商品房按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)引爭(zhēng)議
支持者：有利于解決公攤面積引發(fā)的合同糾紛
反對(duì)者：開(kāi)發(fā)商或借機(jī)升價(jià)甚至偷減公攤面積
繼今年7月6日廣州啟用的《新版商品房買(mǎi)賣(mài)合同》提出商品房按套內(nèi)面積、建筑面積兩種計(jì)價(jià)方式之后，8月26日，北京規(guī)定商品房預(yù)售或現(xiàn)房銷(xiāo)售按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)。
一時(shí)間，商品房銷(xiāo)售究竟按建筑面積計(jì)算，還是按套內(nèi)面積計(jì)算，引發(fā)社會(huì)各方爭(zhēng)議。
支持按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)的人認(rèn)為，有利于解決商品房公攤面積引發(fā)的合同糾紛，購(gòu)房人更容易了解房屋單價(jià)和真實(shí)面積；反對(duì)者則認(rèn)為這一做法沒(méi)有多大意義，在總價(jià)變化不大的情況下，開(kāi)發(fā)商反而會(huì)抬高房?jī)r(jià)，甚至導(dǎo)致偷減公攤面積的情況出現(xiàn)，購(gòu)房者并沒(méi)有從中受益。
寒桐總經(jīng)理韓世同表示，商品房按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)將是一個(gè)趨勢(shì)，但需有一個(gè)過(guò)渡期，最好能從按建筑面積計(jì)價(jià)到按建筑面積、套內(nèi)面積并舉、再到按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)。
存疑：
公攤和物管費(fèi) 如何計(jì)價(jià)
不少業(yè)內(nèi)人士指出，按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)的方式，在物業(yè)管理費(fèi)收取等方面還有很多疑問(wèn)，同時(shí)，由于公攤面積監(jiān)管缺位等原因，不僅不能減少買(mǎi)賣(mài)雙方的糾紛，還可能導(dǎo)致更多的問(wèn)題出現(xiàn)。
維森置業(yè)董事長(zhǎng)張維倫認(rèn)為，按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)并沒(méi)有實(shí)質(zhì)意義。從表面上看，套內(nèi)面積計(jì)價(jià)好象不包括公攤面積，事實(shí)上，公攤面積已被分?jǐn)偟綐莾r(jià)上了；而且，公用建筑面積不僅包括電梯、過(guò)道、大堂，還包括垃圾道、水泵房、小區(qū)綠化等等。這十幾項(xiàng)面積的計(jì)算和測(cè)量，購(gòu)房者無(wú)法得知。同時(shí)他指出，實(shí)際上，按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)僅是處理面積誤差及計(jì)算單價(jià)的方法，并不代表按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)后，買(mǎi)房人就不承擔(dān)公攤面積。“羊毛出在羊身上，公攤費(fèi)用最終還是購(gòu)房者埋單。”
寒桐總經(jīng)理韓世同表示，由于新規(guī)細(xì)則一時(shí)難以健全，在執(zhí)行中還會(huì)面臨如商品房按照套內(nèi)面積銷(xiāo)售之后，物管費(fèi)如何計(jì)收？如果也按套內(nèi)面積計(jì)算，物管費(fèi)是不是也要相應(yīng)提高等，這些問(wèn)題也是必須要考慮的。我比較贊同按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，畢竟這是樓市的發(fā)展趨勢(shì)。按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)可以明確交易的標(biāo)的物真實(shí)面積，一方面可以保障消費(fèi)者購(gòu)房的主要利益；另一方面，可以減少因?yàn)槊娣e而發(fā)生的合同糾紛。
據(jù)透露，廣東省商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本將于近幾個(gè)月進(jìn)行修訂。有關(guān)人士認(rèn)為，在修訂的過(guò)程中，相關(guān)部門(mén)應(yīng)該把目前因面積計(jì)算而引發(fā)的問(wèn)題考慮進(jìn)去。
影響：將使高企房?jī)r(jià)持續(xù)攀升
按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，將會(huì)給樓市帶來(lái)怎樣的影響？不少專(zhuān)家認(rèn)為，將會(huì)使目前高企的商品房售價(jià)持續(xù)攀升。據(jù)專(zhuān)家向中證網(wǎng)提供的公式，建筑面積單價(jià)乘以建筑面積，再除以套內(nèi)面積即可得出套內(nèi)單價(jià)。比如，一套建筑面積每平米1萬(wàn)元的住宅，以得房率85%計(jì)算，套內(nèi)面積每平米約11700元，而以得房率 70%計(jì)算，套內(nèi)面積每平米約14280元，將使住房?jī)r(jià)格上漲17%~42%。
北京一房產(chǎn)專(zhuān)家表示，自北京商品房按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)后，北京住房單價(jià)也隨之提升。更有甚者，部分房地產(chǎn)較成熟的城市可能會(huì)繼續(xù)跟進(jìn)，從而拉升全國(guó)的樓價(jià)。
某大型房企負(fù)責(zé)人坦言，“如果實(shí)行按套內(nèi)面積計(jì)算，為了避免單價(jià)突然過(guò)高給購(gòu)房者帶來(lái)的影響，我們可能會(huì)直接采用標(biāo)總價(jià)的方法。”
資深房產(chǎn)專(zhuān)家吳定金表示，按照套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，對(duì)當(dāng)前樓價(jià)的拉動(dòng)是必然的。“套內(nèi)面積僅是建筑面積的一部分，開(kāi)發(fā)商要保障總價(jià)及利潤(rùn)不變，肯定要提高樓價(jià)，尤其是一些實(shí)用率不高的樓盤(pán)，建筑面積和套內(nèi)面積相差近30平方米，若按套內(nèi)面積銷(xiāo)售，開(kāi)發(fā)商提價(jià)幅度將會(huì)更大。”
房企：購(gòu)房者有更多的知情權(quán)
廣州某大型房企負(fù)責(zé)人表示，若按套內(nèi)面積計(jì)算房?jī)r(jià)，購(gòu)房者就更容易了解房屋的套內(nèi)真實(shí)面積及銷(xiāo)售單價(jià)，從某種程度來(lái)說(shuō)，或?qū)⒛鼙荛_(kāi)說(shuō)不清楚又容易發(fā)生爭(zhēng)議的公攤面積。
作為開(kāi)發(fā)商，不太可能從套內(nèi)面積中獲取更多利潤(rùn)。從北京來(lái)看，修訂后的轉(zhuǎn)讓管理辦法明確要求，開(kāi)發(fā)商“按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)的建設(shè)資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上”的證明文件，應(yīng)由其開(kāi)戶(hù)銀行出具等等，這些限制條件都給了開(kāi)發(fā)商很大的約束。
另外，雖然按照套內(nèi)面積計(jì)價(jià)會(huì)導(dǎo)致單價(jià)上漲，但每套房屋的總價(jià)變化不會(huì)太大。因此，不管開(kāi)發(fā)商按照哪種計(jì)價(jià)方式銷(xiāo)售，都會(huì)根據(jù)建筑面積和套內(nèi)面積分別測(cè)算銷(xiāo)售價(jià)格，并將測(cè)算價(jià)格在銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)公布，購(gòu)房者有了更多的知情權(quán)。
市民：我們的負(fù)擔(dān)恐怕難減少
廣州奧林匹克花園業(yè)主賀志向記者表示，對(duì)于北京規(guī)定今后商品房銷(xiāo)售以套內(nèi)面積計(jì)價(jià)的做法，對(duì)控制樓價(jià)沒(méi)有實(shí)際作用，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目發(fā)售前，已經(jīng)預(yù)定了項(xiàng)目的利潤(rùn)率，然后再根據(jù)利潤(rùn)率來(lái)折算樓價(jià)，之前按照建筑面積算，樓價(jià)可能低一點(diǎn)，現(xiàn)在按套內(nèi)面積計(jì)算，則會(huì)高一點(diǎn)，對(duì)我們買(mǎi)房者來(lái)說(shuō)，整套房的總價(jià)還是一樣的。之前，廣州限價(jià)房萬(wàn)科新里程在簽訂合同時(shí)就是按照套內(nèi)面積，因此單價(jià)就超過(guò)6000元/平方米的上限。
不過(guò)，按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)對(duì)提高實(shí)用率還是有一些幫助，因?yàn)樵谕鹊目偨ㄖ娣e下，提高實(shí)用率就是提高銷(xiāo)售面積。但也可能衍生另一個(gè)問(wèn)題，一些項(xiàng)目層高超過(guò)4.5米，如花地河灣等，會(huì)利用層高做出LOFT，如果按照套內(nèi)面積計(jì)算，這些產(chǎn)品如何計(jì)價(jià)？
至于物業(yè)管理費(fèi)，物管公司都會(huì)計(jì)算其利潤(rùn)率。因此，今后商品房不管是按建筑面積計(jì)價(jià)，還是按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，業(yè)主的負(fù)擔(dān)都差不多。
典型案例：房?jī)r(jià)變相上漲5萬(wàn)元
消費(fèi)者杜先生5年前購(gòu)買(mǎi)了廣州一套預(yù)售商品房，當(dāng)時(shí)根據(jù)開(kāi)發(fā)商提供的書(shū)面《付款參考》介紹：“該套總建筑面積為150.5平方米，每平方米售價(jià)為8946元”。杜先生認(rèn)為價(jià)格適合，幾天后雙方便簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)。合同第三條約定“該套建筑面積共150.5平方米，其中，套內(nèi)建筑面積 113.5平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e37平方米”；合同第四條約定“按套內(nèi)建筑面積計(jì)算，單價(jià)每平方米11733元，總金額 133.1641萬(wàn)元”。
3年后，杜先生拿到房產(chǎn)證，發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)證上的實(shí)際建筑面積為144.8平方米，比《付款參考》、《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》所約定的減少5.7平方米，面積誤差比3.8%，房?jī)r(jià)變相上漲5萬(wàn)元以上。面積大“縮水”，購(gòu)房者是收樓幾年后拿到房產(chǎn)證時(shí)才知道的。購(gòu)房者去追究時(shí)，開(kāi)發(fā)商卻以合同約定“按套內(nèi)建筑面積為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理”為由予以拒絕。
專(zhuān)家看法：
此舉為開(kāi)發(fā)商 所設(shè)價(jià)格陷阱
資深房產(chǎn)專(zhuān)家黃穗誠(chéng)表示，上述情況，目前在廣州仍普遍存在，對(duì)于開(kāi)發(fā)商在商品房宣傳、銷(xiāo)售時(shí)按建筑面積算房?jī)r(jià)，到簽合同時(shí)再折算為套內(nèi)面積的售樓運(yùn)作，等到購(gòu)房者拿到房產(chǎn)證才知道的行為，這是個(gè)嚴(yán)重?fù)p害了購(gòu)房者合法權(quán)益的價(jià)格陷阱。
根據(jù)廣東省建設(shè)廳、省物價(jià)局2001年1月頒布《廣東省房屋交易價(jià)格計(jì)算暫行規(guī)定》，要求開(kāi)發(fā)商預(yù)售商品房采取按套內(nèi)建筑面積或按套售房的計(jì)價(jià)方式，避開(kāi)了復(fù)雜的共有分?jǐn)倖?wèn)題。
但由于合同示范文本沒(méi)有規(guī)定公攤面積出現(xiàn)誤差的處理辦法，公攤面積變化沒(méi)個(gè)限度。有的開(kāi)發(fā)商便鉆這方面的空子，導(dǎo)致出現(xiàn)了新的預(yù)售商品房面積糾紛。這些糾紛除了上述的價(jià)格陷阱問(wèn)題外，還存在有的開(kāi)發(fā)商為了節(jié)省建筑成本，把分?jǐn)偯娣e的樓梯、公共過(guò)道等改小的問(wèn)題。這種情況，一個(gè)樓盤(pán)如果有200套單位，開(kāi)發(fā)商多收的數(shù)額便達(dá)1000萬(wàn)元以上。
因此，消費(fèi)者在簽署合同時(shí)要注意，購(gòu)買(mǎi)預(yù)售商品房，與開(kāi)發(fā)商簽認(rèn)購(gòu)書(shū)或合同，在“面積確認(rèn)及面積差異處理”條款中，明確約定：“建筑面積誤差適用套內(nèi)面積誤差處理辦法”，杜絕出現(xiàn)上述糾紛。