近日，“住宅滿70年后可能需要‘有償續(xù)期’”的說(shuō)法頗引人關(guān)注。23日，國(guó)土資源部官員就此表態(tài)說(shuō)，這是一種不負(fù)責(zé)任的推測(cè)。《土地管理法》征求意見稿中，的確用“住宅滿70年后‘按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定自動(dòng)續(xù)期’”替換了原有的“無(wú)償自動(dòng)續(xù)期”，但這位官員強(qiáng)調(diào)，“自動(dòng)續(xù)期”規(guī)定何時(shí)出臺(tái)還沒(méi)有明確說(shuō)法，“按照國(guó)家規(guī)定自動(dòng)續(xù)期”的表述并不預(yù)示著國(guó)家將出臺(tái)“自動(dòng)續(xù)期”的相關(guān)規(guī)定。
相比之下，“無(wú)償自動(dòng)續(xù)期”的表述十分明確，而“按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定自動(dòng)續(xù)期”的說(shuō)法，則容易給人們留下很大的想象空間。但無(wú)論如何，從專業(yè)的角度看，就此便得出“有償續(xù)期”的論斷，仍顯得非常輕率。
因?yàn)椋紫龋?從現(xiàn)實(shí)來(lái)說(shuō)，“有償自動(dòng)續(xù)期”的可操作性較差。現(xiàn)在，很多物業(yè)公司一年幾萬(wàn)元的物業(yè)服務(wù)費(fèi)都很難向業(yè)主收齊，也因此出現(xiàn)了大量的物業(yè)糾紛。而住宅土地使用權(quán)70年到期以后，若是有償續(xù)期，有關(guān)方面向每家每戶收取土地使用費(fèi)恐怕更是難上加難，各種各樣的矛盾糾紛在所難免。
其次， 從傳統(tǒng)的民法理論看，“有償自動(dòng)續(xù)期”也有違民法的基本理論。眾所周知，所有權(quán)包括了對(duì)房屋的占有、使用、收益和處分權(quán)，是一種完全物權(quán)，也是一種永久性物權(quán)，是沒(méi)有期限的。但如果土地使用權(quán)70年到期后需“有償續(xù)期”，而房屋所有權(quán)人又不愿交納土地使用費(fèi)的話，所有權(quán)人就沒(méi)有了土地使用權(quán)，也就無(wú)法行使對(duì)房屋的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。如是，這樣的“所有權(quán)”便成了一種有期限的物權(quán)，與所有權(quán)本質(zhì)的特點(diǎn)發(fā)生了矛盾，也會(huì)動(dòng)搖傳統(tǒng)的民法理論。
從法律的基本精神看，我國(guó)憲法、物權(quán)法倡導(dǎo)私有財(cái)產(chǎn)神圣不可侵犯，充分尊重和保護(hù)人的私有財(cái)產(chǎn)。如果規(guī)定土地使用權(quán)70年后有償續(xù)期，就意味著房屋的所有權(quán)必須不斷地購(gòu)買才能維持。這樣的產(chǎn)權(quán)類似于承租權(quán)，也在某種程度上否認(rèn)了老百姓對(duì)房屋的物權(quán)和私有財(cái)產(chǎn)權(quán)。這不僅會(huì)讓人們?nèi)狈Π踩校瑹o(wú)助于安居樂(lè)業(yè)，還可能使憲法、物權(quán)法陷入無(wú)法解釋的狀況。
而且，從所有權(quán)變動(dòng)來(lái)說(shuō)，“有償自動(dòng)續(xù)期”也不利于二手房交易市場(chǎng)的穩(wěn)定，會(huì)限制二手房資源的優(yōu)化配置。因?yàn)橘I受人買了房子后就有可能面臨土地到期的問(wèn)題，又要交納一大筆土地使用費(fèi)，這會(huì)讓買房人望而卻步。這就為所有權(quán)變動(dòng)設(shè)置了障礙，同時(shí)，也容易導(dǎo)致大量合同解除的相關(guān)法律糾紛，不利于市場(chǎng)的穩(wěn)定與發(fā)展。
此外，還要防止一些地方政府利用住宅用地有償續(xù)期的方式，設(shè)定不同的“收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”與民爭(zhēng)利。近年一些地方政府的主要收入是依靠出讓土地獲得的，若是土地使用權(quán)70年到期后，可以重新利用同一塊土地再次出讓，繼續(xù)用這種方法增加自己的財(cái)政收入，將可能導(dǎo)致一些地方政府對(duì)此形成依賴，通過(guò)一些不規(guī)范的操作獲得財(cái)政收入的增加。同時(shí)，還可能刺激一些地方政府的拆遷欲望，因?yàn)楫?dāng)土地使用權(quán)到期后，居民如果失去了土地使用權(quán)，有關(guān)方面就可能不再考慮房屋所在的地理位置而只對(duì)居民進(jìn)行房?jī)r(jià)補(bǔ)償，這自然可以降低拆遷成本，但也會(huì)從本質(zhì)上侵害居民的合法權(quán)益。
由此可見，住宅土地使用權(quán)到期后如何續(xù)期，將是一個(gè)涉及方方面面的嚴(yán)肅課題，不可妄下論斷。同時(shí)，相關(guān)性法規(guī)的修改也應(yīng)秉承憲法、物權(quán)法精神，在充分保障民眾權(quán)益的基礎(chǔ)上審慎而為。