受疫情影響，中駿集團控股將2020年原本設定為1050億元的銷售目標調低至930億元。

　　在剛過去的7個月，上市公司實現合同銷售金額478.01億元，完成度達51.4%。這也意味著接下來5個月中駿集團控股月均實現去化90.4億元，就可實現上述目標。

　　目前看來，年度銷售目標的達成不會太難。因為，在今年5月和6月，中駿集團控股就分別賣掉91.09億元和119.27億元的房子。

聲稱不去碰“高價地”，但卻拿了廈門新“地王”

　　8月19日，中駿集團控股發布了2020年中期業績公告。期內，上市公司在廈門、福州、濰坊及許昌等城市新增10個項目，地上總可建筑面積約332萬㎡，總土地成本約為194.31億元。

　　其中，廈門天禧項目和福州璟悅項目代價分別為103.55億元和45.6億元，超過2020年上半年拿地成本七成。

　　《中國質量萬里行》梳理發現，上述天禧項目就是今年4月上海泰鳴貿易有限公司(下稱“上海泰鳴”)在廈門拿下的“雙料”地王。

　　將時間推至4月22日，廈門思明區2020P01地塊以拍賣方式進行出讓，起叫價72億元，已接近去年12月建發股份以75.25億元拿下廈門枋湖2019P05地塊所創下的總價地王。該地塊最終被上海泰鳴以103.55億元代價斬獲，溢價率43.82%，再次刷新廈門總價地王。

　　廈門市土地礦產資源交易市場信息顯示，2020P01地塊土地面積為5.96萬㎡，地上建筑面積21萬㎡，成交樓面價50598元/㎡，再次刷新中駿集團控股自身在廈門所創下的單價記錄。

　　2019年11月，中駿集團控股以59.4億元代價將湖里區2019P01地塊收入囊中，成交樓面價4.51萬元/㎡，成為彼時廈門的單價地王。這距離2018年12月上市公司以3.91萬元/㎡的樓面價競得湖里枋湖2018P03號地塊所創下的單價記錄也還不到1年。

　　有意思的是，4個月前拿下地王的中駿集團控股還對此予以否認。

　　不過，這也不奇怪。畢竟在3月末的業績會上，中駿集團控股管理層還聲稱“不會去碰高價地”。

　　正如上海中原房地產分析師盧文曦所表示，企業說什么跟做什么，可能有點不一樣，關鍵還是要看他的行為，畢竟拿地這種動作對后續造房子、盈利等都會有很大的影響。

　　據其業績公告，中駿集團控股在天禧項目權益占比為65%，這也意味著該項目已引入了合作方來共同開發。

　　“3月和4月，市場正好復蘇且融資也比較寬松，市場上可能有一些過熱情緒，加上拿地時市場也較比躁動。在這種情緒烘托下面，拿地就有點不受控制。現在來看，7月份又有很多城市加入調控，大家又怕了，市場情緒波動還是比較大的。”盧文曦如是分析認為，“拿下高價地后，企業可能有點擔憂，這種情況下引入一些合作伙伴，可以分攤掉自己的一些風險。”

　　IPG中國區首席經濟學家、中企資本聯盟副理事長柏文喜也表示，中駿集團接連拿下地王，表明企業上規模的沖動比較強烈，也表明其比較看好行業和廈門市場的未來。

　　高價拿地之際，中駿集團控股也在不斷發債，進而支撐擴張。

　　7月，上市公司發行了一筆為期4年金額為14.6億元的境內公司債券，利率為5.5%。此前2月，中駿集團控股還以“為其若干現有境外債務進行再融資”為由，發行了一筆于2024年到期金額為1.5億美元的優先票據，利率為7.375%。

　　不難看到，中駿集團控股在置換短債的同時，也將債務進行了拉長。

　　同時，大量的融資流入也成為過去兩年上市公司賬面資金增加的主要原因。

　　期內，中駿集團控股經營活動產生的現金流量凈額由正變“負”，從2018年的42.82億元驟降至2019年-70.88億元，已不能憑借經營活動為自身提供正向現金流。加之，上市公司投資活動產生的現金流量凈額也沒能好到哪去，2018年-2019年分別為-86.63億元和-64.53億元。

　　此種情況下，中駿集團控股融資活動產生的現金流量金額分別高達115.9億元和171.32億元，持續大幅增加。

　　不能再明顯了，過去兩年上市公司持續增加的賬面資金，大多為“借來的”。

資產負債率創上市后“峰值”，業績仍未從“緩增”中走出來

　　中駿集團創立于1987年，于2010年2月成功登陸港交所。彼時，上市公司規模還不足40億元。直到2013年，中駿集團控股才突破百億大關，實現銷售額108.2億元。

　　此后兩年，中駿集團控股銷售額始終徘徊在百億，僅按年增長10.06%和21.86%。《中國質量萬里行》梳理發現，2014年-2015年，上市公司通過發行永久資本工具所得款項凈額分別為11.73億元和12億元。不過，這兩筆永續債都在發行次年進行了清償。

　　2016年，中駿集團控股再次發行了一筆金額為9億元的永續債。只是該筆永續債，上市公司在第二年選擇了部分清償，先償還了2億元。剩余7億元，直到2019年下半年才進行清償。

　　此后，2018年-2019年，中駿集團控股加大了對非控股權益的運用。期內，上市公司非控股權益在權益總額中占比分別為26.91%和41.96%。要知道，在這之前的2017年中駿集團控股非控股權益占比僅為20.53%。

　　在永續債和非控股權益的加持下，上市公司規模連續4年保持較快增長。

　　2016年-2019年，中駿集團控股分別實現合同銷售金額235.24億元、332.47億元 、513.58億元和805.01億元，相應按年增長62.11%、41.33%、54.47%和56.74%。

數據來源：中駿集團控股歷年財報

　　期間，上市公司業績也走出了一波高速增長行情。2016年，中駿集團控股實現公司擁有人應占期內溢利20.72億元，按年增長高達125.58%。2017年，繼續上行37.05%至28.4億元。

　　但，“高增長”并沒有持續，非控股權益大量運用的弊端在2018年開始顯露。該年上市公司業績增速放慢至19.2%，并于2019年中期出現下滑。好在2019年下半年，中駿集團控股成功抑制下跌，使得全年實現了3.69%的增長。

　　據上市公司新近發布的中期業績公告，2020年上半年，中駿集團控股實現營收151.35億元，實現公司擁有人應占期內溢利21.14億元，分別同比增長45.21%和10.31%。不難發現，隨著營收的大幅增長，中駿控股集團業績卻仍舊處于“緩增”狀態。

數據來源：東方財富choice

　　對于上市公司業績歷經高增長后陷入“緩增”，柏文喜分析認為，這是中駿集團控股在運用永續債和非控股權益來做大企業規模的同時，導致毛利空間被嚴重壓縮。此外，企業區域布局、產品結構發生的較大變化也會影響公司業績表現。

　　事業也是如此。2020年中期，中駿集團控股銷售毛利率和銷售凈利率再次雙雙“下滑”。其中，前者由2019年中期的28.88%小幅下降0.97個百分點至27.91%，后者由上年同期21.05%下降4.42個百分至16.63%。

數據來源：東方財富choice

　　意識到非控股權益占比過高的中駿集團控股，開始減少對此法的運用。2020年中期，上市公司非控股權益占比已由2019年的41.96%下降至38.28%。

　　這點從中駿集團控股拿地權益占比也可以得到體現。2020年上半年，上市公司拿地權益代價為153.54億元，在總土地成本中占比79.02%。較之2019年的63.18%，上升15.83個百分點。

　　但，這是一個此消彼長的問題。隨著非控股權益占比的小幅走低，中駿集團控股凈負債率由2019年60.02%走高至68.26%。

　　事實上，快速擴張之際，中駿集團控股的負債也卻在走高。過去4年，上市公司負債總額年復合增長率為45.38%，相應權益及負債總額年復合增長率為43.23%。換句話說，中駿集團控股負債擴張要快于資產擴張。

　　麻煩的是，2020年中期，中駿集團控股資產負債率進一步走高至81.39%，為上市以來峰值。

　　對于中駿集團控股今后將如何來進一步提高業績增速，會否繼續降低非控股權益占比?《中國質量萬里行》已發函至上市公司，截至發稿未收到回復。