二線城市房價上漲過快 調控基層落實難在何處？
　　國家陸續出臺了一系列政策和措施抑制房價過快上漲，但部分地區包括二線城市房地產價格卻依然存在上漲過快的問題，調控政策在一些地區效果仍難如人意。

　　●調控基層落實難在何處？


　　二線城市房價出現持續快速上升勢頭，還出現了土地閑置和房地產市場投資過熱并存的問題


　　在河南河北的一些中小城市，近幾年來房地產價格出現持續快速上升勢頭。根據人民銀行鄭州中心支行的調查，從2003年6月至今年6月，河南省中小城市房地產開發面積和價格迅速上升。2005年6月國家對房地產行業實施宏觀調控以來，被調查的河南省14個省轄市(不包含省會)中，有9個城市房價持續上漲，如新鄉市房價一年間從每平方米1624元漲至2180元，開封市從1669元漲至2048元。有4個城市房價出現調整，一個城市出現了明顯下降。


　　同時，還出現了土地閑置和房地產市場投資過熱并存的問題。以新鄉市為例，今年6月末房地產開發企業共購置土地77.6萬平方米，僅開發了37.9萬平方米，竣工率僅為28.9%；占地200畝的國家2A級康居示范工程博筑花園2003年開盤，至今開發不到一半。隨著投資速度的加快，空置率開始上升，中小城市房地產市場過熱的問題已初步顯現。 一周新聞榜
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　　新一輪房地產行業宏觀調控政策出臺后，在基層出現了落實難的問題，主要表現在幾個方面：一是調整住房的硬性指標在中小城市難以實施。信陽市信房集團從2004年以來建成商品房2200套，其中100平方米以下的300套，但到今年6月底，100平方米以上的住宅基本售完，而100平方米以下的仍剩62套，市場調查表明120平方米以上的住宅是居民樂于接受的戶型。二是地方政府行政推動。一些地方政府為推動房地產行業發展，以行政命令方式要求公職人員購買商品房。三是地方商業銀行推波助瀾，在當地政府影響下大力支持商品房開發。如焦作市房地產開發貸款余額到今年6月末為26450萬元，其中焦作市商業銀行一家就占了71%。


　　●房價過快上漲原因何在？


　　地方政府推動、開發商刻意操作推動房價上漲


　　人行鄭州中心支行行長計承江分析認為，從客觀上分析，房價上漲是經濟發展的必然趨勢，其中土地價格上漲是最直接的原因，而地方政府和開發商是房價上漲的主要作用者和受益者；從主觀分析，主要是因為地方政府推動和開發商刻意操作，加上消費者的盲目跟風，助長了房價進一步抬升。


　　房地產業不僅是擴大內需、拉動經濟發展的重要力量，同時也能為地方政府帶來巨大效益。一是地方政府通過“經營城市”，獲取未納入財政預算范疇的高額土地出讓金，成為其最重要的一項預算外收入。如2003年之前河南省會鄭州的黃金路段地價在100萬元/畝以下，而現在偏僻路段的中拍價已達225萬元/畝以上。地價高房價才會高，為獲取更多的出讓收入，地方政府對地價房價上漲樂見其成。二是在房地產建設、銷售、交易各環節存在多重稅收，房價高稅收自然增多。三是房地產開發特別是高檔樓盤的開發能提升城市形象。近年來，沿海的大房地產商不斷向二線城市投資購地開發，就是看中了低價土地和較大的上漲空間；而地方政府看中的是增長的投資規模、GDP指標和經營城市帶來的外在繁榮。


　　目前開發商在拿到土地之后，除了容積率外，完全壟斷了地塊之上的處置權和定價權，形成市場性壟斷。


　　房地產價格上漲信號，使消費者對房地產后市看好，從而形成盲目跟風，推波助瀾。一些開發商歪曲宏觀調控意圖和土地、信貸政策，拋出“地荒論”“緊縮論”，刻意描繪所擁有地塊的“升值”預期和投資前景。在銷售時，用“捂盤、囤房”等方式，制造開盤即售罄等“銷售奇跡”，人為提高樓盤價格操縱樓市。甚至通過代言人在媒體上傳達不確定信號，誤導社會產生恐慌性的上漲預期，引導消費者盲目跟風，制造追漲需求。


　　●如何抑制房價過快上漲？


　　變土地供給量控制為土地利用率控制，改革土地出讓收入的管理體制等


　　專家建議，當前應以改變土地供給量控制為土地利用率控制為核心，通過提高住宅使用率、改革土地出讓收入的管理體制等辦法，保證房地產價格的合理上漲。


　　首先，應變從嚴控土地總量為有限制放開，消除居民恐慌預期。土地緊張一直是房地產商借口漲價的理由和居民盲目搶購的恐慌預期，應當有限制地放開土地供應，在一定時期內保持土地供應松緊趨勢不變，減少對土地的盲目需求。


　　其次，改土地供給量控制為土地利用率控制。一是住宅規定最低容積率和樓層高度。目前有些大城市的周邊仍在建8層住宅，甚至大量圈地建別墅，造成土地嚴重浪費。國家在規劃城市用地和住宅建設時，應根據經濟發展水平、城市發展水平和發達程度，規定最低容積率和建樓高度，讓新建住宅向空中發展，最大限度節約土地。二是加強工業用地管理，分行業制定投資用地率。科學測算不同行業的投資用地率，嚴格管理，防止一些地方政府為招商引資亂批土地，亂建開發區，無償提供土地、廠房等情況出現。


　　再次，提高住宅使用率，減少住宅閑置浪費。當前市場上除一些住房投機者外，居民一戶多宅并不新鮮，大量的住宅浪費也成為突出問題，不少居民購房并不是為了居住，又為市場營造了商品房購銷兩旺的虛假繁榮。建議對閑置住宅進行管理：除提高房地產交易稅限制住宅投資外，可以在土地管理環節和開發商環節開征住宅閑置稅，提高其持有多套房屋的成本，控制單個家庭所擁有的房產數量，充分發揮社會資源的使用效益，加快推動二手房的上市交易。


　　第四，改變現行商品住宅定價機制，打擊房地產商交易環節中各種違規行為，降低房地產商壟斷利潤。房地產價格上漲過快，單靠市場手段調控價格短期內難以發揮實質性作用，必須通過對現有房地產行業的發展模式進行改革，特別是改變商品住宅的定價機制。


　　最后，改革土地出讓收入的管理體制，增加住房保障體系資金投入。將土地轉讓收入列入財政預算，對地方土地收入建立專項專用機制，并接受地方人大監督，改變土地轉讓收入地方政府“小金庫”的現狀。明確規定一定比例的土地轉讓收入用于住房保障體系的資金投入和失地農民的社會保障，從土地出讓收入和房地產稅收中拿出專項資金，集中幾年時間建設一定規模的出租房、廉租房和經濟適用房，解決失地農民的就業和“三金”等問題。