“限字令”患上“選擇性失明” 謹防二三線城市調控被“架空”
從“限貸”到“限購”，再到眼下的“限價”，這一連串“限字令”構成了樓市調控政策的一道風景。然而，近期在部分城市，特別是二、三線城市，房價呈現迅速向一線城市看齊的漲勢。
限不限購都“齊漲”
截至今年4月上旬，福州市實施“限購”已滿6個月，但部分新上市樓盤漲勢仍快。在該市城鄉接合部的浦上大道一帶，一些新推樓盤均價在過去半年里就上漲了1500元左右，以這一帶的新樓盤“金輝·天鵝灣”為例，其均價從去年底每平方米1.2萬多元漲至現在的1.35萬元。
福建省寧德市是位于福建省福州和浙江省溫州之間的地級市，也是經濟發展相對落后的三線城市。記者調研發現，溫州、福州執行“限購”政策，一部分購房需求“被擠出”后便向寧德集結。在該市新開發的東僑片區，多數樓盤均價為每平方米8000元，有的甚至高達1萬元。“在過去半年，寧德城區的房價總體上漲了30%左右。”一家售樓部的經理告訴記者，“從寧德坐動車到福州和溫州都在1個小時之內。在福州還未實施"限購"前，寧德人喜歡去福州買房，如今，在福州買不了房的寧德人很多只能回來買了。在溫州實施"限購"前，溫州人就常來寧德炒房，"限購"后，寧德的溫州"炒房團"隊伍迅速擴大。”
業內人士分析，去年下半年以來，“限購”政策在部分一、二線城市開始實施，目前，一線城市房價似乎有所“松動”，但多數二線城市房價漲勁仍足。一方面，目前房價已普遍居于較高的價位，小漲幅也能有大漲價的效果；另一方面，市場上流動資金仍較為充裕，投資者實力比較強，提高首付、限制房貸的調控做法實際效果比較有限。
“眼下正是考驗地方限購政策成效的關鍵時期。”福州大學房地產研究所所長王阿忠認為，在已經執行限購的城市中，大部分城市仍允許居民再新購一套住房，而且三口之家的小孩若已經滿18周歲，則該家庭成年小孩也可擁有兩套住房，這樣一個家庭實際上可擁有4套住房，顯然政策緊中有松，限購效果有限。
房價調控目標：是否“選擇性失明”
新近，一批城市公布了本年度的房價控制目標。多位受訪專家指出：“各地制定目標只有上限，沒有下限，這極可能加劇市場上關于房價持續上漲的預期。”
記者在關注一些城市出臺的房價“控制目標”中發現，今年1月底國務院出臺的“新國八條”中就提出，各地根據“經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力”，確定新建住房價格控制目標。但在已出臺“控制目標”的地方鮮有以“居民住房支付能力”為參照。
各地制定價格控制目標時所采用的基數差異也較大。如上海市、安徽省合肥市等地的控制目標以“新建住房”價格為基準，而蘭州市、銀川市等地則以“新建商品住房”價格為基準。
北京大學房地產研究所所長陳國強指出：“以新建住房價格為基準的計算方式包括保障房在內。而保障房價格很低，能夠拉低住房整體價格水平。這意味著商品房的漲價空間就會大幅增加。”王阿忠還指出，要警惕一些地方采取以“限制中心城區”新盤上市或凍結新盤價格等手段暫避風頭，“就像為了完成節能減排指標，直接拉閘限電。”
對于這些問題，住房和城鄉建設部政策研究中心副主任王玨林表示，按照國家制定政策的初衷，新建住房價格控制目標的衡量體系是多元的，一些地方政府對政策的理解顯然有偏差，也不排除“選擇性失明”的可能。
如何避免二三線城市房價調控被“架空”
記者觀察到，近年來，一大批資金充裕的一線房地產企業逐步把房地產開發的“主戰場”轉移到了二、三線城市，導致了二、三線城市房地產開發和投資快速升溫。福建是一個典型的以二、三線城市居多的省份，近年來，隨著大量一線房地產企業的紛紛進場，該省房地產在2010年完成投資1818億元，名列全國前茅。
目前，二、三線城市房價高漲難抑，并呈現向一線城市房價迅速看齊“一線化”勢頭。王阿忠指出，這種“一線化”現象暴露出部分二、三線城市房地產存在過度投資的隱患。以福州市為例，近年來由于房地產市場投資持續升溫，地價飆升，進而又拉動房價迅猛上漲，房地產過度投資比較明顯。
在王阿忠看來，房地產市場的問題歸根結底是土地問題，只要地價不降，房價上漲的勢頭就很難得到抑制。地價飆升，地方政府仍會有賣地的沖動，開發商也就會鋌而走險以強拆等非法手段得到開發地塊，這樣做還可能激化社會矛盾。
“新國八條”提出，對未如期確定并公布本地區年度新建住房價格控制目標、新建住房價格上漲幅度超過年度控制目標的，有關部門要視情況，根據有關規定對相關責任人進行問責。今年兩會的政府工作報告也提出，穩定房價和住房保障工作實行省級人民政府總負責，市縣人民政府負直接責任。對穩定房價、推進保障性住房建設工作不力，影響社會發展和穩定的地方，要追究責任。
“問責不能浮于表面。在接下來的新一輪房價調控中，各地各級部門應制定詳細的問責機制。”中國指數研究院副院長陳晟認為，只有將問責制落實，才能避免調控措施再次被“架空”。
從4月上旬開始，國務院派出8個督察組，對16個省（區、市）貫徹落實國務院房地產市場調控政策措施情況開展專項督察。
黨中央、國務院高度重視房地產市場平穩健康發展。去年以來，為遏制部分城市房地產市場過熱和房價上漲過快的勢頭，國務院出臺了一系列加強房地產市場調控的政策措施。為確保調控目標和各項政策措施全面落實到位，及時發現和解決實施中的問題，國務院部署了這次督促檢查。
督察組將重點檢查各地房地產市場調控工作責任落實情況，保障性安居工程建設情況，執行稅收政策和差別化信貸政策情況，住房用地供應管理情況，引導住房需求情況以及落實住房保障和穩定房價工作約談問責機制情況。督察組將深入社區聽取基層群眾意見，深入住房建設項目現場，實地查看商品房價格、銷量，保障房建設質量和運營管理情況。對落實房地產市場調控政策措施有偏差、不到位的，督察組將督促進行整改。
此次督察的16個省（區、市）是：北京、遼寧、上海、江蘇、浙江、安徽、福建、江西、山東、湖北、廣東、廣西、海南、四川、陜西、甘肅。對其他地方落實房地產市場調控政策的情況，有關部門也將通過各種方式進行督促檢查。
督察情況表
對象
檢查房地產調控落實情況
保障性安居工程建設情況
執行稅收政策和差別化信貸政策情況
住房用地供應管理情況
引導住房需求情況
落實住房保障和穩定房價約談問責機制情況
方式
聽取基層群眾意見
現場查看商品房價格和銷量
范圍
北京、遼寧、上海、江蘇、浙江、安徽、福建、江西、山東、湖北、廣東、廣西、海南、四川、陜西、甘肅。