“據我們了解，截至今天上午，各家商業銀行還沒有出臺(房貸新政)細則。”10月28日，一家上市銀行零售信貸部門負責人告訴本報記者。

　　10月22日晚間，央行發布個人房貸“新政”——“決定自2008年10月27日起，將商業性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍；最低首付款比例調整為20%”。此舉旨在應對國際金融危機對我國可能產生的影響，支持擴大內需，提高對居民購買普通自住房的金融服務水平，保障和改善民生。

　　正當各家商業銀行為房貸新政的細則苦惱時，本報記者獨家獲悉，近日銀監會發出加強個人住房貸款風險管理的緊急通知(下稱通知)。10月24日，銀監會緊急會晤大型商業銀行高層，而此番緊急通知應該是在會后發出。

　　記者了解到，銀監會專此下發的緊急通知內容非常簡短，只有三條要求。

　　首先，各商業銀行辦理個人住房貸款，除首次利用貸款購買自住房外，其余情形均繼續嚴格執行《中國人民銀行 中國銀行業監督管理委員會關于加強商業性房地產信貸管理的通知》(銀發[2007]359號)、《中國人民銀行中國銀行業監督管理委員會關于加強商業性房地產信貸管理的補充通知》(銀發[2007]452號)的規定。

　　其次，各商業銀行應對借款人首次利用貸款購買自住房做好盡職調查，根據有效證明加以甄別，并按照風險可控的原則合理確定貸款首付比例。

　　第三，各商業銀行要對個人住房貸款進行嚴格的全流程管理，強化風險管控責任，嚴肅查處通過假權證、假按揭、假首付等手段騙取銀行貸款的行為，不斷總結經驗促進個人住房貸款業務健康發展。

　　圈定“新政”實施對象

　　“語文沒有學好。”10月28日，央行個人房貸新政發布后，由于規定較為原則，一家商業銀行負責個貸的人士笑言，“我們一直在研究央行政策的具體落實問題。”

　　業內人士稱，去年“9·27”房貸政策發布后，對于首套房、二套房的定義也是認真研究了幾個月，后來央行、銀監會的補充通知“明確以借款人家庭為單位來認定房貸次數”。

　　“這次的‘改善型’普通自住房也遇到類似情況，我們一直在研究‘改善型’到底是什么意思？為此，也跟央行、監管部門，以及相關專業人士有過溝通，以執行好央行的政策。”前述上市銀行零售信貸部門負責人表示，執行好國家政策，不是單方面說要放多少貸款，而是在支持居民購房、穩定房地產市場之外，還要確保商業銀行信貸政策和資產質量，都要按照國家政策精神來執行。

　　對此，接受本報記者采訪的業內人士表示，銀監會發出此項通知的主旨在于，進一步改進對個人住房有效需求的金融服務，科學控制銀行住房信貸業務風險，促進房地產市場健康發展。

　　區別于央行的宏觀政策方向，銀監會的通知可視為一項更為具體的補充，給商業銀行一個更為明確的操作方向。

　　10月28日下午，中國社科院金融研究所金融市場研究室副主任尹中立對本報記者表示，銀監會的上述規定，將之前的“改善型住房”這樣一個定義不太明確的概念界定的更加清晰，也可以理解為是對之前地方上各種各樣的救市政策的一種調整和規范，“是站在商業銀行自己的角度作出的冷靜、科學的分析和決策”。

　　“央行的政策是出于穩定經濟金融，確保房地產市場的健康穩定發展，那么銀監會的通知應該是個補充。”前述上市銀行零售信貸部負責人表示。

　　重申風險控制

　　北京大學經濟所房地產金融研究中心主任馮科在接受本報記者采訪時表示，銀監會將享受新政的條件明確規定為“首次利用貸款購買自住房”主要還是出于控制風險的考慮，“因為投資性購房者更容易受到房地產市場的波動影響而出現斷供現象，而自住性購房者則一般不會這樣”。

　　在前述上市銀行零售信貸部負責人看來，此番監管部門重申一些風險控制的要求，其實還是要求商業銀行從“又好又快”的角度考慮問題，一方面貫徹國家政策精神，另一方面要做好風險管控；不能走極端，一味放開，或者一味退縮。

　　“如果沒有這個細則，那么商業銀行只能根據自己的判斷來執行這個政策，有些風險偏好比較高的銀行可能會放松對投資性購房者的貸款要求。”馮科對上述觀點表示認可。

　　尹中立則認為，更重要的是，“老貸款和新貸款的利率執行標準還需要明確，否則，就存在套利的空間，這是一個漏洞”。他分析，老貸款如果不執行新的標準，這是符合銀行利益的，但是客戶就會把老貸款先還掉，然后再重新按揭，就是所謂的拆東墻補西墻。

　　“甚至不排除會有銀行借此爭奪客戶，比如B銀行會向客戶承諾，向其提供貸款先把A銀行的全部還掉，改而執行B銀行利率比較低的按揭，這給銀行間的不良競爭提供了路徑。”尹中立續稱。

　　針對銀監會重申加強個人住房貸款風險管理的相關要求，尹中立認為，監管部門實際上是讓各家商業銀行自己把握風險，“商業銀行自己應該很清楚客戶的情況，如果盡職盡責，風險控制做到位，假按揭、假首付等問題都是不存在的”。

　　以區分自住與非自住為例，前述上市銀行零售信貸部負責人表示，一方面，在目前的房地產行情下，投資的沖動比較小，另一方面只要商業銀行做好盡職調查，更為仔細，區分自住與非自住的問題就能夠解決；“只有在房價上漲預期下，存在套利空間，區分這一問題可能就比較困難”。

　　“對銀行來說，真正的風險是假按揭和炒房。”尹中立說，因為真正的個人貸款買房對房地產市場的波動并不敏感，買了房子裝修還有很高的投入，有個沉沒成本在里面，所以一般是不會棄房而逃的；“對于貸款滿足自住需求的，不論是首付20%還是30%，安全系數都是比較高的，降低首付只會增加他們的購買力，對銀行的風險是沒有多大增加的”。

　　市場拉動作用有限

　　言及此番監管部門的通知，馮科認為，通知是一個積極的政策，“畢竟還是降低了首付的比例和利率的水平，增強了居民的購買力，這在房價下降的情況下，有利于活躍市場的銷售，對于改變房地產市場的這個下滑趨勢還是有利的”。

　　但前述商業銀行個貸人士稱，“對房貸業務沒有具體影響，無非是重申一些規定，沒有出臺更新的政策”。

　　不過，尹中立也表示，“這次的政策與之前的也沒有多少差別，對房地產市場不會形成多大的拉動作用”。

　　尹中立還指出，房貸利率依然有下調空間。他認為，除了投資性炒房按揭之外，真正的自住房按揭貸款的風險很小，但“即使按目前的打七折的優惠，利率還是偏高的，應該進一步降低利率”。

　　“其他國家自住房的按揭貸款利率一般是公司業務利率的50%左右，所以目前即使優惠30%，也還是偏高的，應該進一步下調。”尹中立續稱。

　　但前述商業銀行個貸人士表示反對，“全部下調到基準利率的0.7倍，對商業銀行盈利也是有很大影響，甚至是反面影響，銀行是不會‘賠本賺吆喝’的”。