陷阱四：資本結構“炸彈”

投資者在選擇投資移民項目時經常會問的問題是：EB-5投資人的資本占多少比例？畢竟，這直接關系到投資成本的收回的可能，以及項目在EB-5資金不能完全到位情況下是否能繼續生存的幾率。

市場上大多數項目都以公開資本結構取信潛在投資人。

紐約威斯汀酒店項目公布數據顯示，華美銀行提供了900萬美元的貸款，占投資總額13%，EB-5投資占44%。同樣位于紐約的時代廣場酒店項目，銀行貸款1億美元，占投資總額40%，而EB-5投資占30%。

馬里蘭博彩中心項目總投資約5.6億美元，其中馬里蘭州政府投資占1.2億美元，約21%，金融機構貸款額度為1.5億美元，占27%，EB-5資本僅占18%。

馬里蘭政府大樓改造項目，債券發行占54%，EB-5投資占28%。華盛頓州520大橋所需的20億美元將以“政府債券”的形式向公眾公開募集，項目推介方認為“項目的債券是由華盛頓州政府發行，其信用指數是僅次于美國國債的債券”，“資金的回籠毫無問題，可到二級市場上將債券出手回籠資金”，“有美國聯邦政府的未來撥款保付，又有獲得AA+級信譽評級的華盛頓州州政府做還款保證”。

初看數據，面面俱到，言之有物。實際上，EB-5投資項目的資本結構也可充溢水分。

最常見的做法是借用“過橋貸款”，即銀行通過收取一定比例的服務費先行放貸，但此貸并不實際投入項目，而是固定在托管賬戶或者項目方賬戶內充當“資本托”。待EB-5投資到位后，EB-5資金實際被用來先還貸而不是直接投入項目。這樣，項目實際資本結構將與最初公布的比例大相徑庭。

前文所述的美國《紐約時報》的報道稱：“根據州政府和聯邦政府的記錄，從2008年以來，紐約房地產開發商已經或正接近融資10億美元，幾乎全部的資金都來自于50萬美元一個（的投資移民），而其中大多數又來自于中國。”

政府承諾的財政支持，尤其是長期的財政支持，存在太多變數。

根據2011年12月馬里蘭州巴爾的摩市的消息，該市的財政局局長彼特·弗蘭切特（Peter Franchot）致函馬里蘭州總務署，撤回其對馬里蘭政府大樓改造項目的支持，認為此項目會“將馬里蘭州的納稅人拖入越來越龐大的債務并威脅到州的財政”。

債券發行，更是需要仔細斟酌。美國地方性政府債券與美國國債不能相提并論，債券的收益與買賣均有稅收問題。二級市場內如何出售？聯邦政府不撥款，政府財政入不敷出，信譽評級下降時，“還款保證”何在？

看似堅實的數據，可能是一顆不定時的炸彈，隨時可能炸碎通往“綠卡”的橋。