第一章 總則

　　1998年以來，隨著住房制度改革的不斷深化，個人逐步取代集團成為住房消費主體。與此同時，實物分配和集團消費所掩蓋的許多問題也逐步暴露出來，廣告虛假、定金圈套、合同欺詐、一房多售、面積縮水、質量低劣等問題時有發生。為促進房地產市場的進一步發展，完善相應的法律制度，維護市場主體，特別是廣大消費者的合法權益，成為當前急需解決的問題。在此背景下，建設部制定了《商品房銷售管理辦法》（以下簡稱《辦法》）。

　　第一條　為了規范商品房銷售行為，保障商品房交易雙方當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》。《城市房地產開發經營管理條例》，制定本辦法。

　　說明：本條規定了本《辦法》的立法目的和依據。

　　《辦法》立法目的有兩個方面：一是規范商品房銷售行為；二是保障商品房交易雙方當事人的合法權益。

　　規范商品房銷售行為，主要是建立商品房銷售規范和市場行為準則，維護良好的市場秩序。商品房的惟一性和不可流動性，決定了商品房銷售中，銷售商往往處于更加主動的地位，銷售商的行為是否規范，決定著整個交易活動能否公平、公正地進行。因此，本《辦法》中規范銷售行為，主要是針對銷售商而言的。

　　保障商品房交易雙方當事人的合法權益，是針對市場參與者而言的，既保護銷售商，也保護購房者。但由于目前我國購房者從總體講，法律意識、自我保護意識還不是很強，再加上住為房消費者服務的中介機構行為又不是很規范，購房者的權益更易受到侵害；因而，在制定《辦法》中，側重于維護住房消費者的合法權益。同時，從推進市場發展的角度來看，保護銷售商的利益也是非常必要的，只有在市場各主體的利益都能得到法律保障時，才能激發他們參與市場的積極性，才能促進市場的發展。

　　《辦法》屬于部門規章，根據立法法的規定，制定規章應有法律、行政法規（決定、命令）為依據。《辦法》是以1995年頒布的《中華人民共和國城市房地產管理法》（以下簡稱《房地產法》）、1998年發布的《城市房地產開發經營管理條例》（國務院令第248號，以下簡稱《開發條例》）為依據制定的。《房地產法》是我國房地產領域內的基本法，規定了商品房銷售活動的一些基本準則；《開發條例》秉承《房地產法》，對商品房銷售，尤其是商品房預售，作了一些原則性規定。《辦法》根據實踐的需要，對《房地產法》和《開發條例》中抽象和原則性的規定進行細化，增強了法律規定的可操作性。同時，《辦法》根據<<中華人民共和國合同法》（以下簡稱合同法》）、《中華人民共和國擔保法》（以下簡稱《擔保法》）、《中華人民共和國建筑法人《中華人民共和國廣告法》、《中華人民共和國行政處罰法》（以下簡稱《行政處罰法》）、《建設工程質量管理條例》（以下簡稱《質量條例》）等法律、法規，對商品房銷售涉及到的相關具體問題作了進一步規定。

　　第二條 商品房銷售及商品房銷售管理應當遵守本辦法。

　　說明：本條規定了《辦法》調整范圍。

　　從地域范圍分析，因本《辦法》屬于《房地產法》和《開發條例》的配套法規，所以，其調整的地域范圍應與《房地產法》。價發條例》一致，即城市規劃區國有土地上進行商品房銷售以及銷售管理。從行為角度分析，既調整商品房交易行為，也調整商品房銷售行為的管理；從主體角度分析，本《辦法》既規范銷售商（出賣人）、消費者（買受人），也規范行使銷售管理職能的行政主管部門。

　　商品房是指由房地產開發企業開發建設并出售的房屋。從該定義可以看出，本《辦法》只規范房地產開發企業開發建設的房屋的銷售行為，包括房地產開發企業自行銷售，也包括委托中介機構銷售。對于非房地產開發企業開發建設的房屋不屬于該協法》的調整范圍。換句話說，只規范增量房屋的交易管理，存量房屋的交易管理不適用本《辦法》。值得指出的是，經濟適用住房屬于商品房的范疇，同樣適用于本《辦法》。

　　第三條 商品房銷售包括商品房現售和商品房預售。

　　本辦法所稱商品房現售，是指房地產開發企業將竣工駿收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。

　　本辦法所稱商品房預售，是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。

　　說明：本條規定了商品房銷售的分類及商品房預售和商品房現售的定義。

　　商品房現售與預售是根據標的物狀態的不同而區分的，現售對象是已經竣工驗收合格的商品房，預售對象是正在建設中尚未竣工的商品房。

　　本條將商品房銷售進行分類，主要目的是為了便于根據現售 與預售的不同，進行分類管理。商品房預售，銷售行為比較普遍，由于實踐中出現的問題比較多，因此，在《房地產法》及《開發條例》中對預售條件及預售許可制度等進行了規定，但對現房銷售，無論是《房地產法》還是《開發條例》都未作規定。

　　本《辦法》將視售和預售分開，對預售的條件、預售許可等內容，執行已經發布的法律、法規，對現房銷售條件，作了明確規定。

　　第四條 房地產開發企業可以自行銷售商品房，也可以委托房地產中介服務機構銷售商品房。

　　說明：本條規定了商品房的銷售完成途徑。

　　房地產銷售有自行銷售和委托銷售兩大類，根據《民法通則》及《合同法》的相關規定，委托銷售的責任主體仍是委托方。因此，商品房銷售中的買賣合同主體只能是買受人和房地產開發企業，而不是買受人和房地產中介服務機構。換言之，中介機構作為房地產開發企業的代理人，只能以房地產開發企業的名義與消費者簽訂合同。

　　就房地產開發企業而言，自行銷售商品房和委托他人銷售商品房各有其利弊。自行銷售商品房，可以減少中間環節，節約銷售成本；委托他人銷售商品房，可以利用中介機構的專業優勢， 較快打開市場，加速資金回流。從目前情況看，由于中介機構魚龍混雜，中介人員素質不高，中介行為尚不規范，房地產開發企業多數是成立自己的銷售公司或者銷售部門自行售房。隨著中介市場的規范，委托中介機構售房將成為主流。

　　《辦法》允許房地產開發企業根據自身情況選擇銷售途徑。須明確的是，在委托銷售商品房時，房地產開發企業與房地產中介服務機構是委托代理關系，交易主體仍然是房地產開發企業和買受人，房地產中介服務機構不是交易一方當事人，不享有出賣人的權利義務。

　　第五條 國務院建設行政主管部門負責全國商品房的銷售管理工作。

　　省、自治區人民****建設行政主管部門負責本行政區域內商品房的銷售管理工作。

　　直轄市、市、縣人民****建設行政主管部門、房地產行政主管部門（以下統稱房地產開發主管部門）按照職責分工，負責本行政區域內商品房的銷售管理工作。

　　說明：本條規定了商品房銷售的主管部門。

　　《房地產法》規定，‘國務院建設行政主管部門、土地管理部門依照國務院規定的職權劃分，各司其職，密切配合，管理全國房地產工作。縣級以上地方人民****房產管理、土地管理部門的機構設置及其職權由省、自治區、直轄市人民****確定。”這里的房產管理部門是一個大概念，地方的建委、房地局、開發辦，只要有房地產管理職能，就屬于這個范疇。1998年頒發的《城市房地產開發經營管理條例》規定，“縣級以上地方人民****房地產開發主管部門負責本行政區域內房地產開發經營活動的監督管理工作”。這里規定“房地產開發主管部門”，是根據全國各地機構設置的不同情況而簡稱的，是一個靈活性的規定。考慮到地方負責房地產銷售管理工作的部門有的在建委，有的在房地局，也有的在獨立設置的開發辦，因此，《辦法》規定，“直轄市。

　　市、縣人民****建設行政主管部門、房地產行政主管部門（以下簡稱房地產開發主管部門）按照職責分工，負責本行政區域內商品房的銷售管理工作。”

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　　商品房銷售管理辦法條文說明

　　第二章 銷售條件

　　第六條 商品房預售實行預售許可制度。

　　商品房預售條件及商品房預售許可證明的辦理程序，按照《城市房地產開發經營管理條例》和《城市商品房預售管理辦法》的有關規定執行。

　　說明：本條是對商品房預售條件的規定。

　　1992、1993年，由于“房地產熱”的影響，不少地方出現了大量的“爛尾”樓盤，不僅使購房者蒙受了損失，也對房地產市場的發育產生了極壞的影響。為了避免上述情況的發生，在起草《房地產法》時，規定商品房預售實行許可制度。《開發條例》和1995年1月 1日起施行的《城市商品房預售管理辦法》對商品房預售條件及商品房預售許可證明的辦理程序已有明確規定。這些規定，從目前來看，仍然是比較合理的，個別地方出現問題，主要是由于已有的規定不能真正落到實處，有法不依、執法不嚴而造成的，因此本《辦法》對預售條件與程序不再作重復性規定，只重申商品房預售實行預售許可制度，并規定預售條件及商品房預售許可證明的辦理程序這兩個方面的內容，按照《開發條例》和《城市商品房預售管理辦法》的有關規定執行，其他方面仍應按照本《辦法》的規定執行。

　　第七條 商品房現售，應當符合以下條件：

　　（－）現售商品房的房地產開發企業應當具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書；

　　（二）取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件；

　　（三）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；

　　（四）已通過竣工驗收；

　　（五）拆遷安置已經落實；

　　（六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；

　　（七）物業管理方案已經落實。

　　說明：本條規定了商品房現售的條件。