地產黑洞

根據實德系工程建設公司今年3月底報告，該公司目前最大的單筆資金缺口來自償付中泰信托的信托產品，共6.2億元，償付時間為今年5月。

根據本報記者了解，雙方之間的質押合同簽訂于2010年，由實德系關聯公司哈爾濱盛和置業有限公司（以下簡稱哈爾濱盛和）的兩個股東將其股權質押給中泰信托，由后者提供年息5.8%的6.2億元貸款。

而這家哈爾濱盛和正是實德系以18億元拿下哈爾濱地王的項目公司。拍下土地后不久，該公司立刻通過信托產品獲得6億現金回流。

為了能償付這筆信托，工程建設公司也在計算從其他項目抽取資金的可能性。其在6億資金缺口欄寫道，若能把（重慶）公安局屬地塊的資金解決好，則這部分缺口將減少至3億元。

除此之外，重慶地產項目還應付哈爾濱建設銀行利息930萬元。

地產已經不僅是工程建設公司的頭號債務來源，也成為了實德系身上失血最多的黑洞。

早在1995年，實德就成立了大連大昌房屋開發有限公司，2001年又成立大連東鵬房地產開發有限公司。但十數年過去，這兩家房產公司沒有進行任何項目。前者握有實德集團5.65%的股份，而后者更像一個投資公司，為實德各種關聯公司的借貸擔保。

直到2009年，地產達到最高點時，實德正式進軍房地產。

實德的地產業務大致分為兩大塊，一是2009年中成立的“天實安德系”。

天實安德投資有限公司（以下簡稱天實安德投資）設立于2009年，注冊資本為30000萬，原本由實德的關聯公司新藍置業控股，后將所有股份轉讓給實德系另兩家化工公司，分別名為四川豐澤化工有限公司和遼弘化工產品。

根據其對外投資名錄，這家公司對外設立了有三家地產開發公司，分別是重慶天實安德房地產開發有限公司、天實安德（大連）房地產開發公司、天實安德（沈陽）房地產開發公司，每家注冊資本均為5000萬元，都由天實安德100%控股。

2010年，實德系又將香港一家原名為“辛辛那提工業科技（香港）有限公司”（以下簡稱香港辛辛那提，設立于2003年），改名為“天實安德（中國）投資有限公司”（以下簡稱位香港天實安德），作為整個天實安德系的母體。

第二塊是2009年10月實德系與哈爾濱人和商業合資成立的盛和集團控股有限公司，注冊于開曼群島，在北京、哈爾濱、大連、沈陽、重慶分別設有投資公司，聲稱已有土地儲備近800萬平方米，在建項目393萬平方米，項目總投資近300億元。

相比天實安德，盛和系下的地產公司更多。其中，最重要的公司之一是重慶盛和建設有限公司（以下簡稱重慶盛和）。

重慶盛和由高登國際（香港）投資有限公司（以下簡稱香港高登）投資5000萬元于2009年7月設立。后者的全資股東是注冊在英屬維爾京群島的SDG（實德集團的英文縮寫）投資公司。

以重慶盛和為平臺，實德系瞄準了哈爾濱地產市場，2009年底至2010年中這半年時間里分別注冊并控股了哈爾濱盛和置業有限公司、哈爾濱上和置業有限公司和哈爾濱高登置業有限公司（其中，哈爾濱高登在2010年發生股權變更，變更之后由華澳國際信托有限公司100%控股，以下簡稱華澳信托）。

本報記者了解，在2009年-2011年間，盛和系和天實安德系拿地非常頻繁，囤地至少200萬平方，光是拿地的花費都估計在上百億以上，這已經遠遠的超出了他們的注冊資本。

2009年9月8日，哈爾濱土地拍賣過程中，一塊起價5億的地塊被重慶盛和一次性加價13億后拿到。這拉開了盛和系在哈爾濱拿地的序幕。

拍下地王不久，三家實德系哈爾濱公司又在2009年12月之后相繼拍下兩幅土地，所涉土地總面積372727.7平方米。

重慶則是實德系席卷拿地的另一個城市。除了重慶盛和之外，實德還在2009年7月成立了重慶和生裕房地產開發公司（以下簡稱重慶和生裕），目前經過兩次增資擴股，公司注冊資本金150000萬，股東為海航集團控股的渤海國際信托有限公司（40%），哈爾濱盟科上河房地產開發有限公司（31%），北京和生裕投資有限公司（以下簡稱北京和生裕）（29%）。

北京和生裕即為實德系關聯公司，實德系原副總裁賈月湘和現任總裁陳春國都是該公司董事。

另一位董事馬彪，則曾是廣州發展銀行大連分行的行長，他在任期間，曾經給予了實德貸款大量的支持，目前，實德在廣發銀行大連分行所欠的貸款，基本是此人在任上批準給實德。

2010年9月，盛和系又在鐵嶺跟當地政府簽訂合作項目，開發鐵嶺帽峰山風景旅游區，該項目初步規劃五年內投資100億元，包括建設體育文化公園。旅游度假設施休閑娛樂中心及高端住宅。

除此之外，他們還在荊門拿下了90萬平方米的溫泉項目。

天實安德在拿地上也動作不斷。2009年末，他們用2.48億拿下了北京亦莊經海路項目此地塊用地面積53737平方米，建筑面積233947平方米，但每塊地的價格僅1060元/平米。

按照原定計劃，他們將在這里建設住宅和商鋪。

2010年，天實安德又拿下長興島朗庭山項目、普灣新區海藍山項目、金石灘別墅項目。2011年，這3個項目同時上馬。

重慶和生裕則在重慶有三個地塊，均在兩江新區蔡家組團，其中兩個地塊是容積率低于1的豪華住宅地塊，其中一塊用地面積共計約28萬平方米；另一個地塊是二類居住和商業金融地塊，用地面積約8.3萬平方米。

按照實德內部對盛和系的規劃，預計他們在地產上經營3-5年后，將地產公司變成千億級企業，并順利實現上市目標。

但在他們進軍地產的2009年，地產行業就遭遇了國家宏觀調控，實德目前的地產項目很少拿到銀行貸款，基本都是靠信托進行融資。

其中，天實安德拿到經海路地塊后，就通過中融國際信托發售了6.6億元的一年期信托。當時借款方是實德系關聯公司新藍置業，抵押物是天實和華置業81.25股權（主要資產是北京亦莊地產項目）。同時新藍置業出資現金35000萬作為擔保。

一年后，實德歸還了這筆錢，但亦莊經海路項目依然是荒草重生。

在哈爾濱的地塊，實德也是依靠信托籌集資金。

2010年8月26日，華澳信托為哈爾濱高登發起了“華澳長信2號-盛和股權投資集合信托計劃”，計劃融資217740萬元，時限為期1.5年。

在這個信托產品中，哈爾濱高登將其所屬的兩塊土地 “哈國用（2010）第2000078”和“哈國用（2010）第2000079”號，初始抵押率為48.92%。

但這些信托的還款一直困擾著實德。今年2月，華澳信托發布公告，稱信托計劃B類信托單位期限延長半年。

哈爾濱地王項目也同樣使用了信托融資。哈爾濱盛和的兩大股東與中泰信托發售了一筆6.2億的信托，為期2年，貸款年利率5.8%。

根據本報記者的調查，這個信托產品存在重大瑕疵。在信托產品發布時，哈爾濱盛和并沒有完全付清18億元的土地出讓金，土地證也沒有發放，違反了相關部門對于房地產信托要求“四證齊全”的規定。

有不愿意透露姓名的律師分析稱，自國家進行宏觀調控以來，房地產的貸款一直收緊，不排除實德系存在以信托融資繳納土地出讓金的“擦邊球行為”。

雖然在地產牛市的邏輯里，大部分民企都使用了大杠桿運作資金。但一旦樓市遭遇調控，這個資金游戲的風險陡增。

工商資料顯示，哈爾濱高登和重慶盛和都處于虧損。重慶和生裕的公司貸款卡已暫停使用。