報(bào)告指出，我國主要城市地價(jià)與房價(jià)的關(guān)系表明，地價(jià)和房價(jià)均呈上升趨勢，但地價(jià)上漲幅度小于房價(jià)上漲幅度；地價(jià)與GDP增長率、固定投資增長基本同步，但增速低于GDP增長率和固定資產(chǎn)投資增長率。

　　2005年，隨著我國宏觀經(jīng)濟(jì)形勢繼續(xù)向好，需求依然旺盛，土地管理與調(diào)控力度不斷加大，城市地價(jià)將繼續(xù)保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢。

　　住宅用地地價(jià)增長最快

　　《2004年度我國重點(diǎn)地區(qū)和主要城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測報(bào)告》顯示，2004年全國各大城市的綜合地價(jià)水平為每平方米1198元，與2003年相比增長6.08%，繼續(xù)呈現(xiàn)平穩(wěn)上漲的勢頭。其中住宅用地平均地價(jià)為每平方米1166元，與2003年相比增長8.94%；商業(yè)用地平均地價(jià)為每平方米1988元，與2003年相比增長6.67%；工業(yè)用地平均地價(jià)為每平方米481元，與2003年相比增長1.92%。顯然，在住宅、商業(yè)、工業(yè)三類用地中，住宅用地平均價(jià)格整體呈上升趨勢，增長幅度最大。

　　按區(qū)域來看，在長江三角洲、珠江三角洲、京津兩市這三大重點(diǎn)區(qū)域，長江三角洲住宅用地地價(jià)的增幅最高，為12.16%；其次是京津兩市，為10.47%，其中天津增長率最高，為17.56%，北京為3.37%；珠江三角洲住宅用地地價(jià)增幅不大，增長率只有2.31%。而在東南、中南、西南、華北、西北、東北六區(qū)中，對(duì)于住宅用地，增長幅度最大的是西南地區(qū)，增長率為16.98%，其次是中南地區(qū)，為11.23%；對(duì)于商業(yè)用地，東北地區(qū)的增長率最高，為10.22%，其次是中南和西南，皆為8.61%；對(duì)于工業(yè)用地，增長率最大的是中南和東北地區(qū)，分別為4.08%和3.74%，其次是西南和西北地區(qū)，分別為2.58%和2.15%。地價(jià)監(jiān)測結(jié)果還表明，大部分城市尤其是經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的城市地價(jià)增長相對(duì)比較平穩(wěn)，如北京、上海、杭州、廣州、深圳的地價(jià)增長率都在2%左右，遠(yuǎn)低于全國平均6.08%的增長率。但不同城市的不同用途地價(jià)的增長情況有所不同，如2004年北京綜合地價(jià)上漲2.26%，其中，商業(yè)、住宅、工業(yè)的地價(jià)增長率分別為3.22%、3.37%、0.23%，遠(yuǎn)低于全國平均增幅水平。上海的商業(yè)、住宅用地地價(jià)漲幅則高于全國平均水平，分別為9.43%、12.31%，但工業(yè)用地地價(jià)增長率低于全國平均水平，僅0.8%。而廣州、深圳除工業(yè)用地增長率略高于全國平均水平外，商業(yè)、住宅的地價(jià)增長率均低于全國平均增長率。

　　另外值得注意的是，前幾年地價(jià)漲幅較大的城市在2004年地價(jià)漲幅減緩，如杭州商業(yè)、住宅用地地價(jià)增長率分別為3%、1%。而部分中西部城市地價(jià)則增幅較大，如成都、貴陽、西安、呼和浩特，綜合地價(jià)增長率均在13%以上。

　　房價(jià)上漲帶動(dòng)地價(jià)

　　2004年，國家嚴(yán)把信貸和土地兩道閘門，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)行調(diào)控，使固定資產(chǎn)投資過快增長的勢頭得到遏制，防止了地價(jià)的大起大落，同時(shí)通過對(duì)土地市場的清理整頓，遏制了虛假需求，并通過大力推行招拍掛制度，初步形成了公開、透明的土地市場，土地市場調(diào)控機(jī)制和地價(jià)形成機(jī)制逐步成熟，為促進(jìn)地價(jià)的平穩(wěn)上漲提供了良好的政策環(huán)境和市場環(huán)境。而分析城市地價(jià)不斷上漲的原因，房地產(chǎn)市場需求強(qiáng)勁，房價(jià)漲幅較大成為重要的帶動(dòng)因素。

　　如2004年北京全年商品房平均售價(jià)為每平方米5053元，比2003年增長6.25%；其中，商品住宅平均售價(jià)每平方米4747元，比2003年增長6.13%。而全年平均地價(jià)為每平方米2384元，比2003年增長2.26%；其中，住宅用地平均地價(jià)為每平方米2127元，比2003年增長3.37%。還有上海2004年商品房銷售面積3488.75萬平方米，全年商品房銷售額2263.84億元，其中商品住宅平均銷售為每平方米6385元，比2003年上漲14.6%。而全年平均地價(jià)為每平方米2223元，比2003年增長2.73%；住宅用地平均地價(jià)為每平方米2078元，比2003年增長12.31%。可見，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市地價(jià)的起伏基本上都隨著房價(jià)的變化而變化。

　　雖然地價(jià)與房價(jià)均呈上升趨勢，但地價(jià)變化上漲幅度仍小于房價(jià)上漲幅度。2004年1至11月，全國商品房平均銷售價(jià)格為每平方米2759元，同比上漲12.5%；其中，商品住宅平均銷售價(jià)格為每平方米2580元，同比上漲11.6%。2004年全國平均地價(jià)為每平方米1183元，同比增長4.78%；其中，住宅用地平均價(jià)格為每平方米1128元，同比上漲5.4%�？傮w來看，2004年的各大城市地價(jià)水平及變化趨勢與房地產(chǎn)市場供需變化規(guī)律相吻合，大多數(shù)城市的地價(jià)水平和房價(jià)水平總體上均呈上漲趨勢，但地價(jià)增長幅度普遍低于房價(jià)增長幅度。

　　地價(jià)與GDP固定投資增長基本同步

　　報(bào)告進(jìn)一步分析，2004年全國地價(jià)平均增長率為6.08%，全國GDP增長率為9.5%，我國地價(jià)水平的變化在總體上與國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展是同步協(xié)調(diào)的，因此目前的土地市場也是健康的，地價(jià)水平并不存在泡沫成分。

　　2004年，我國采取中央宏觀調(diào)控，防止經(jīng)濟(jì)發(fā)展過熱，控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模過快增長，并取得了顯著成效。固定資產(chǎn)投資增長率為25.8%，增速比2003年回落1.9個(gè)百分點(diǎn)，而全國地價(jià)平均增長率為6.08%，遠(yuǎn)低于固定資產(chǎn)投資增速。

　　在北京、上海、廣州等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，其狀況與全國平均水平也基本類似。2004年北京地價(jià)平均增長率為3.7%，固定資產(chǎn)投資比2003年增長17.2%，增幅下降1.7個(gè)百分點(diǎn)。上海地價(jià)平均增長率為2.73%，固定資產(chǎn)投資比2003年增長25.8%，增速回落11.5個(gè)百分點(diǎn)。固定資產(chǎn)投資增速減緩在一定程度上抑制了地價(jià)的快速增長，地價(jià)增速的減緩也對(duì)固定資產(chǎn)投資規(guī)模的控制起到了一定的推動(dòng)作用。

　　在加強(qiáng)中央宏觀調(diào)控的2004年，土地市場和綜合地價(jià)水平?jīng)]有大起大落、出現(xiàn)大的波動(dòng)，說明我國的土地市場經(jīng)過多年的建設(shè)，已經(jīng)逐步規(guī)范和成熟，地價(jià)形成機(jī)制也逐步健全，在市場調(diào)控中發(fā)揮了重要作用。

　　今年城市地價(jià)繼續(xù)穩(wěn)中有升

　　對(duì)于今年我國城市地價(jià)的走勢，報(bào)告判斷，由于2005年我國宏觀經(jīng)濟(jì)形勢持續(xù)向好，土地管理與調(diào)控力度不斷加大，城市地價(jià)將繼續(xù)保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢。

　　2005年，我國GDP增長預(yù)計(jì)將達(dá)到8.5%以上，房地產(chǎn)投資與需求都將會(huì)有新的增長，對(duì)土地的需求將會(huì)持續(xù)增加。在土地供應(yīng)方面，《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》及國土資源部相關(guān)配套制度的貫徹落實(shí)，土地調(diào)控力度進(jìn)一步加大，農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地仍嚴(yán)格受到控制。

　　同時(shí)，2005年土地供應(yīng)與需求之間的矛盾將依然存在，這在客觀上會(huì)帶動(dòng)土地價(jià)格的上漲。但是，從歷年地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測的情況來看，我國主要城市的土地市場調(diào)控機(jī)制和地價(jià)的形成機(jī)制已逐步成熟，地價(jià)將繼續(xù)呈現(xiàn)平穩(wěn)上升的勢頭，不會(huì)出現(xiàn)大起大落的現(xiàn)象。

　　另外，2004年以前我國房價(jià)漲幅一直保持在10％以上，2005年隨著國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控成果的不斷顯現(xiàn)，房價(jià)增速將會(huì)減緩。隨著市場機(jī)制的不斷健全，公開透明的市場環(huán)境使高收益與高風(fēng)險(xiǎn)并存，投資更趨理性，房地產(chǎn)市場的穩(wěn)步發(fā)展也為地價(jià)平穩(wěn)上漲創(chuàng)造了條件。