海口經濟學院桂林洋校區里，有一棟停工一年多的建筑。如果一年前沒有被叫停，這棟樓可能會和這個校區里其他7棟建筑一樣仍在對外銷售。如果有人購買了這里的房源，他們會和這個校區其他7棟樓，以及海口經濟學院老校區的31棟樓的業主們一樣，無法辦理產權證。

民辦高校營收背后的資本力量

海口經濟學院是2008年經國家育部批準升格的一所海南省級民辦本科高校，前身可以追溯到1974年創辦的海口業余大學，歷經海口職業大學、海口經濟職業技術學院等發展階段。

經海口市規劃局批復，海口經濟職業技術學院（海口經濟學院前身）位于瓊山區美舍河東側，紅城湖路以北，國興大道以南，學校總體規劃用地面積37.43公頃，一期規劃用地面積為31.25公頃，項目用地性質為高等學校用地。

目前，全日制在校學生24000多人。學校隸屬于海南賽伯樂教育集團有限公司，董事長是曹成杰。

在海口經濟學院老校區，從2006年開始，先建設了17棟樓，轉給海南工商職業學院后這個校區原址又被建設了14棟，共計31棟樓房的業主都無法辦理產權證。今年11月，他們才得知老校區這31棟樓對應的大部分為儲備地，還未供地。

一位購買了老校區樓盤的業主表示：“海口經濟學院通過銷售這些地塊的樓盤，賺了50億元以上。2020年，海口經濟學院所屬公司——海南賽伯樂教育集團有限公司60%的股份被中教控股（839.HK）收購。”公開資料顯示，這筆交易共計13.56億元人民幣，是國內最大民辦高等學院收購案。

收購后的第二年，2021年11月24日晚，中教控股發布公告稱，截至2021年8月31日，收入36.82億元，同比增長37.5%。年內利潤14.72億元，同比增長107.2%。其中，高等職業教育分部的收入為27.596億元，同比增長58.2%，占總營收比例高達74.95%。資料顯示，這部分收入的大幅增加，主要受現有高等職業教育機構的在校學生人數、學費的內生增長，以及新增一所學校，即由海口經濟學院帶動。

一邊是民辦高校背后掙得盆滿缽滿的公司，一邊是維權十余年，至今無法辦理產權證的業主。

（圖為海口經濟學院桂林洋校區西門）

買房承諾五年內辦證

“與學校最早簽訂的購房合同應該是在2006年12月，交付日期是2007年。合同內約定的房價是每平方米1300元，比市場價低每平方米200~500元，主要通過親戚朋友，和中介公司等渠道購買。”業主李明回憶當年的購房經歷。

這些以教職工福利房為名義建起來的大樓，優先面向的人群即是任職老師。另一位在海口經濟學院任職的老師張莫言介紹：“我是2006年買的，當時學校說五年內給辦理產權證，考慮到價格略低于市場價幾百塊錢，且房子在學校內，環境好，所以就買了。”

業主們反饋，簽訂購房合同的甲方有四五個，分別是海南賽伯樂教育服務有限公司、海南賽伯樂后勤集團有限公司、海南海商院后勤服務有限公司、海南銀拓房地產開發有限公司等。他們說，“這些已經簽訂合同的甲方不一，但公司的主體實控人是曹成杰和唐捷。”

2011年，五年時間已至，無論是學校，還是簽訂合同的甲方公司海口經濟學院后勤服務有限公司，均未協助這些業主辦理產權證。期間，有老師與學校發生過幾次糾紛，但礙于學校內存在所謂的護校隊，自身又在學校任職，便不敢多說什么。

張莫言說：“即使是現在，我們大部分老師仍然不敢多說什么。”據業主李明統計，和張莫言情況類似的教職工不在少數，約占業主總人數的25%~30%，其他業主基本是校外購房者。

據2015年7月31日《南方周末》曾發布了一篇報道《校園里栽樓 海南工商職業學院占教學用地開發房產》調查發現，2008年前后，曹成杰欲擴大學院規模，征用瓊山區攀丹村土地。期間，一位名叫唐捷的本村村民在勸說搬遷的過程中起到了促進作用。

業主李明說：“早期唐捷和曹成杰合作的方式為劃分樓層歸屬，即在所建的建筑中，部分樓層歸屬唐捷，其他樓層則歸屬曹成杰。”

2008年至2012年間，學院多次給海口市人民政府及海口市國土局發函請示要求辦理土地使用證。2013年8月，海口市國土局才發函同意將瓊山區下洋片攀丹村65718.67平方米土地劃撥給海口經濟學院作為學院一期項目用地。

直到2013年海口經濟學院搬離國興路校區，老校區校園內已經建成17棟樓，共計1163套房。彼時，唐捷與海口經濟學院完成了股權轉讓協議，海口經濟學院原地址變更為海南工商職業學院校區。

張莫言說：“唐捷看曹成杰賺了20個億，他也跟著學，哪里有空地就往哪里建樓，像栽蔥一樣。搬到桂林洋校區的曹成杰則在新校區內建樓，同樣是哪里有空地就在哪里建。”李明介紹：“2013年后，唐捷自己在海南工商職業學院內建起了14棟高層樓，共計2134戶。”

有業主統計，目前的海南工商職業學院（原海口經濟學院）校內共建成31棟樓，共計3297戶。在海口經濟學院桂林洋校區已建成7棟樓，共計576套；沒建成的還有8棟樓，其中有2棟已開工，一棟建到三層，一棟已經封頂。

辦證被一拖再拖

就校內建樓和辦證的問題，目前人已在香港的唐捷說：“房子大概是從零幾年建設到2013年，之后全部停工，沒有再建設。”他補充道，“初期與海口經濟學院合作時，他們有承諾負責辦證。”

此外，唐捷還說：“2016年，相關政府部門有來進行土地勘查、測量等工作，海經院也正式啟動了土地出讓等相關事宜，但后來這一工作因市里人事變動被叫停。目前，海經院建設的樓都取得了土地證。”之后，唐捷表示在忙，之后會就相關問題進行詳細溝通。

2017年，海口經濟學院出具了一份通知，通知對象為6~17棟樓的業主。李明說：“6~17棟所處的位置，正是攀丹村所在的區域。”攀丹村是2008年前后被征用，2013年才被劃撥給海口經濟學院。

該通知內容顯示，購房人須繳納每平方米1135元的土地變更性質以及辦理產權證書的費用。為了辦證，張莫言東拼西湊，又交出去了十幾萬塊錢。又一個四年過去了，張莫言和其他老師，以及在此居住的業主們仍舊沒能辦理產權證。

新校區的業主們也面臨同樣的問題，即無法辦理產權證。除了業主，被新校區圍困的還有烏礦村的村民，其中一位村民稱：“2009年得知村子被征用給學校，賠償方案由海口經濟學院來談。2012年，學院以每平方米300~1800元的價格來和我們談搬遷賠償事宜，而當時周邊房價漲到了七八千，賠償方案極其不合理，而且至今沒變。”

2021年8月19日，海南省自然資源和規劃廳、海南省財政廳、海南省住房和城鄉建設廳、國家稅務總局海南省稅務局關于不動產登記歷史遺留問題處理意見的通知（瓊自然資規[2021]7號）的發布，讓李明、張莫言等業主看到了希望。

他們開始前往住建局、規劃局等各個政府部門了解政策情況，最后從海口市自然資源和規劃局處得知，老校區除學苑公館1、2#住宅樓有規劃報建手續，其余住宅樓對應宗地大部分為儲備地，還未供地。他們所購買的住房，也不在待解決的歷史遺留問題內。

面對學校里這一棟棟沒有手續的建筑，張莫言說道：“盡管政府曾有干預下令停建，但校方在晚上偷偷地建，建了一棟又一棟，直到去年才徹底停建。”有業主還發現，學院還與第三方合作建設校中校，如今，這校中校也一并停建。

李明表示，他曾經就“校方以合法商品房的形式將沒有手續的住房賣給購房者，承諾五年辦證，期間還收取所謂的辦證費用，約每戶十余萬元，已收取費用總計約4000萬元”一事咨詢多位律師，律師們均表示此行為構成詐騙，有北京律師還表示若此情況發生在北京，可在北京立案。

同一時期，業主蘇頌等五人前往海南省海口市公安局瓊山分局報案后，得到的是2021年10月12日由海口市公安局瓊山分局經偵大隊出具的不予受理案件告知書。告知書稱：“因海南賽伯樂教育服務有限公司未履行合同約定辦理住房產權證，但購房人已實際取得房屋并居住，現我大隊根據現有材料認為該案屬于民事合同糾紛。”

辦證成了歷史遺留問題

2010年3月3日，海南省出臺《貫徹國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩健康發展通知的實施意見》，《意見》第一條第一點指出，“在支持符合條件的單位利用自有存量國有建設用地集資建設職工住房的同時，加大由政府統一供地、統一規劃、統一建設經濟適用住房的力度，滿足基本保障需求。”

海南大學、海南師范大學2010年前后的學校公告中均有集資建房的相關信息。據《京華時報》2011年的報道稱，不僅僅是大學，三亞市全市共有臨春小學、羊欄中學等15所鄉鎮學校非法集資建房。報道中，海南省住房和城鄉建設廳住房保障處表示：“學校蓋集資房必須根據本單位的住房困難情況，經過建設房管部門和規劃部門的審批。購買不滿5年，不得直接上市交易。如果三亞學校違建情況屬實，那兩方都涉嫌違規，肯定要拆除。”

在業主們進行維權的同期，有業主發現簽署合同的海經院后勤服務有限公司、海南賽伯樂后勤集團有限公司已注銷。2021年10月22日，海南賽伯樂教育服務有限公司出具了一份《關于海經院后勤服公司、海南賽伯樂后勤集團有限公司集資房不動產登記有關事項的通知》，內容主要涉及兩個方面。

第一，因海經院后勤服務有限公司、海南賽伯樂后勤集團有限公司已注銷，其業務和債券債務由海南賽伯樂教育服務有限公司繼承（三家公司為同一投資主體），購房人可簽訂《合同主體變更協議書》，將《內部集資購房合同》中的合同主體變更為海南賽伯樂教育服務有限公司，海南賽伯樂教育服務有限公司承接《內部集資購房合同》中上述兩家注銷企業的所有權利和義務。

第二，集資建房是特定歷史條件下的特殊產物，當時海南幾乎所有大學都有集資建房，至今都沒有完成不動產登記，解決這一歷史遺留問題是一項復雜的系統工程。

針對這一通知，中教控股子公司——術智教育咨詢（贛州）有限公司于11月1日稱：“希望貴司立即停止實施以賽伯樂教育服務有限公司承繼老校區集資購房合同項下賣方的債券債務、義務和責任的方案，并向相關購房人予以澄清。”

針對業主們的辦證問題，《中國質量萬里行》將持續關注。（文中李明、張莫言、蘇頌均為化名）