，競(jìng)得寧波余姚市2020-22號(hào)地塊，溢價(jià)率為31.26%。在這之前的4月下旬，新力控股集團(tuán)控股還憑借合資公司上海泓翊房地產(chǎn)有限公司以1.74億元的上限代價(jià)，斬獲溫州瑞安市塘下鎮(zhèn)H6-1-1地塊，溢價(jià)率29.9%。

　　實(shí)際上，今年1季度，新力控股集團(tuán)新增的3幅地塊也都為合作開發(fā)。不過(guò)，上市公司在其中的權(quán)益占比不高，均不超過(guò)50%。

　　進(jìn)入4月后，新力控股集團(tuán)拿地顯然沒有一季度那么慢條斯理，而是溢價(jià)拿地頻頻，尤以福州長(zhǎng)樂區(qū)2020拍-4號(hào)地塊的競(jìng)得最為“兇猛”。該地塊最終代價(jià)為7.59億元，溢價(jià)率高達(dá)105.14%。次月，上市公司先后以20.41億元和14.5億元的總代價(jià)，相繼在南昌新建區(qū)和杭州余杭區(qū)各拿下兩幅地塊，溢價(jià)率介乎11.94%-28.95%。

　　“新力上市沒有多久，想要較大地提升業(yè)績(jī)，所以拿地會(huì)比較激進(jìn)。而長(zhǎng)三角作為新力控股集團(tuán)重點(diǎn)開拓的區(qū)域，有些地方剛剛進(jìn)入，肯定是要付出一定代價(jià)。”上海中原房地產(chǎn)分析師盧文曦向《中國(guó)質(zhì)量萬(wàn)里行》表示。

　　在柏文喜看來(lái)，近期處于行業(yè)下行期，疊加疫情影響，是看好行業(yè)未來(lái)且現(xiàn)金流允許、具備較強(qiáng)融資能力和資源的房企進(jìn)行拿地以及同業(yè)并購(gòu)來(lái)增加土儲(chǔ)乃至調(diào)整土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)的好時(shí)機(jī)。

　　據(jù)其分析，房地產(chǎn)行業(yè)是個(gè)強(qiáng)周期行業(yè)，利潤(rùn)除了來(lái)自產(chǎn)品溢價(jià)能力之外，更多的是賺取行業(yè)周期變化所體現(xiàn)出的資產(chǎn)價(jià)差。因此，把握行業(yè)周期變動(dòng)的方向與節(jié)奏，在行業(yè)“下行期拿地，上升期出貨”就成了地產(chǎn)行業(yè)的基本操作思路。新力控股集團(tuán)近期在土地市場(chǎng)大力入貨，正是這一思路之下的舉措。

　　接連高息發(fā)債

　　接連溢價(jià)拿地同時(shí)，新力控股集團(tuán)也在高息舉債。

　　6月11日，上市公司以“用于現(xiàn)有債務(wù)的再融資”為由，發(fā)行了一筆于2022年到期金額為2.1億美元的優(yōu)先票據(jù)，利率為10.5%。3個(gè)月以前，新力控股集團(tuán)就以相同理由，發(fā)行了一筆于2021年到期金額為2.8億美元的此類票據(jù)，利率為11.75%。

　　較之同等規(guī)模梯隊(duì)的房企，新力控股集團(tuán)發(fā)債利率稍高。

　　新力控股集團(tuán)尋求“貴錢”償舊背后，原因是自身可動(dòng)用的賬面資金并不是很充裕。

　　據(jù)choice數(shù)據(jù)，截至2019年，上市公司賬面資金為165.99億元，其中可動(dòng)用的為105.59億元，期內(nèi)相應(yīng)短期借款為102.09億元。不難看到，新力控股集團(tuán)可動(dòng)用的賬面資金勉強(qiáng)可以覆蓋短期借款。而在2018年，兩者的缺口為-21.41億元。

　　據(jù)其財(cái)報(bào)披露，2019年上市公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金為-3.8億元，而2018年這一數(shù)值為37.06億元。這也直接導(dǎo)致新力控股集團(tuán)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~由正轉(zhuǎn)負(fù)，由2018年17.25億元變?yōu)?019年的-38.39億元。經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流之緊張，可想而知。

　　既然不能依靠自身的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生正向的現(xiàn)金流，那么新力控股集團(tuán)的現(xiàn)金狀況又是如何改善的?

　　如若仔細(xì)梳理其財(cái)報(bào)就會(huì)發(fā)現(xiàn)，過(guò)去1年，上市公司融資流入大幅增加。2019年，新力控股集團(tuán)融資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為166.25億元，而上年同期僅為38.25億元。

　　換句話說(shuō)，新力控股集團(tuán)手中握有的現(xiàn)金，大部分是自己借來(lái)的。

　　非控股權(quán)益占比“驟升”

　　新力控股集團(tuán)涉足地產(chǎn)業(yè)始于2010年3月新力置地的成立，但其實(shí)際控制熱張園林從事地產(chǎn)業(yè)卻要比這早得多。

　　據(jù)其招股書披露，早于2005年12月，張園林就在江西裕仁投資有限公司(下稱“裕仁投資”)擔(dān)任執(zhí)行董事。彼時(shí)，裕仁投資剛剛成立。

　　企查查數(shù)據(jù)顯示，裕仁投資經(jīng)營(yíng)范圍涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)、自營(yíng)和代理各類商品和技術(shù)的進(jìn)出口以及國(guó)內(nèi)貿(mào)易，由南昌市頂豐投資咨詢有限公司、南昌瑞興實(shí)業(yè)有限公司分別持有95%和5%的股權(quán)，而前者則是由吳承萍100%持股。據(jù)新力控股集團(tuán)披露，吳承萍正是張園林之妻。

　　不難發(fā)現(xiàn)，張園林在2005年就已開始了地產(chǎn)開發(fā)。而在這之前的4年，張園林曾在其胞兄張國(guó)印持股80.4%的江西省第五建設(shè)集團(tuán)有限公司擔(dān)任總經(jīng)理。

　　新力置地成立不久后，該公司便以820元/㎡的土地成本價(jià)收購(gòu)了一幅位于南昌市規(guī)劃路以南、海棠南路以北約18.56萬(wàn)㎡的地塊。兩年后，這一地塊便被打造成了新力帝泊灣，這是新力控股所開發(fā)的第一個(gè)住宅項(xiàng)目。

　　新力帝泊灣問(wèn)世后的第二年，新力控股便將灣系產(chǎn)品橫向拓展至園系和悅系，并開始涉入商業(yè)物業(yè)的開發(fā)。2013年8月，南昌新力中心動(dòng)工，這是新力控股打造的首個(gè)寫字樓項(xiàng)目。該項(xiàng)目占地1.58萬(wàn)㎡，總開發(fā)成本約9.09億元。

　　2014年新力控股集團(tuán)由“3盤激增至11盤”，2015年運(yùn)作項(xiàng)目進(jìn)一步增至15個(gè)。擴(kuò)張野心，已然顯露。只不過(guò)，2015年其銷售額仍很小，僅為35億元。

　　2016年，上市公司將業(yè)務(wù)拓展至惠州、蘇州和武漢等地，由區(qū)域性房企走向全國(guó)性房企。該年，新力控股集團(tuán)規(guī)模便突破百億，實(shí)現(xiàn)銷售額153億元。2017年，上市公司將總部遷至上海。彼時(shí)，其銷售額也按年增長(zhǎng)179.08%至427億元。

　　此后兩年，新力控股集團(tuán)規(guī)模相繼突破700億元和900億元，相應(yīng)按年增長(zhǎng)66.47%和28.62%。

　　快速擴(kuò)張之際，上市公司資產(chǎn)負(fù)債率也逐年走高，由2016年的68.72%上升為2019年的84.52%。

　　吊詭的是，2016年-2018年，新力控股集團(tuán)的凈負(fù)債率分別為192.94%、269.71%和237.88%。2019年，這一數(shù)值突然“驟降”至66.96%。

　　“這是新力控股集團(tuán)上市以發(fā)行新股募集了較大規(guī)模的資金，在擴(kuò)大資本金規(guī)模的同時(shí)還掉了部分債務(wù)，從而導(dǎo)致了杠桿率的降低。”柏文喜分析認(rèn)為，“此外，上市公司還使用了一定的財(cái)務(wù)技巧，比如通過(guò)大量增加非控股性權(quán)益占比，將許多項(xiàng)目子公司不納入合并報(bào)表的范圍。從而將大量負(fù)債轉(zhuǎn)移到表外，減少了表觀負(fù)債規(guī)模，進(jìn)而快速降低了表觀杠桿率。”

　　事實(shí)也是如此。《中國(guó)質(zhì)量萬(wàn)里行》梳理發(fā)現(xiàn)，2019年，新力控股集團(tuán)非控股權(quán)益在權(quán)益總額中占比已由2018年的16.14%增至45.18%;而2016年-2017年，這一占比不過(guò)為8.09%和14.6%。增幅之快，用“迅猛”來(lái)形容也一點(diǎn)不為過(guò)。