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同建1988年，建筑風格和樓層結構也完全相同。兩樓之間僅僅隔著一道鐵柵欄和樹木，中關村927號樓的二手房價格（右）要比大泥灣2號樓（左）的價格每平米高出9000到1萬元呢。 |
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已在豐臺區置業的王先生一家為了四歲的孩子將來能入讀中關村三小，相中了這套建于1994年，建面64 |
相距20米 每平米價格相差1萬元
央視調查天價學區房內幕 教育資源配備不合理是幕后推手
最近2個月，北京的學區房竟然每個月上漲1500元左右。像這種現象并非北京市所獨有，在南京，目前的學區房價格是10年前的三倍還多。為了孩子能上一個好小學，家長們不惜自己作出犧牲，要么放棄大房子選擇小房子，放棄新房子選擇舊房子；要么寧可自己上班繞遠路，也要孩子上學方便。但是，即使上百萬的付出，家長們可能最后也難以如愿以償地把孩子送進希望中的學校。
我們今天繼續來關注樓市。自從去年以來，在二手房價格變動的潮漲潮落中，有一個特殊的身影，似乎總是屹立不倒。當房價量縮價跌的時候，它依然熱銷，很少降價；當樓市開始回暖的時候，它率先漲價，漲幅居前；當市場量價齊升，日漸火爆的時候，它奇貨可居，扶搖直上。到底是什么樣的房產演繹出這樣一段樓市傳奇呢？我們一起來看看。
學區房價格居高不下，同等房源每平差價1萬元
這是北京市海淀區四環內的兩棟樓房，兩者相距20多米。雖然外墻粉刷顏色和新舊程度看似不同，但兩棟樓房都建于1988年，建筑風格和樓層結構也完全相同。兩樓之間僅僅隔著一道鐵柵欄和樹木。但是，作為二手房，在交易市場上，相距只有20多米的這兩棟樓房，它們的價格卻有著天壤之別。
我愛我家房地產經紀公司業務員康靈霄：“ 你比如說對面這個小區吧，東南小區927號樓，它的價格單價是兩萬五到兩萬六，然后對面這個小區，就是大泥灣小區這個房子呢，這個價格呢大概市場價是一萬五到一萬六”。
建設年代、建筑結構和地理位置幾乎沒有差異，為何中關村927號樓的二手房價格要比大泥灣2號樓的價格每平米高出9000到1萬元呢？
康靈霄：“因為這個小區這個樓它是學區房。”
那么，什么是學區房？為什么學區房與非學區房相比，價格高出那么多呢？
康靈霄：“因為中關村東南小區這個樓，它能上中關村第一小學。”
這位業務員說，他只知道，如果一位客戶買了學區房，他的孩子就可以上重點小學；如果買了非學區房，他的孩子只能上一般的學校。那么，究竟什么是學區房呢？
21世紀不動產市場研究部經理孟奇：“就是說由教育部門或者由學校規定的招收的這種招生啊，或者入學的指定的一個地域劃分的范圍。在這個范圍里邊學生可以通過享受義務教育，免試就近入學，這么一個范圍，所以我們把這種范圍里面的那些物業、房產，我們叫做學區房。那么這些學校，主要是重點小學，還包括一部分重點中學”。
據了解，包括北京市在內，我國城市在小學入學政策上，都采取的是就近免試入學，因此，對于哪條街道哪一棟樓房里的孩子可以進哪一所學校，都有明確的劃分。而重點小學劃片內的房子，便成了二手房市場上熱炒的一個概念。目前，在北京市已經形成了幾個頗具規模的學區房熱點板塊。
孟奇：“其實最典型的、最集中的有這么幾個板塊：首當其沖的就是中關村這個地區，中關村、學院路，包括萬柳這一大片，里邊呢其實相對來說，學校、小學，重點小學、重點中學相對都非常集中。另幾個呢，其實相對中關村來說稍微差一些，但是也是一個比較重要的一個學區板塊。比如說東城東四地帶，西城比較有名的比如說四中、八中，這都是全國全市非常有名的一個重點學校，另一個板塊就是朝陽板塊。”
那么，就整體而言，在二手房市場上，北京市的學區房比非學區房價格平均能高出多少呢？
我愛我家房地產經紀公司中關村區經理劉福波：“ 差距在幾千塊錢。我們估計一下，基本上也差三千左右，至少得差到三千元/平米。”
不讓孩子輸在起跑線上，購買學區房成投資接力跑
看了記者的調查，我們才發現學區房的價格之高，令人吃驚！就節目中的中關村927號樓來說，它幾乎比非學區房單價高出一萬元。如果買一套60平米的二手房，總價就要比非學區房高出60萬。也就是說，如果通過買學區房就讀中關村一小，就要比就讀附近的知春里小學多花60萬元以上的價錢。兩所小學的教學質量真的值得付出這么大的代價嗎？又有多少人會對學區房感興趣呢？
中關村地區是北京市最有名的學區房板塊，中關村一小、三小和二小等三所重點小學都集中在這里。在與一小和三小相距幾百米的這條街道上，記者看到了六七家房地產中介公司的網點。他們的生意怎么樣呢？記者走進一家中介網點，發現店里有一家三口正在咨詢買二手房的事情。
記者：“您今天來看什么樣的房子？”
學區房客戶王永建：“主要是為了孩子，方便能上學的。”
記者：“那您自己目前是有房子住？”
王永建：“對”。
記者：“那在這兒看房子專門是為孩子？”
王永建：“專門為孩子來看的。”
記者：“那孩子現在有幾歲了？”
王永建：“四周歲半。”
記者：“那您是希望他在這兒上哪個小學呢？”
王永建：“中關村三小或一小”。
記者：“那您自己的現住房是在哪個城區？”
王永建：“在豐臺。”
記者：“您當時有沒有想到在豐臺家周圍再買房子給孩子住？”
王永建：“沒有，因為我周圍沒有好的小學，包括初中。整個豐臺的教育資源是比較落后的。”
隨后，業務員帶著王永建一家三口來到了科育小區看一套二手房。這套房子位于這棟樓最邊上一個單元的二層，是一套兩居室，建筑面積66平方米，售價為158萬元，平均每平方米23939元。由于房子修建于1968年，到現在已經有41年房齡，按產權70年計算，這套房子還剩29年產權，也就是說，只有29年產權的舊房售價高達每平米23939元，堪稱天價。接著，業務員又帶著王先生一家到東南小區看了一套房子。這套房子建于1994年，建筑面積 64平方米，售價164萬元，平均每平方米25625元，價格同樣不菲。兩套房子看過之后，王先生有什么想法呢？
王永建：“我對剛才第一處看的那房子周邊環境感覺太差，包括它的樓道里的環境太差，跟我想象中差距很大，即使它便宜的話，我也得考慮，這種房子我不會選，生活確實環境很差。”
記者：“第二個房子呢？”
王永建：“感覺環境啊，包括它自己的戶型都還可以，但是它的總價跟我原來預期的有點差距，有個30萬（元）左右的差距，這個我要稍微考慮一下。”
王先生說，他還要看幾套小戶型的房子之后，再做選擇，不過，學區房他是肯定要買的。
王永建：“因為孩子就一個嘛，誰都不愿意輸在孩子的起跑線上。當我具備能力的話，我會盡可能地去滿足他，給他創造一個好的學習環境。”
王先生說，他看重的是學習環境，而不太在乎居住環境和房子大小，因為他并沒打算常住學區房。
王永建：“小一點也無所謂，因為就住幾年嘛。”
王先生說，他來這里買學區房純粹是為了讓孩子獲得進入中關村三小的資格，房子大小無所謂，環境差點也能接受。一旦孩子從中關村三小畢業之后，他就會把房子賣掉。買學區房的客戶大多都是這種想法。
北京我愛我家房地產經紀公司組團經理夏琴：“他可以穩定居住六年，而且學區房它是不會往下掉價的，六年以后我再賣的時候我還能保值，我還能升值。”
記者：“根據你的了解，有沒有以前發生過這種情況，買來孩子上完學以后把房子再作為投資賣出去？”
夏琴：“有，很多很多都這樣。如果說（孩子）不在這邊上中學的話，他肯定就會采取這種方式。孩子上完學以后，它的任務已經完成了，這個房子已經完成了它的歷史使命，就這樣。”
夏女士說，買學區房現在就成了一種接力跑。學區房代表著進入重點小學的資格所以就成了接力棒，完成使命后再賣給下一位家長。不過，再賣掉學區房對王先生來說那還是幾年以后的事情，他現在最要緊的是先得買到學區房。因為他的孩子再過兩年就該上學了，很多學校都規定：孩子在落戶學區房3年之后才能入學。因此，如果他今年買了學區房，2011年，孩子該入學時到本地落戶只有兩年，按政策是不能入學的。那么，我愛我家的這位業務員為什么還要勸王先生購買學區房呢？他給出了這樣的解釋。
康靈霄：“像他這種情況，其實（如果）戶口落進來了，但是符合了一些教委的規定，但是學校有自己的一些土規定，比如我要提前三年還是兩年（落戶），但是達不到這規定，我戶口在這兒，然后可能交一部分贊助費，然后應該也是可以上。但是這個具體還得他跟學校去交流這個東西”。
雖然中介業務員這樣說，王永建還是犯嘀咕：學校說落戶三年之后才能入學，這位中介怎么說兩年也可以呢？王先生不由得感嘆：買學區房動手晚了！同樣是青睞中關村三小，另一位家長比王永建動手要早得多。
學區房客戶戰濤：“這個事，孩子還沒出世之前就開始琢磨這個事了。”
戰先生是一位留學回國人員，回國后和愛人一直租房子住。2007年，戰先生想買一套房子，和很多人買房子時主要關心環境、戶型、價格和房屋品質不同，戰先生在孩子還沒出世之前就首先考慮孩子上學的問題。一年多時間里，戰先生圍著北京史家小學、府學胡同小學、景山小學、芳草地小學等重點小學，把北京的東城、西城、朝陽和海淀區走了幾圈，最終選中了海淀區萬柳社區，買下了一套60多平方米的二手學區房。
戰濤：“就是這個樓，這個是67平米，一室一廳的房，這個樓是03年建成，04年入住的，大概現在有五六年的房齡，我們買的是二手房，165萬（元），加上中介各方面，要170萬（元）左右。”
由于戰先生買的是中關村三小分校的學區房，該區域學區房比非學區房每平方米價格高出3000元左右，這正好是北京市學區房與同地段非學區房價格差的平均水平。
孟奇：“其實有些極端地區的話可能會差得更多，有可能差到40%都非常有可能的。”
據21世紀不動產監測數據顯示，在北京市四個學區房板塊中，東城區東四地區學區房價格高出周邊非學區普通住宅每平米5000元左右；西城區平安里板塊，學區房價格高出周邊非學區普通住宅每平米5000元左右；朝陽區東大橋日壇地區，學區房高出周邊普通住宅每平米一兩千元；而中關村地區學區房和普通住宅之間的價差最為突出，價差在5000-8000元/平米。綜合比較了各區域學區房的性價比之后，戰先生認為，他買的這套小戶型學區房最為合適，其總價格只比周邊非學區房多了18萬元左右，而這個價格與目前不買學區房直接交贊助費擇校的價格相當。
戰濤：“（贊助費）一年三萬（元），六年就十八萬（元），可能交贊助費和這個差不多。”
既然在中關村三小分校上學，通過交贊助費這種方式與買學區房方式價格相當，戰先生為什么不選擇交贊助費而采用買學區房來為女兒擇校呢？
戰濤：“交贊助費這種方式那當然有不確定性，它到時候不讓你上怎么辦？將來過兩天，國家再一調整，說你這個不合法，不許交了，那你就沒戲了。”
不過，雖然提前5年就為女兒入學買好了學區房，戰先生還是覺得有一定風險。
戰濤：“因為我們所看到的學區房，都是過去的學區房，而且就是它08年的我們看，我們09年買，那么我們可能考慮的學區房是2013年，或者2014年、2015年的學區房，到時候是不是還是個問題。所以說也存在一定風險，總比那個交贊助費風險要小一點。”
學校后操場的樓房不是學區房：購房風險防不勝防
為了孩子能上一個好小學，我們看到，家長們不惜自己作出犧牲，要么放棄大房子選擇小房子，放棄新房子選擇舊房子；要么寧可自己上班繞遠路，也要孩子上學方便。同時，把含辛茹苦積攢下來的積蓄全部搭上，依然無怨無悔。今年曾經有報道披露過北京一位家長為了孩子上學四年換了5套房子的故事。這真是現代版的孟母三遷。但是，即使上百萬的付出，家長們可能最后也難以如愿以償地把孩子送進希望中的學校。
在北京市中關村第二小學門外，記者看到了這樣一棟樓房，華清嘉園21號樓，它幾乎鑲嵌在中關村二小的校園里，是距離二小最近的一棟樓房，令人驚訝的是，這棟樓房竟然不是學區房！
劉福波：“我們離得最近的這棟樓就在它的學校里邊后操場，離得最近的，恰恰它上不了。其實來說，這個學校真正向的學區房，離這兒不在于近遠，只在于它的劃分區域。”
因此，如果家長憑著距離遠近來買學區房就有可能陷入誤區。真正的學區房都由教育部門或者學校自己劃定范圍：規定哪條街道的哪些樓房里的適齡兒童可以就近入學。記者發現，北京市各重點小學對學區房的規定差別很大，僅就戶口一項，每個學校的要求各不相同：中關村一小規定：全家戶口都在該房產上；中關村三小規定：具有常住戶口的適齡兒童；而府學胡同小學規定：凡因挑選學校而將兒童或者全家戶口遷到本片的家長，應及時將孩子戶口或全家戶口遷回原居住地，以免因挑選學校而影響孩子按時入學。也就是說，在府學胡同即使購買到學區房，孩子也不允許入學。記者還聽到了這樣一個故事。
孟奇：“那么有一個家長，確實說算是比較心細了，打聽了學校啊、周邊的一些鄰居啊，打聽了很多關于學區房的，他所買的這個房子是不是學區房，各種細節，包括學校要求他也都了解了，但結果最后又出了差錯，為什么呢？我們了解是這樣，他買的這套房子，原來這個房屋的主人他有一個孩子，其實已經在這個學校里邊入過學了，已經申請這個入學上學了，結果他再買了以后呢，其實這個房子的上學的名額其實已經給上個孩子用過了，到他這兒房子已經沒有名額，就是說學校對于這個房子其實規定了，有一個比較嚴格的規定，上過學的，有適齡兒童已經上過學的，短期內，或者在一定期限內，你不允許再有第二個學生再從物業里面再去上學，所以造成了這個家長買了這個房子之后孩子依然無法在理想的學校里邊上學。”
不僅各學校對學區房的規定有差異，甚至同一所學校對學區房的劃定也會有變化。加上一些中介的蓄意誤導或欺騙，因此，購買學區房的風險讓人防不勝防。但是，購買者依然趨之若騖，學區房價格依然不斷攀升。
夏琴：“3個月以前的價錢可能是兩萬二左右，現在已經到兩萬五六了，它已經超過了每個月一千五以上（漲幅）。肯定是，供需肯定是失衡的，因為那個需求量比較大，基本上就是現在大概是1：10的比例吧。”
孟奇：“為什么大家這幾年感覺到越來越熱，其實也是這種需求越來越旺盛，去追這個項目的人越來越多了造成的。”
專家視點：教育資源不平衡催生學區房畸高房價
在北京市，學區房不僅價格高，而且十分堅挺。當周邊樓盤每平方米下降3000元的時候，中關村的學區房只降了1000元，而今年，整個樓市尚在低迷之時，學區房首先回暖，首先漲價，最近2個月，北京的學區房竟然每個月上漲1500元左右。像這種現象并非北京市所獨有，在南京，目前的學區房價格是 10年前的三倍還多。本來，就近免試入學是國家為了減少擇校現象、體現教育公平而推出的政策，可是卻引發了市場對學區房的熱炒，這恐怕是政策制定者當初沒想到的。
北京師范大學教授王曉輝一直重點關注國內外擇校現象，針對目前愈演愈烈的學區房現象，王教授認為，與贊助費擇校相比，通過購買學區房擇校有一定的合理性。
王曉輝：“從國際通行的這種做法來看，我覺得按照居住點來擇校應該是更合理一些，就相對于那種通過交費啊、通過各種人事關系啊，比這種方法更合理一些。”
不過，王教授認為，目前各大城市學區房的價格畸形偏高，不排除房地產中介人為炒作嫌疑。
王曉輝：“現在學區房的房價偏高，甚至高出天價來，在北京可能高到兩萬幾，這是有點不大合理。是不是有某些房產中介在炒作，我不得而知啊，但是我感覺太高了，就有些不正常。”
那么，如何才能規范學區房市場，減少熱炒學區房帶來的風險呢？
王曉輝：“地方政府我覺得適當地應該有所規范。首先對學校這個學區的劃分啊，相對來說要擴大一些，要公開一些，要稍微穩定一點。另外從長遠的角度考慮，我覺得我們國家的義務教育資源過于不平衡，那么地方政府應當在這方面做更大的努力，相對來說，使我們義務教育的資源比較平衡一些，這樣我們家長選擇學校的心態就不那么浮躁，不那么急于求成。”
半小時觀察：教育公平是最大的公平
就近入學本來是個意圖良好的政策，可現在，對不少家長來說，卻意外結出了學區房這顆不得不咽下去的苦果，甚至成為一場停不下來的金錢比拼游戲。尤其是，當這場游戲的參與和推動者還不僅僅是望子成龍的學生家長，還有房產中介和開發商的時候，就近入學政策陷入了尷尬。
的確，按照專家的說法，與交納贊助費擇校相比，通過購買學區房擇校是一種進步，體現出一定的合理性，因為它避免了交納贊助費所帶來的權錢交易和暗箱操作，用市場化手段讓擇校規則變得簡單和透明。但是，把擇校變成擇房，仍然是一種變相的不公平。家里經濟條件好些的孩子就近進好學校，條件不好的孩子只能靠邊站。顯然，這與政府當初推行就近入學政策的目的還是背道而馳，明里買房和暗里交擇校費，在結果上沒有多大的區別。
學區房會不會像贊助費擇校一樣，成為一個難以解開的死結呢？其實，不管是贊助費擇校，還是買學區房擇校，都是因為教育資源的不均衡，因為優質資源的集中和稀缺，這才是癥結所在。只有從根本上實現教育資源的公平配置，才是解決擇校問題的根本出路，也才能消除學區房的市場基礎。
其實，不止是學區房，學校和地產聯姻在當下的房地產市場上顯得越來越普遍，在很多開發商的廣告上都極力突出宣傳周圍的名校，借以作為漲價的理由。一種不公平導致另一種不公平，從根本上說傷害的是家長和消費者的利益。我們的有關部門，還有房地產商們，在追逐利益的時候，不應該忘了自己對社會應負的責任。