文/任龍園 本刊記者 雷玄

“太和小鎮占地約100畝，配套園區可達200畝，包括景和生態農場、農夫果園、親子游樂園、星空民宿科普園、花海觀光園、田園轟趴館共八大配套園區。”河北省秦皇島市太和小鎮（備案名：開明景園）項目在對外售賣時，配套園區曾是“一大賣點”。近日，有業主發現，所謂“小鎮擁有的八大配套園區”實為開發商租賃用地，租約十年。目前，已有逾200位業主向中國質量萬里行投訴稱：“銷售期間，開發商并未說明‘配套用地為租賃’這一情況。我們認為開發商存在虛假宣傳行為。”

（項目總平面圖上標注著親子樂園、農夫果園等八大配套 圖源：太和小鎮）

對此，太和小鎮售樓處工作人員2月24日稱，“并不存在虛假宣傳行為。200畝八大配套園區是我們的賣點，而且我們的確是有這些配套，并不是沒有。目前這塊地的所屬人是村民和村委會，我們負責運營。”

太和小鎮業主稱：“太和小鎮交付日期變更為2022年6月25日，延期近8個月。開發商稱延期原因是不可抗力因素，因此不予賠付。故意隱瞞了因手續不全導致了延期交付的這一問題。”太和小鎮售樓處工作人員稱，“項目前期的資料我們和相關部門沒有對接到位，這也是我們延期交付的原因之一。關于延期賠付方案目前我們還沒有，可以參照合同的期交付的賠償事項。”

太和小鎮擁有200畝配套園區 實為租賃用地

2021年10月21日收到太和小鎮開發商——秦皇島盤恒房地產開發有限公司（以下簡稱“盤恒地產公司”）發布的延期交房公告后，業主張華（化名）等人前去售樓處了解詳情。在于工作人員交流過程中，張華等人意外發現“200畝八大配套園區實為租賃用地”。

“此前，開發商一直宣稱太和小鎮擁有200畝八大配套園區，直到11月4日我們才獲知真相。”多位太和小鎮的購房者告訴中國質量萬里行。

（圖源：太和小鎮公眾號）

此后，太和小鎮業主將“小鎮配套實為租賃用地，涉嫌虛假宣傳”這一情況反映到了秦皇島市開發區市場監督管理局。

“2021年11月24日，在開發區市場監督管理局、業主與開發商的三方溝通會上，開發商代表提供了200畝土地的租賃合同，上面標識著‘租賃用地’的使用年限——2019年至2029年，經開發區市場監督管理局工作人員核實后認定并不涉及虛假宣傳。”張華說。張華認為，當時業主方并未拿出證據，所以監管部門無法認定“開發商是否存在虛假宣傳行為”。11月29日，購房者收集到太和小鎮宣傳資料再次來到開發區市場監督管理局舉證。“開發商并不承認自己存在虛假宣傳的行為，開發區市場監督管理局建議購房者走司法程序。”另一位購房者王利（化名）說。

公開資料顯示，太和小鎮的開發商秦皇島市盤恒房地產開發有限公司，于2019年5月20日通過掛牌出讓方式獲得北戴河區牛頭崖鎮滿嶺村、井上村地塊，土地面積約6.37萬平方米，約96畝，即太和小鎮實際用地面積，這也與宣傳資料中“太和小鎮占地約100畝”所對應。

僅擁有約100畝土地使用權，卻在宣傳材料中使用“小鎮擁有200畝配套園區”這一表述，是否構成了虛假宣傳行為？對此，太和小鎮售樓處工作人員2月24日稱，“業主在秦皇島市開發區市場監督管理局反映過這個問題，我們領導已經跟業主在現場做出說明，政府也認定不存在虛假宣傳行為。我們確實把200畝八大配套作為主宣傳，配套我們的確有，又不是沒有。關于2029年配套到期后會不會續租這個問題，主要看政府后期對這個片區規劃情況，如果涉及到拆遷、回收等行為，我們想續租也沒有辦法。目前這塊地的所屬人是村民和村委會，我們只是負責運營。”

2月25日，開發區市場監督管理局咨詢“虛假宣傳”的認定標準以及處罰等問題，被告知具體情況要聯系消保科，消保科張女士回復稱“無法告知”。

200畝八大配套園區實為租賃用地，太和小鎮是否存在虛假宣傳行為？北京金訴律師事務所主任王玉臣律師認為，如果宣傳時沒有特別說明所謂的配套是租賃而來的，且租期僅僅只有10年，則涉嫌虛假宣傳。根據房地產銷售廣告的相關規定，房地產廣告應當真實、合法、準確、科學，不得誘導、不得誤導消費者。“按照常規理解配套應當是小區永久可以使用的，如果僅僅是租賃的，沒有特別說明，顯然有悖房地產廣告的相關規定。”

以“不可抗力因素”為由延期交房 不予賠償

2021年10月21日，太和小鎮業主收到了一封《關于北戴河太和小鎮項目交房時間變更的公告》，公告稱，太和小鎮一期原約定于2021年10月31日交房，由于新冠疫情、大氣治理、北戴河暑期停工等影響，變更交付日期于2022年6月25日交房。

“銷售人員開始說延期原因為不可抗力因素，故不予賠償。對此，我們業主并不認可，經過幾次調查走訪，發現上述公告中并未提及另一個重要原因，即開發商手續不全導致了延期交付。此后，開發商也承認了這一說法。”王利說。

（圖源：業主提供）

太和小鎮售樓處工作人員2月24日稱，“項目延期交付主要有兩方面的原因：一是因為不可抗力的因素，二是該項目原為新民居項目，2019年5月我們通過掛牌方式接手該地塊，項目前期資料我們和相關部門沒有對接到位，這也是我們延期交付的原因之一。”

盡管開發商已經承認“除了不可抗力因素之外，還因手續對接不到位導致了延期交付”。多位業主反映，“目前為止，開發商也沒有給出具體交房日期及違約賠償書面文件。”售樓處工作人員稱，“關于延期賠付方案目前我們還沒有，可以參照合同的期交付的賠償事項。”

關于太和小鎮相關手續的辦理進度，2月25日，撫寧區住建局綜合開發辦公室稱，“我們收到了業主的反饋，目前一直在盡力推進項目的驗收。關于太和小鎮項目的驗收進度情況，需要聯系質量驗收站核實”。

關于太和小鎮是否存在以疫情、大氣治理等為由隱瞞延期交付的真實原因并規避賠償的情況，王玉臣律師表示，一般而言，這兩年雖然受疫情影響，不少項目會延期交房。但是延期交房需要有個度，比如若沒有特殊情況，一般2個月、3個月。不能因疫情想延長多久就延長多久。要看具體城市的規定，比如濟南市某一項目延期交付66天，疫情原因可免除44天違約責任，其仍應當承擔22天的逾期交房違約責任。

其次，王律師稱，“不可抗力是指不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況，這是判斷不可抗力的標準。不可抗力大多是指自然、戰爭等非人為可以預見、不能避免。上述延期公告中的第2、第3事項就不屬于不可抗力”。公告中稱“2019年起至今項目建設因大氣治理停工次數和天數要遠高于往年，因此也使工期進一步延誤”。他認為，“首先，大氣治理問題不是從2019年開始的，多年前就有了，是可以預判的，這個顯然是不屬于不可抗力的。其次，假設這個項目是2019年10月30日開始賣房，業主2019年12月進行購買，這個時候開發商對2019年的大氣治理情況更應當有所知悉，在簽署購房合同的時候就應當已經充分考慮到時間問題。如果所稱的內容確實和事實相悖，確實是隱瞞真實原因以規避賠償，具體事實還需查證。”

從“新民居工程”變身“商品住宅” 仍存不少遺留問題

無論是延期交付或配套實為租賃用地，都與太和小鎮從“新民居工程”變身“商品房”的經歷無不關系。

太和小鎮最初并非商品房項目，實為一個“違建”的新民居工程，開發商為秦皇島和嘉房地產開發有限公司。根據2015年4月8日撫國土資罰字（2015）第71號行政處罰決定書顯示，秦皇島和嘉房地產開發有限公司未經批準建設原滿嶺新民居項目，于2013年占用牛頭崖鎮滿井村集體土地建設住宅樓24棟，現沒收該24棟住宅樓并收回占用土地。

4年之后，秦皇島盤恒房地產開發有限公司通過掛牌方式于2019年5月20日取得原滿嶺新民居項目的土地，并與秦皇島市撫寧區自然資源和規劃局簽訂了《國有建設用地使用權出讓合同》及地上罰沒建筑物使用權的補充條款。

盤恒房地產接手后，由于原新民居工程的24棟樓已經基本建成，因此沿用了原有規劃設計，并進行了全新的包裝和宣傳，將項目更名為太和小鎮。“原項目屬于新民居工程，而且盤恒房地產接受時已經基本建成，無法更改規劃，所以太和小鎮的容積率、綠地率等指標均不滿足秦皇島市相關標準。”張華說。

據公開資料顯示，太和小鎮屬于二類居住用地（多層），規劃總用地面積是63744.26平方米，總建筑面積是122513平方米，容積率是1.674，建筑密度是27.4%，規劃綠地面積為17084平方米，綠地率26.8%。

根據《秦皇島市城市規劃管理技術規定（2017版）》顯示，二類居住用地的綠地率最低標準為35%，多層容積率應小于1.5。由此可見，太和小鎮的容積率、綠地率指標均未達標。

（圖源：選自《秦皇島市城市規劃管理技術規定（2017版）》）

對此，太和小鎮售樓處工作人員表示，“園區綠化面積加上現有的八大配套綠化面積，加起來之后能達到35%綠地率標準。因為這個項目比較特殊，當時是新民居工程，綠地率就是26.8%。”

此外，在原來項目規劃中，新民居項目并沒有電梯。盤恒房地產接手后，宣稱項目為“稀缺多層電梯花園洋房”，在原有規劃無法變更的情況下，選擇了安裝外置電梯。

據太和小鎮多位業主反映，外置電梯在二樓及以下的部分采用磚混外墻，嚴重影響了一樓、二樓的客廳采光。業主與開發商、承建商多次溝通，要求將一樓、二樓位置的電梯外墻改為玻璃材質，但均無果。

目前，外置電梯仍在安裝中，這也是對于項目無法確定交付日期的重要原因。太和小鎮售樓處工作人員稱，“項目的資料已經到位并于2022年1月27日完成了初次驗收。目前，綜合驗收還未完成，還未取得竣工驗收備案表。我們正在加裝外置電梯，具體交付時間得看加裝電梯的后續情況。”

對于太和小鎮八大配套園區實為租賃用地是否涉嫌虛假宣傳以及延期交付的相關賠償問題，《中國質量萬里行》將持續關注。