我們認(rèn)為，中長(zhǎng)期支撐國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)上漲的主要理由有三點(diǎn)。第一是商品房供應(yīng)難以快速提高，第二是商品房需求仍將保持旺盛，第三是土地供不應(yīng)求導(dǎo)致購(gòu)地成本的不斷上升。隨著全國(guó)土地供應(yīng)逐年趨緊，土地稀缺性日益突出，地價(jià)也開(kāi)始持續(xù)快速上升。我們預(yù)計(jì)，未來(lái)全國(guó)平均地價(jià)仍將保持逐步上升的趨勢(shì)，一直到本輪房地產(chǎn)泡沫的破裂。而高地價(jià)抬高了商品房的成本，自然也將轉(zhuǎn)移到售價(jià)中去，再次推高房?jī)r(jià)。給予房地產(chǎn)行業(yè)“推薦”的投資評(píng)級(jí)。
供給難以快速提高
隨著2004年嚴(yán)格土地出讓、收緊地根的調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)，04年土地購(gòu)置面積增速迅速下降，05和06年均出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，04年以來(lái)新開(kāi)工住房面積增速也出現(xiàn)明顯下滑。與此同時(shí)，04年針對(duì)房地產(chǎn)等固定投資增速過(guò)快實(shí)施的宏觀調(diào)控，也使得當(dāng)年土地開(kāi)發(fā)面積從高速增長(zhǎng)變?yōu)橥认陆?1%，并導(dǎo)致了2005年住宅供給套數(shù)的負(fù)增長(zhǎng)。我們可以看到發(fā)現(xiàn)，05年以來(lái)我國(guó)商品房銷(xiāo)竣比一直大于1，呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀況，可以說(shuō)從2004年開(kāi)始的土地調(diào)控政策成為2005年以后住房供給偏緊的誘因。
我們認(rèn)為，未來(lái)有效供給難以快速增加。地少人多是我國(guó)的國(guó)情，而保證糧食自給自足是我國(guó)的基本國(guó)策。根據(jù)國(guó)務(wù)院最新土地規(guī)劃，到2020年末全國(guó)耕地面積必須確保不低于18億畝，而截至06年末全國(guó)耕地總面積僅剩18.31億畝(其中還有6000多萬(wàn)畝20度以上的陡坡耕地)。這意味著隨后十五年我國(guó)年均減少耕地面積不能超過(guò)200萬(wàn)畝，僅為06年的一半。因此，我國(guó)住宅用地緊張的局面將長(zhǎng)期存在。
盡管目前政府已經(jīng)將加大普通商品住房供應(yīng)作為健康發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)的大事來(lái)抓，但是“70/90”政策的徹底落實(shí)尚且任重道遠(yuǎn)。因此，我們認(rèn)為商品住宅供給方面難以快速增長(zhǎng)。
需求仍將保持旺盛
從支持商品住宅高需求的經(jīng)濟(jì)環(huán)境來(lái)看，目前我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)已經(jīng)連續(xù)四年保持10%以上的高增長(zhǎng)，在此基礎(chǔ)上，城鎮(zhèn)居民收入有了更快的提升，特別是今年以來(lái)，同比增長(zhǎng)一度接近20%。
目前我國(guó)人口結(jié)構(gòu)分布中，占比最大的人群分布在30-44歲，而這部分年齡層的人往往處于置業(yè)高峰期，既有首次置業(yè)需求的，也有改善住房需求的，這些人處于事業(yè)的黃金期，具備一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，且多半已經(jīng)成立了家庭，是購(gòu)買(mǎi)商品房的主力軍。另外，隨著我國(guó)近年來(lái)文化教育的普及和高校的連續(xù)擴(kuò)招，普通高校畢業(yè)生逐年大幅增加。而這些大學(xué)生畢業(yè)后，基本上還是留在了城市里，5-10年后這些人即面臨首次置業(yè)的需求。
以上是從自住的剛性需求角度考慮，從房地產(chǎn)投資和投機(jī)的需求角度看，我國(guó)處于長(zhǎng)期低息的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，流動(dòng)性過(guò)剩；并且匯改以來(lái)人民幣加速升值，目前仍有巨大升值壓力；再有，國(guó)內(nèi)通貨膨脹抬頭，人民幣對(duì)內(nèi)貶值；種種因素導(dǎo)致投機(jī)和投資的境內(nèi)外資金一起涌入樓市，迅速推高了房?jī)r(jià)。這部分需求，直接導(dǎo)致了樓市泡沫的產(chǎn)生和膨脹，是目前政府在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控方面嚴(yán)格控制的對(duì)象，前期出臺(tái)的房貸新政策、以及未來(lái)將要推行的物業(yè)稅，矛頭都是指向這些需求。我們認(rèn)為，在宏觀調(diào)控政策的影響下，這部分需求有可能減緩，但是不可能完全抑制。牽制住這部分需求，仍然難以撼動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求的局面。
購(gòu)地成本不斷上升
近幾年，隨著全國(guó)土地供應(yīng)逐年趨緊，土地資源的稀缺性越來(lái)越突出，地價(jià)也開(kāi)始持續(xù)快速上升。截至06年末，全國(guó)平均土地購(gòu)置成本已達(dá)到2000年的2.4倍，年均復(fù)合增長(zhǎng)率高達(dá)15.5%。07年前9個(gè)月，全國(guó)重點(diǎn)區(qū)域長(zhǎng)三角和珠三角地價(jià)漲幅同比上漲均接近20%。
今年以來(lái)，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)急速上漲，以上市公司為主的開(kāi)發(fā)商更是加大了對(duì)土地的爭(zhēng)奪力度。公開(kāi)拍賣(mài)的土地成交價(jià)往往達(dá)到起拍價(jià)的兩倍以上，各地“地王”不斷刷新，被拍地塊樓面價(jià)高于周?chē)唐贩渴蹆r(jià)的情況亦時(shí)有發(fā)生。
我們預(yù)計(jì)，未來(lái)全國(guó)平均地價(jià)仍將保持逐步上升的趨勢(shì)，一直到本輪房地產(chǎn)泡沫的破裂。而高地價(jià)抬高了開(kāi)發(fā)商建造商品住宅的成本，這部分自然也將轉(zhuǎn)移到售價(jià)中去，再次推高房?jī)r(jià)。
政策效果有待觀察
從本輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的出發(fā)點(diǎn)來(lái)看，調(diào)控的主要目標(biāo)有三。首先，控制房地產(chǎn)投資過(guò)熱的情況，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展；第二，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲；最后，合理改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，大力推進(jìn)廉租房制度建設(shè)，著力解決困難群眾的住房問(wèn)題。 （劉昆）