“租售并舉”的關鍵是企業和消費者都要轉變觀念

2020-11-21 中國質量萬里行文/梁志高點擊：次

　　11月18日，南京市有關方面聯合擬定《南京市存量房屋改建為租賃住房辦理實施細則(試行)》。此舉被市場認為是繼續落實國家“租購并舉”政策的調控組合拳。

　　南京這一《細則》除進一步規范全市存量房屋改建為租賃住房的辦理流程外，主要內容是鼓勵房地產企業，將已建成并具有一定規模的商業、研發、辦公、酒店(賓館)、廠房等存量房屋，以整棟、整單元、整層為基本改建單位。消息稱，南京這幾年辦公商業的存量比較大，去化比較慢，此政策也有利于將存量庫存合理化配置，盤活社會閑置資產，是對租賃住房的補充，也是對房價上漲的一種抑制。

　　實際上，早在2017年7月，國家九部委就聯合發文，提出推進在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場。不久，龍頭企業萬科就公開了其發展長租公寓的新目標，后不少企業也相繼跟隨進行嘗試。一些社會資金看好公寓租賃市場前景，但是，目前看效果并不明顯，并且伴生一些新問題。原因有多種，但從社會原因來看，與人們的觀念有關。

　　首先是市場主體的房地產企業并未真正投入精力。房地產行業是中國經濟的重要助推器，企業利潤快而高是不爭的事實，但出于慣性，房企認為把主要精力放在銷售存量房上，對企業更有利。這種觀念顯示企業對國家提出的“住房不炒”的深層戰略意義，還沒有理解到位。因此，對“租售并舉”政策的響應，多流于表面。

　　其次是地方政府觀念需要改變。“土地財政”的弊端顯露已久，但固化的“GDP觀念”，使地方政府在考慮眼前利益和長遠發展上，一直搖擺不定。這無疑也影響對“租售并舉”政策的執行。但愿南京市此舉能率先收到成效，為其他地市做出正向表率。

　　第三，消費觀念的改變不是一朝一夕。數據顯示，中國家庭擁有房產的比例達到近80%，多數人還是將擁有自己的房產做為人生理想，租房只是權宜之計。調查顯示，對于80后來說，“婚房”是成家的基礎條件。這種觀念的堅定性，也反饋給房地產市場，使房企業對消化存量房一直保有信心，因此，不會太熱衷“租售并舉”。

　　要解決房地產企業、地方政府、消費者三方的“住房觀念”，盡管不容易，但并不是難以改變。中國房地產市場的繁榮，首先是政策的引導。上世紀90年代停止單位分房，住房市場化開始，政策的改變促進了人們觀念的改變。與此同時，房地產企業的大規模宣傳推波助瀾，“擁有一套屬于自己的房產才是成功人生”的價值觀念逐漸深入人心。如今，在新的經濟形勢條件下，要盤活房地產存量，“解鈴還須系鈴人”，首先需要政策的強力推進，例如住建部已發布《住房租賃和銷售管理條例(征求意見稿)》，力圖保障承租人權益，相關“租購同權”的條文就十分詳備，但關鍵還需要其他政府部門的協同，以及相關法律法規監督實施，引導消費行為，逐步更新人們的觀念。

　　消費者觀念的改變同樣重要。目前中國的房地產市場已相對飽和，國家已有明確指向，經濟發展不再過度倚重房地產，目前最重要的任務，是消化現有房地產項目，這是大勢所趨。至于買房做為資產投資，更已是不合時宜。而做為消費市場的主力，90后、00后的觀念正在改變，許多人不僅家庭已有住房，而且他們消費觀念更超前，更能接受“租售并舉”。