2020年12月3日，重慶產權交易網顯示，華僑城掛牌轉讓旗下成都華僑城盈創實業有限責任公司80%股權及3.2億元債權，轉讓底價約4.79億元。同日，旗下武漢森億青城文旅創業發展中心99.96%的有限合伙份額也于重慶聯交所掛牌，轉讓底價約3.57億元。

據不完全統計，2020年下半年以來，華僑城頻繁出讓旗下資產，2020年11月至12月初，就累計出讓超過10個項目公司的股權和債權，如果上述資產悉數成功轉讓，華僑城將收回至少80億的現金。

資料來源：產權交易所網站 《中國質量萬里行》整理

以最近的股權、債權轉讓為例，根據2020年11月30日的財務報表，成都華僑城盈創實業有限責任公司和武漢森億青城文旅創業發展中心營業收入均為0，凈虧損分別為1154.58萬元和34.62萬元，并且前者負債總額約4.1億元，資產負債率高達87.36%。

針對頻繁轉讓項目股權的原因，華僑城方面表示，華僑城集團旗下各區域集團公司的資產處置、股權轉讓、合作開發等行為是華僑城集團實施新戰略后產業結構調整的舉措，是新發展模式下實現企業高質量發展的重要路徑。以上舉措，既有利于華僑城進一步聚焦文旅主業，保證企業有更多的精力和資源集中到文旅項目的開發建設中，不斷提升文旅核心競爭力，通過資源優化配置，為消費者開發與建設更優質的文旅項目；同時，通過搭建產業平臺，集合更多優秀企業的專業優勢，實現強強聯合戰略補差。

詩和遠方的代價

從“旅游+地產”轉變為“文化+旅游+城鎮化”，近年來，華僑城在文旅產業方面更加聚焦，并保持著較大的投入力度。

除了鞏固“歡樂谷”、“歡樂海岸”等傳統旅游業務之外，還陸續引入新的IP、打造文化旅游節，即使是在新冠疫情籠罩的2020年，華僑城也仍然增厚資源儲備，想辦法保證其文旅產業的核心競爭力。

以其上市平臺深圳華僑城股份有限公司（以下簡稱“華僑城A”）為例，在2019年47宗新增土地儲備項目中，純住宅用地僅有19宗，占新增土儲宗數比例不足41%，大部分用地為“住宅+商業”性質，純商業、文旅和美術文化園區產業用地，也有7宗。

進入2020年，雖然上半年存在疫情影響，但是華僑城A在文旅方面的投入并未有減小，相反上半年新增的14宗土儲幾乎都是文旅綜合用地，住宅用地僅有2宗。

圖片來源：華僑城A2020半年報

文旅產業的大幅擴張并沒有帶來相應的回報。觀察上半年地產和文旅項目銷售情況，在累計超過999萬平方米的可售面積中，華僑城A僅去化了約143萬平方米，對應銷售金額約316.6億元。

而再看上半年的盈利指標，華僑城A實現營業收入 171.08 億元，同比下降 3%；利潤總額 29.19 億元，同比下降 29%；歸母凈利潤 21.38 億元，同比下降 24%。截止到2020年第三季度，公司盈利情況有所好轉、但仍然難以扭轉頹勢，實現營業收入333.94億元，同比增長11.83；利潤總額74.4億元，同比下降16.63%；歸母凈利潤52.48億元，同比下降12.5%，仍然是增收不增利。

另外華僑城A旅游板塊的毛利率一直拉低整體的毛利率，也長期低于房地產業務的收益率。

對于盈利下滑的原因，華僑城A在半年報中表示，受疫情影響，公司旅游板塊中的景區和酒店業務仍未至恢復上年同期水平；房地產及旅游綜合項目工程進度延后，無法在報告期內實現收益。

諸葛找房高級分析師陳霄表示，華僑城一直以文旅產業為主業，在全國范圍內具有廣泛的影響力和品牌優勢。但是由于文旅地產本身具有規模大、投入高、回報周期長的特點，在行業不景氣以及遭遇黑天鵝事件影響時，盈利能力將會嚴重受損。當前融資趨緊的環境下，文旅地產大量的沉淀資金，對于企業的運營和發展來說都具有一定壓力和挑戰。

多渠道降壓

事實上，不得不承認，作為央企，華僑城在融資方面具有明顯的低成本優勢，2019年全年，旗下上市公司華僑城A的平均融資成本僅為4.56%，而同期億翰智庫統計的top30-50（同梯隊）房企的平均融資成本為6.95%。

但另一方面，華僑城A的現金流和債務情況一直不樂觀。

截至2020年第三季度，華僑城A經營性現金流凈額連續3年為負，投資活動現金流凈額連續5年為負，而籌資活動產生的現金流量凈額則連續超過6年為正。有業內人士指出，自身造血能力差、長期高投入、更多要依靠外部資金輸血的發展模式，容易推高企業經營風險，不利于長期健康穩定發展。

對于自身的現金流和負債壓力，華僑城A并沒有避諱。在現金流方面，華僑城A公開表示，管理層高度重視現金流管理，不僅加快了項目的銷售回款速度，也嚴格執行“以收定投”原則，時時關注銷售回款和投融資的匹配關系。對于整體的債務風險，華僑城A也表示公司持續關注風險管控。

同時2020半年報中，華僑城A也提到，將強化金融支撐作為下半年的經營策略，創新多渠道融資模式，綜合運用直接融資、發行債券、權益融資等多種手段緩解資金壓力；另外也明確提到要嚴控資產負債率底線，努力實現年度經營現金凈流量回正目標。

截至2020年6月，華僑城A的貨幣資金余額 384.68 億元，資產負債率 77.16%，較上年同期增加 0.46 個百分點。結合房企融資新規中“三條紅線”的內容和wind數據，2020年6月底，華僑城A剔除預收款后的資產負債率為71.5%，凈負債率和現金短債比分別為111.24%和1.06，“三條紅線”全部踩中。

對于華僑城A 債務問題，華僑城方面表示，“三條紅線”政策的出臺是落實中央“房住不炒”定位，扎實做好“六穩”工作，全面落實“六保”任務的有效措施。“三條紅線”政策發布后，華僑城A高度重視并結合自身生產經營實際情況，立即制定了一系列管控措施予以堅決落實，管控措施成效已在三季報中開始顯現。

實際上到了第三季度，三項數據變為69.6%、96.44%和1.1，確實已經綠了“兩線”，但是基本上離規定的危險線并沒有明顯距離，如果后續稍加放松，仍然容易再度引發紅線危機。

后續華僑城是否仍將變賣項目股權還不得而知，但短期可以肯定的是，詩和遠方之外，文旅企業講好盈利和安全的故事，難度依然很大。