貨不對板凸顯標(biāo)準(zhǔn)瓶頸
2008年8月1日，光耀集團(tuán)董事、常務(wù)副總裁袁毅在接受記者采訪時表示，開發(fā)精裝修房有很多好處，“只要交樓標(biāo)準(zhǔn)與樣板房在質(zhì)量上一致，它將形成一種風(fēng)氣”。
宏觀來看，在中國房地產(chǎn)市場，21世紀(jì)的第一個10年，從精裝小戶型的勢單力薄，到精裝修住宅的司空見慣，“精裝修房”、“全成品房”已開始成為市場的常態(tài)。業(yè)內(nèi)人士分析，“這是發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)，減少資源、能源過度消耗，提高住宅舒適度的必然要求。”
從消費(fèi)者的角度來看，“設(shè)施完備、無需費(fèi)心，與毛坯房價格落差較小”，這使高性價比的精裝修房更具競爭力。消費(fèi)者對精裝修住宅接受程度大幅提高——以光耀城市廣場為例，3個月即告售罄。在惠州房地產(chǎn)中高端市場上，光耀集團(tuán)“首推交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板房”。并且，“保證消費(fèi)者看到的樣板房就會是交樓時的標(biāo)準(zhǔn)。”當(dāng)時袁毅還分析，“惠州有些開發(fā)商的精裝修房交樓出現(xiàn)問題，癥結(jié)就在于精裝修沒有把詳細(xì)的交樓標(biāo)準(zhǔn)給業(yè)主，同時也要看開發(fā)商是不是尊重業(yè)主……”
如袁毅所說，問題確實(shí)在于貨不對板。
2棟2901的胡女士把光耀城市廣場的樣板房做了錄像保留。樣板房里有地漏，而他們的房子沒有。樣板房里的馬桶標(biāo)示著“節(jié)能、靜音、環(huán)保”，實(shí)際交付的馬桶不但做不到以上三項，反而更費(fèi)水。樣板房里是實(shí)木門，他們的是復(fù)合門……記者在業(yè)主合同的（附件三）城市廣場住宅交樓標(biāo)準(zhǔn)中看到，該標(biāo)準(zhǔn)里面關(guān)于裝飾、設(shè)備等約定中沒有涉及具體參數(shù)、型號、品牌等明確的承諾信息，大都采用了“國內(nèi)知名品牌”、“豪華”、“高級”、“優(yōu)質(zhì)”、“精美”等沒有惟一性與確定性的語意模糊的字眼。
胡女士告訴中國質(zhì)量萬里行記者，光耀城市廣場有業(yè)主416戶，商戶512戶，出現(xiàn)裂縫漏水現(xiàn)象的約有80％。開發(fā)商目前做的整改是“涂涂補(bǔ)補(bǔ)，這根本不能解決實(shí)質(zhì)問題”。1棟18樓一戶業(yè)主的家里已經(jīng)前后整改了11次。
“驚險的是2009年夏天，光耀城市廣場地下停車場，橫梁上一整條污水管突然掉落，所幸沒造成人員傷亡。”胡女士說。
在貨不對板的陰影之下，自2008年11月收樓至今，業(yè)主與開發(fā)商的糾葛幾乎就沒有間斷過。商用房中，開發(fā)商廣告中宣傳的“五星級酒店的入戶大堂”賣給了銀行，二樓出租的餐飲商戶“牛排王子”只好與業(yè)主共同使用一個大堂進(jìn)出，但這被業(yè)主認(rèn)為“安全和利益被侵害”。2009年1月11日，部分業(yè)主聚集一樓大堂，把“牛排王子”的開業(yè)賀牌與花籃扔了出去。
2009年5月27日、7月1日，光耀城市廣場業(yè)主兩次或身纏橫幅，或采用每人身穿一個字T恤衫的辦法，組合成“黑心光耀還我血汗錢”的字句去惠州市政府上訪。2010年1月10日，業(yè)主直接在樓外懸掛起了“滲水漏水，強(qiáng)烈維權(quán)、還我大堂”等橫幅。
懸掛橫幅當(dāng)天，1棟1106戶業(yè)主彭霞接到了物管處王祥豐的電話。“要求拆掉橫幅，不拆的話，就停水停電，”彭霞說。果然當(dāng)天有四戶掛橫幅的業(yè)主家里遭遇了停水停電。業(yè)主以“惡意停水停電”為由報了警。警察來了之后，管理處稱不清楚是什么原因，并“有意無意地”說，為什么其他住戶都沒有停呢？
和其他業(yè)主不同的是，把“樣板房做了錄像保留”的胡女士受到了“優(yōu)待”：開發(fā)商惟一為她家樓道的窗口加裝了護(hù)欄；她家的入戶花園墻壁上貼的是光潔的室內(nèi)磚，而不是其他業(yè)主那樣的外墻磚……在與開發(fā)商幾次的“斗爭”中，胡女士是最強(qiáng)硬者之一，也是惟一兩次起訴了開發(fā)商的業(yè)主。
胡女士說，開發(fā)商后來曾幾次找她私下交涉，答應(yīng)給她整改和賠償，但條件是，要她在一份“保密協(xié)議”上簽字。她不但拒絕了，還帶領(lǐng)業(yè)主走上了維權(quán)訴訟之路。
據(jù)相關(guān)統(tǒng)計，精裝修糾紛主要表現(xiàn)在以下幾個方面：一是開發(fā)商事先沒有跟購房人約定清楚材料的標(biāo)準(zhǔn)。這方面引起的精裝修糾紛占1/3。二是裝修行業(yè)沒有施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，裝修工人沒有持證上崗，手工干的活沒法保證質(zhì)量。由此引發(fā)的精裝修質(zhì)量糾紛占1/2以上。三是裝修工程和其他配套配合不好引起的問題。四是屬于客戶知識面不夠造成的糾紛。此外，工期安排太緊也是精裝修質(zhì)量無法保證的一個原因。
而專家分析，關(guān)鍵問題在于目前精裝修房缺乏具體的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，合同內(nèi)糾紛與合同外糾紛無法用標(biāo)準(zhǔn)界定，驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行的仍是建筑規(guī)范。“精裝修房子銷售極其火爆，已成為一種令人關(guān)注的現(xiàn)象。”湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳總工程師唐道明認(rèn)為，政府應(yīng)加大這一方面的法律法規(guī)制定，加快推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化的政策制定。
法律訴訟維權(quán)
2009年5月18日，胡女士以所購房屋與開發(fā)商承諾的裝飾標(biāo)準(zhǔn)及樣板房相差巨大、自己無法正常居住為由提起訴訟。
5個月后，法院判決書稱：“調(diào)取被告保存的涉案樓盤室內(nèi)裝飾工程造價資料”，認(rèn)定單方造價“為992.25元/平方米,極為接近1000元/平方米。”法院“為效率計”，認(rèn)為胡女士要求的“啟動鑒定程序?qū)ι姘阜课菅b修造價進(jìn)行評估，實(shí)非必要解決途徑。”
胡女士認(rèn)為，自己要求評估鑒定理由很充分。從資質(zhì)上說，一是開發(fā)商提供了設(shè)計單位、監(jiān)理單位資質(zhì)證書，沒有提供施工單位資質(zhì)，而按GB50210-2001第3.3.1規(guī)定“承擔(dān)建筑裝飾裝修工程施工的單位應(yīng)具備相應(yīng)的資質(zhì)，并應(yīng)建立質(zhì)量管理體系”。所以，沒有施工單位資質(zhì)證明，無法說明施工單位的合法性。二是開發(fā)商所提供的監(jiān)理單位的資質(zhì)證書于2008年12月10日才發(fā)放生效，而被告所提供的所謂的“竣工驗(yàn)收報告”出具于2008年12月25日，故監(jiān)理單位獲得相關(guān)資質(zhì)之前，就行使了本案建筑裝飾裝修工程的監(jiān)理業(yè)務(wù)，這不合理也不合法。
根據(jù)雙方合同中的第13條，“出賣人關(guān)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾的違約責(zé)任”的條款是這樣表述的：出賣人交付使用的商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合雙方約定（附件三）的標(biāo)準(zhǔn)。達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)的，買受人有權(quán)要求出賣人按照“出賣人應(yīng)當(dāng)在實(shí)際交付使用之日起一個月內(nèi)予以整改，以達(dá)到約定標(biāo)準(zhǔn)，否則出賣人應(yīng)按該裝飾，設(shè)備原價賠償買受人，并整改至合格方式處理。”胡女士認(rèn)為開發(fā)商違約的理由是：“直至現(xiàn)在，小區(qū)內(nèi)很多業(yè)主家中仍然在整改中或等待整改中。”
中國質(zhì)量萬里行記者在一份2009年7月業(yè)主出具的“光耀集團(tuán)有限公司交來光耀城市廣場”某棟某房業(yè)主的“工程返修補(bǔ)助費(fèi)”的收據(jù)背面看到有光耀集團(tuán)工作人員確認(rèn)情況屬實(shí)的簽名。可以證實(shí)，返修工程曾經(jīng)存在，開發(fā)商并給了業(yè)主一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)助。
2009年11月2日，胡女士向中級法院提起了上訴。
此前的2009年8月18日，胡女士起訴開發(fā)商要求認(rèn)購車位產(chǎn)權(quán)勝訴。法院一審判決開發(fā)商返還原告車位認(rèn)購款12萬元及相應(yīng)利息。
據(jù)悉，光耀城市廣場一共有12戶業(yè)主向法院提起了訴訟。撤訴的有2戶，一審后不上訴的有2戶。目前還有2戶在一審中，6戶在上訴中。6戶上訴業(yè)主中，只有一戶業(yè)主因所購房產(chǎn)系開發(fā)商抵押給銀行的物業(yè)，故此一審勝訴外，其余業(yè)主一審均敗訴。