近日，一位中海京叁號院業主向中國質量萬里行投訴稱，2021年4月花費1000多萬元購買了中海京叁號院的一套住宅，今年1月，業主在售樓處發現，“目前公示的沙盤與購房時完全不一樣了。園林中的構建物和水系造型100%都被改了，而且明顯降標減配。”

對此，2月19日，開發商——北京中海亦莊智慧置業有限公司專門處理客戶投訴的客戶人員稱：“我們沙盤確實更換了，其實是將沙盤優化了，去年以及今年的新沙盤都是概念展示，并不是最終規劃方案，沙盤以及宣傳資料上均有免責聲明。”

業主：綠化沙盤被改

業主出示的2021年4月25日拍攝的沙盤照片顯示，沙盤3#、4#、5#樓南側主景觀有曲線水景環繞、架空社區交互空間。一層架空設置臨水休閑座椅、躺椅，水邊設置噴泉，屋頂設置休息散座和躺椅，并有兩棵從地面穿出屋頂的景觀大樹。

2022年1月30日，業主前往售樓部拍攝了新的沙盤照片顯示：新沙盤中的架空結構縮小了近一半，蜿蜒水系成為了一個小水池；兒童游樂區原本設有兒童游樂下沉廣場、家長看護空間、景觀橋等，新沙盤兒童游樂區只有一個小廣場和一些器材設施，水景、地上景觀建筑物明顯減少，常規草坪和喬木增多。

左圖為原沙盤主景觀區，右圖為新沙盤主景觀區。圖源：業主

左圖為原沙盤兒童游樂區，右圖為新沙盤兒童游樂區。圖源：業主

業主表示：“通過新舊沙盤對比可見，園林直線減配，宣傳的水系園林和丹麥進口兒童樂園全消失了，開發商在更改前后均未告知業主。”有其他業主表示：“宣傳資料中小區平面圖以及宣傳語也發生了變化。原來宣傳中，共1320棵珍貴植株，現在已經改為1200棵。”

業主發現新舊宣傳資料中珍貴植株的具體數量發生了變更。圖源：業主

開發商：沙盤以及宣傳資料上均有免責聲明

公開資料顯示，中海京叁號院備案名為京海雅苑，由北京中海亦莊智慧置業有限公司開發建設，系中海地產旗下。北京市住建局官方網站顯示，中海京叁號院取得預售證時間為2021年2月28日，預售證編號為京房售證字(2021)開1號，建設工程規劃許可證編號為2020規自(開)建字0084號。批準預售部位包括1至21棟住宅樓、地下車庫A段及地下車庫B段。截至2022年2月24日，該項目已簽約套數為431套，已簽約面積為80100.7平方米。

2022年2月19日，針對業主的質疑，開發商專門處理客戶投訴的客戶人員回復業主稱：“我們沙盤確實更換了，其實是將沙盤優化了，去年以及今年的新沙盤都是概念展示，并不是最終的規劃方案，沙盤以及宣傳資料上均有免責聲明。”

沙盤右下角及宣傳資料上免責聲明 圖源：業主

對此，業主并不認同：“沙盤圖上的免責聲明并不顯眼，銷售人員也未特別提醒，所以當時并未留意。”

2月24日，中海京叁號院售樓部工作人員表示：“您問到的問題比較敏感，具體情況需要問我們的負責人答復。”對方表示不能提供相關工作人員的聯系方式，對此情況，再次聯系開發商——北京中海亦莊智慧置業有限公司，均未有人接聽。

律師：不屬于違法合同內容 但涉嫌違法廣告法

開發商對沙盤以及宣傳資料進行變更，以及開發商口中的“免責聲明”是否侵害了業主權益？

針對這一情況，北京金訴律師事務所主任王玉臣律師表示，“首先，這種情況不屬于違反合同內容。不論是否有免責聲明，在開發商所提供的合同文本中，往往都會在補充協議或補充條款中明確約定開發商的沙盤等宣傳材料都不是合同的組成部分，對其沒有約束力；其次，這種行為雖然從民事或合同上無法認定，但是嚴格從法律的角度來看，涉嫌違反房地產廣告的相關規定。”

根據《房地產廣告發布規定》第三條規定：“房地產廣告必須真實、合法、科學、準確，不得欺騙、誤導消費者。”及第十三條：“房地產廣告涉及內部結構、裝修裝飾的，應當真實、準確。”王律師指出，房地產廣告必須具備兩個基本要求：真實、準確，不僅僅要真實客觀，還要準確。不得欺騙，也不能誤導消費者，比如不能使用模棱兩可的話，或用圖片令消費者產生錯誤的理解，做出錯誤的判斷。否則，就可能構成虛假宣傳。

針對業主遇到的情況，王律師提醒，遇到虛假或違法宣傳，業主可以采用下列方式維權：第一，取證要先行。對當初相關的線上線下的宣傳資料做盡可能的收集，比如樣板間照片或視頻、樓書、戶型圖、效果圖、和銷售人員的溝通記錄、開發商的宣傳視頻（官網、公眾號等往往都會有）等；第二，違法查處要及時提起。遇到違法宣傳，購房者可以向市場監督局提相關的違法查處，要求履行查處職責；第三，民事訴訟。如果相關行政機關對違法宣傳進行了認定和處罰，可以此為證據，提起民事訴訟，進行索賠。王律師說，在上述一項或多項工作的基礎上，與開發商進行直接溝通和談判。