近日，多名業(yè)主投訴稱，香河中安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的河北廊坊香河京東獅子城樓盤，備案名為長(zhǎng)橋雅苑，2019年購買時(shí)宣稱“70年大產(chǎn)權(quán)”，交房卻變成了“自用房”，無法進(jìn)行網(wǎng)簽，更無法辦理產(chǎn)權(quán)證。

幾位通過中國(guó)質(zhì)量萬里行投訴的業(yè)主稱，“2019年10月購買的70年產(chǎn)權(quán)商品房，購買時(shí)銷售稱‘五證齊全’，到了交房時(shí)卻變成了這家房產(chǎn)公司的‘自用房’，有業(yè)主說是因?yàn)槎�日采光不夠�?yàn)收不合格變成了現(xiàn)在的局面，約300名購房者無法辦理網(wǎng)簽手續(xù)，更無法取得產(chǎn)權(quán)證。”

商品房變成了“自用房”

一位京東獅子城樓盤的購房者李嵐（化名）說：“ 2019年10月份，購買了京東獅子城‘2019年國(guó)慶特價(jià)促銷’的房子，銷售人員稱，京東獅子城樓盤開發(fā)商為香河中安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，主要為高層建筑，底層（主要為1-5層）由于采光不足，充當(dāng)特價(jià)房出售，每平方米約8000元，低于周邊項(xiàng)目約百分之二十，但是必須付全款。當(dāng)時(shí)大概約300人全款購買了這批‘特價(jià)房’。”

“我們?nèi)タ捶繒r(shí)，主體已經(jīng)封頂，只有綠化等基礎(chǔ)設(shè)施還未完工，開發(fā)商承諾2020年年底交房。在‘現(xiàn)房’‘五證齊全’‘70年大產(chǎn)權(quán)’‘特價(jià)’等字眼的刺激下，現(xiàn)場(chǎng)買房的人特別多，銷售也在烘托房源緊張的氣氛，買房的人基本都是先付購房款，再簽購房合同。”

李嵐當(dāng)時(shí)購買了一套1號(hào)樓的住宅，建筑面積為75.4平方米，單價(jià)為7817元/平方米，房屋總價(jià)超過58萬元。“合同只是讓我們簽字，開發(fā)商后以蓋章為由將合同統(tǒng)統(tǒng)收回，并沒有給我們留存，我們現(xiàn)在手里只有收據(jù)。”

直到2021年5月，李嵐才被告知，她購買的不是商品房，而是開發(fā)商——香河中安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的“自用房”。

一時(shí)間，購買京東獅子城樓盤1-5層的業(yè)主們對(duì)“自用房”的房屋屬性產(chǎn)生了疑惑，一位維權(quán)群的業(yè)主搜索相關(guān)資料后說，“自用房就是開發(fā)商自用的服務(wù)于社區(qū)的房產(chǎn)，比如超市、醫(yī)療服務(wù)站、治安執(zhí)法等，產(chǎn)權(quán)是歸房地產(chǎn)公司所有。”

針對(duì)“自用房”的說法，北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師直言，“自用房”不是一個(gè)嚴(yán)格意義上的法律名詞，不屬于國(guó)家對(duì)房屋性質(zhì)的常規(guī)定性。

2021年7月，因沒有拿到購房合同、無法網(wǎng)簽，部分業(yè)主組成了獅子城樓盤的維權(quán)群，李嵐說：“我們這些參與維權(quán)的業(yè)主經(jīng)過與開發(fā)商溝通后，拿到了《自用房買賣合同》，其余的業(yè)主至今都沒拿到合同，手里仍只有收據(jù)。”

李嵐手里的《自用房買賣合同》寫明，甲方所售房屋規(guī)劃用途為“自用房”。

補(bǔ)充協(xié)議則聲明，“乙方應(yīng)知悉購買房屋應(yīng)當(dāng)符合政府發(fā)布的購房政策，如買賣合同簽訂后因乙方不符合購買該房屋的相關(guān)政策，由此產(chǎn)生的全部后果及責(zé)任由乙方自行承擔(dān)，同時(shí)甲方有權(quán)解除買賣合同。”

而另一份《協(xié)議書》則將“因不符合購房資格而無法過戶”的責(zé)任完全“甩鍋”給購房者。協(xié)議寫明，買房人承諾在本協(xié)議簽訂之日起38個(gè)月內(nèi)，自行到相關(guān)主管部門開具準(zhǔn)購資格證明，并按照合同約定辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)……如果前述期限屆滿時(shí)不符合購房資格條件，導(dǎo)致無法辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記的，出賣人有權(quán)解除原合同和本協(xié)議，買房人不得以此為由要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或提起任何賠償要求。

針對(duì)這份自用房合同以及協(xié)議書的合法性，“如果有證據(jù)證明開發(fā)商在銷售的時(shí)候，存在欺詐誤導(dǎo)等行為，導(dǎo)致買房人誤以為不受限購的影響，則合同可能存在撤銷的事由。若經(jīng)過法院撤銷了該合同，則合同效力就歸零了。但是如果沒有撤銷，則協(xié)議依舊是有效的。”王玉臣律師表示，“關(guān)鍵在于業(yè)主是否有證據(jù)可以證明開發(fā)商存在欺詐誤導(dǎo)行為，即使有證據(jù)證明，目前也存在對(duì)購房人極為不利的約定。”

“自用房”當(dāng)年就未獲得預(yù)售許可

公開資料顯示，京東獅子城樓盤，位于河北省廊坊市香河縣，臨近天下第一城，總建筑面積約375772平方米，總占地面積約11.98公頃。這個(gè)項(xiàng)目由香河中安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)，企查查顯示，公司的大股東為北京麥金利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，占股85%，而麥金利房地產(chǎn)公司的股東信息顯示，石榴置業(yè)集團(tuán)有限公司持股98.5%，北京亞通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司持股為1.5%。

值得一提的是，香河中安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司出現(xiàn)了140條“自身風(fēng)險(xiǎn)”，因商品房銷售合同糾紛案被起訴的有22例。這個(gè)公司出現(xiàn)了15次“歷史變更”，包括投資人（股權(quán)）、高級(jí)管理人員備案、法定代表人等變更事項(xiàng)，香河縣人民法院2019年7月9日發(fā)布的（2019）冀1024執(zhí)1489號(hào)文件顯示，時(shí)任公司法定發(fā)表人的李廣田曾被限制高消費(fèi)。

據(jù)天眼查信息，香河中安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在2013年9月2日共取得了3宗土地，面積共11.98公頃，總出讓價(jià)格約1.44億元，該地塊正是京東獅子城開發(fā)用地。資料顯示，其土地用途均為“其他普通商品住宅用地”。

香河縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局的官網(wǎng)顯示，2019年京東獅子城項(xiàng)目以長(zhǎng)橋雅苑為名，共有6棟住宅樓獲得了商品房預(yù)售許可證并被公示，分別為8、9、10、13、14、15號(hào)樓。不巧的是，李嵐是購買了1號(hào)樓的業(yè)主，和她一樣的業(yè)主發(fā)現(xiàn)，當(dāng)時(shí)購買的房屋時(shí)，這個(gè)房并未獲得商品房預(yù)售許可證。

李嵐出示的《自用房買賣合同》補(bǔ)充協(xié)議中顯示，“乙方知悉，自用房大寒日日照時(shí)間不足兩小時(shí)。”

就此，一位業(yè)內(nèi)人士稱，大寒日日照時(shí)間不足兩小時(shí)的房屋，無法滿足我國(guó)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50180-2018相關(guān)規(guī)定。一般而言，當(dāng)?shù)刈匀毁Y源和規(guī)劃局審核項(xiàng)目規(guī)劃圖時(shí)，不符合光照要求的房屋，不能作為住宅使用。

這批不能作為住宅使用的1號(hào)樓、11號(hào)樓的1-5層房屋，開發(fā)商將其留為“自用”，在合同中稱其為“自用房”。

對(duì)此，王玉臣律師說，“關(guān)鍵要看開發(fā)商的自用房究竟屬于何種性質(zhì)，是盈利性還是非盈利性，是否屬于可售范圍。比如，在小區(qū)里存在一些非盈利性公共用房，是不允許買賣的。”

另外，王律師認(rèn)為，業(yè)主們還需要確定這些自用房是建在國(guó)有土地上的房屋，還是建在集體土地上的房屋。“如果建在國(guó)有土地上，不是通過劃撥方式取得土地使用權(quán)，往往是可以買賣的。而集體土地上的則可能會(huì)受到一些限制。”

王律師進(jìn)一步解釋，這些都需要進(jìn)一步在當(dāng)?shù)氐膰?guó)土資源與自然規(guī)劃局申請(qǐng)公開，公開文件包括建設(shè)用地規(guī)劃許可證及附件附圖，和建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件附圖等相關(guān)規(guī)劃文件，以核實(shí)相關(guān)房屋的規(guī)劃用途。如果核實(shí)后發(fā)現(xiàn)這些房屋不能進(jìn)行買賣，比如屬于小區(qū)公共部分，則協(xié)議的效力可能會(huì)有問題。

對(duì)此，李嵐說，“維權(quán)群里，開發(fā)商還在說房屋權(quán)利性質(zhì)為商品房。后來，銷售人員又告訴我，這個(gè)房子不存在網(wǎng)簽，就是直接過戶到個(gè)人名下，說是5年。”

對(duì)此，《中國(guó)質(zhì)量萬里行》記者電話聯(lián)系了香河住建局，工作人員稱：“自用房不是商品房，開發(fā)商并未取得預(yù)售證。如果需要了解規(guī)劃時(shí)這批房屋的性質(zhì)，需要咨詢香河自規(guī)局的自然資源規(guī)劃部門，如果需要了解產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，需要咨詢自規(guī)局的不動(dòng)產(chǎn)登記部門。”

就獅子城自用房的房屋性質(zhì)問題，香河國(guó)土規(guī)劃和自然資源局不動(dòng)產(chǎn)登記部門負(fù)責(zé)一手房、二手房產(chǎn)權(quán)登記的工作人員均表示:“未曾辦理過自用房的產(chǎn)權(quán)登記。之前有購房者咨詢過這一事項(xiàng)，說是開發(fā)商辦下產(chǎn)權(quán)證之后，可通過二手房交易將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)給個(gè)人購房者，但是具體如何辦理需要咨詢開發(fā)商。”

對(duì)此，《中國(guó)質(zhì)量萬里行》將持續(xù)關(guān)注。