編者的話：今年第四季度接踵而來的樓市下滑和股市波動，對龐大的民間游資肯定不是好消息。而在這一輪市場震蕩中，溫州投資客、山西煤老板和深圳炒房人的遭遇，只是活躍于中國從南到北多個城市房地產(chǎn)“散戶”投資者的一個縮影。
號稱“中國第三大商圈”的成都春熙路步行街，近日出現(xiàn)難得一見的場景：位于黃金地段的一家向來生意很好的服裝店門外，員工們突然打出了“還我工作”的醒目橫幅。
讓他們丟掉工作的，不是服裝店老板，而是財大氣粗的商鋪“房東”。因為鋪位加租糾紛，服裝店被迫暫時關(guān)門，雙方甚至鬧到要對簿公堂。
大概誰也不會想到，這樣一次普通的商業(yè)糾紛，會跟游走全國、讓人聞風色變的“炒房團”扯上關(guān)系。不炒住宅炒商鋪
熟知內(nèi)情的人士稱，繁華春熙路一帶的眾多商鋪幾經(jīng)易手，如今已經(jīng)被溫州商人和一些采礦老板占據(jù)半壁江山，他們又集體委托了一家來自香港的管理公司，專門負責收租和“炒鋪”。
據(jù)初步案情透露，這家香港管理公司半年前已按合同約定提前收取了各家鋪位的租金，但眼看著周邊旺鋪投資趨熱，租售價格持續(xù)上升，他們可能覺得原定租金水平過低，便單方面毀約，向經(jīng)營業(yè)戶提出加租50%的要求，遭到拒絕后，便“勒令”該服裝店暫時關(guān)門。眼看事態(tài)升級，當?shù)嘏沙鏊坏貌唤槿耄粓龉偎居纱硕稹?br />
最新消息顯示，商鋪“房東”一方委托的代理律師擔心輸?shù)艄偎荆烟岢鲆再r償50萬元營業(yè)損失的條件尋求庭外和解。
今年下半年以來，隨著中央及地方政府連出調(diào)控重拳，銀行方面陸續(xù)收緊房貸審批，傳聞物業(yè)稅又即將正式開征，市場信心動搖，深圳、上海等主要城市的住宅投資熱“拐點”隱現(xiàn)，各路炒房客已紛紛從住宅市場抽身，轉(zhuǎn)向商鋪投資。發(fā)生在成都的上述糾紛，不過是這一大趨勢下的一個小小插曲而已。
據(jù)記者了解，日前一個溫州投資團已瞄準了重慶最繁華的解放碑商圈一帶的臨街商鋪，只要是單個鋪位200平方米以下者均為他們鎖定的投資對象。此前，這隊人馬從溫州出發(fā)，先北上南京，再沿長江西進武漢、長沙，重慶則是最新一站。一路浩浩蕩蕩，大有風卷殘云之勢。
事實上，以擅長做小生意聞名的溫州人，鐘情商鋪炒賣不難理解，因為住宅會折舊，而商鋪只要所在地段人氣興旺，時間越長就越值錢。在全國各地，一些資金雄厚的溫州人不光炒短線，像商鋪和商務賓館之類相對長線的物業(yè)同樣受到追捧，通常他們喜歡買下整棟樓進行整體包裝，再將大產(chǎn)權(quán)拆分成小產(chǎn)權(quán)進行招商。住宅市場的突然震蕩，讓這種投資模式得到更多青睞。轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線城市
在成都城南經(jīng)營一家中介公司的余寧，最近接到一張?zhí)厥獾?ldquo;單子”：替一個溫州購房團代為處理其上半年買下的20多套住宅。但接單之日起半個多月過去了，一套也沒能順利出手。“來自山西、深圳等地的炒家，如今也準備做長線，短期內(nèi)不再買也不再賣了。”他說。
在溫州商鋪投資客大軍壓境的重慶，部分早些時候買下當?shù)刈≌臏刂莩捶繄F，也紛紛委托中介處理存貨，坦言“不再投資普通住宅了。”
據(jù)了解，在此之前因為貸款比較容易，利息也低，大部分溫州炒家都是自己出錢交30%左右的首付，其余房款盡量從銀行貸。近期銀行連續(xù)加息，首付比例提高，貸款審批手續(xù)收緊，而房價出現(xiàn)回落跡象，大多數(shù)炒房者陷入窘境。成都、長沙、武漢等異地炒家眾多的中西部城市，據(jù)說炒房團正在醞釀割肉退市。
在更多游資紛紛轉(zhuǎn)向商鋪的同時，不少依然堅守住宅陣地的炒房團，開始考慮“深耕”三四線城市。在他們看來，北京、上海等一線城市的大好機會固然已成過去，成都、重慶、武漢這樣的區(qū)域中心城市，經(jīng)過前一輪的急漲之后，獲利空間也大不如前，且潛在風險正在加劇，是時候開辟新的戰(zhàn)場了。
據(jù)悉，今年6月，一家受山西炒房團委托的投資公司在成都以北150余公里的江油市，一口氣砸下5000萬元炒房，上個月如愿脫手，獲利至少一倍。近日，記者以炒家身份與成都某投資機構(gòu)接觸，后者開出“入股門檻100萬元，保證收益率在50%以上”的條件。據(jù)悉，該機構(gòu)目前已籌資約1000萬元，目標市場是重慶以西30余公里的江津區(qū)。聰明反被聰明誤？
盡管在一般人印象中，炒房團都是一幫精明而敏感的人組成，往往能洞悉市場先機，不論前面是危險還是機會，都能比別人早走半步，但近期一線城市樓市的大幅波動中，他們中有些人不免還是吃了苦頭。
據(jù)在成都做生意的溫州商人陳先生透露，他有幾個老鄉(xiāng)9月份剛剛合伙在廣州投資上千萬元買樓，同時在股市上也有數(shù)百萬元的投資。“最近他們手頭資金周轉(zhuǎn)緊張，本打算折價5%拋售廣州那些房子，可一個多月了還沒找到買家，幾個人之間還因此鬧起了矛盾。”陳說。
據(jù)說溫州投資客有個習慣，只拿20%的資金進入股市，其余的投入樓市，因為他們更看好不動產(chǎn)的保值功能。可是過去一兩個月國內(nèi)股市、樓市雙雙低迷，不幸被套者為數(shù)甚多。
熱衷利用炒房團題材“捂盤”炒作的開發(fā)商，也吃了“啞巴虧”。 兩個月前，成都城南某樓盤對外宣稱，來自西藏的購房團已整棟買下他們推出的新單位。但是直到今天，還是有不少成都市民手機上經(jīng)常收到該樓盤開發(fā)商發(fā)來的促銷短信息。
出于可以理解的原因，不少中西部城市政府對包括炒房團在內(nèi)的外來置業(yè)投資者，普遍持默許乃至歡迎的態(tài)度，成都、貴陽等多個城市出臺政策，更為外地前來置業(yè)購房人士解決戶口和子女上學等問題。但近期受各方輿論壓力，鼓勵外來投資購房的地方政策也有變化跡象。據(jù)說一些城市在審批非本地戶籍人士的銀行按揭貸款申請時，已變得更加審慎。
深圳世華地產(chǎn)市場研究總監(jiān)肖小平認為，各地房地產(chǎn)管理政策上的不同，給溫州、山西、深圳等外來炒房團提供了流動作戰(zhàn)的機會，但隨著地方政府對房價調(diào)控力度加大，投機者的操作空間會受到明顯壓制。
“當房價偏離真實價值軌道太遠，受傷害的不僅僅是普通的購房者，也包括投機者本身，”成都天愛地產(chǎn)顧問公司副總經(jīng)理何欣說，“炒房團一手吹起樓市的泡沫，萬一找不到接盤的，自身也要面對相當大的風險。”鏈接炒房團幕后操盤手
據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，僅今年11月份，前來成都尋找房產(chǎn)投資機會的溫州人手中，就大約掌握了4億元左右的資金。他們大多和溫州籍在蓉發(fā)展的開發(fā)商有直接或間接的關(guān)系，老鄉(xiāng)推介成為溫州人投資成都樓市的重要渠道。
劉剛也是一位來自溫州的職業(yè)炒家，10月份在成都某項目用現(xiàn)金一次性訂購了30套住宅。他通常跟幾個老鄉(xiāng)聯(lián)手，在新盤發(fā)售時共同買入一個單元，一兩個月后房價每平方米上漲五六百元后迅速出手。此前他借助短線操作在廣州、深圳等地炒房，獲利頗豐。
與上述職業(yè)炒家跟老鄉(xiāng)“抱團兒”的方式相比，溫州、深圳和山西的部分地方媒體與各地媒體同行聯(lián)動，以“房產(chǎn)項目推廣投資”為號召的購房團，聲勢就浩大得多了。據(jù)記者了解，僅僅在貴陽一地，今年下半年由深圳媒體組織的購房團就前后來了三次，總成交金額在5000萬元以上。
山西的生意人則通過山西商會和煤協(xié)牽線，成立了房產(chǎn)投資俱樂部，有的還聯(lián)合組建了房產(chǎn)投資公司，組團奔赴北京、天津、青島、成都等地投資買房。據(jù)說SOHO中國（0410.HK）潘石屹旗下北京幾個高檔樓盤近60%便被山西人買走。在成都，山西炒房團設有專門的聯(lián)絡處。
與“走出去”為主要特色的溫州、山西購房團明顯不同的是，活躍于成都、貴陽、長沙等地的深圳購房團，成員主要以去深圳發(fā)展的各地原籍人士“返鄉(xiāng)投資”為主。
部分地產(chǎn)中介和投資公司也扮演了購房團組織者的角色，他們的主要收益是從成交總額中提取傭金，一般比例是千分之二到千分之五不等。山西煤老板PK深圳炒房人來源：中國經(jīng)營報 作者：龍飛、厲林 2007-12-10 21:58:24相關(guān)一
山西人老陳在京發(fā)展多年，由于交友廣泛，他位于建外SOHO的辦公室成了眾多做生意的老鄉(xiāng)們重要的聚會場所。而領(lǐng)著家鄉(xiāng)來的煤老板們四處看房，已是他日常工作的一部分。
“上周末，我還帶兩個煤老板去看了‘鳥巢’旁幾處有名的項目。”老陳告訴記者。“鳥巢”是明年北京奧運會主賽場之一國家體育場的通稱。在他印象中，近來調(diào)控政策再度收緊導致的樓市劇烈波動，對那些有錢的老鄉(xiāng)們幾乎沒有任何影響。
山西煤老板大舉進軍京城樓市，早已是公開的秘密。由于地緣的關(guān)系，許多煤老板的子女在北京求學和發(fā)展，這里也就成了他們房產(chǎn)投資的首選地點。有傳聞稱，北京一些知名的高檔樓盤六成的業(yè)主都是山西人。
“北京的中高檔樓盤經(jīng)常會通過打廣告、辦活動，乃至利用民間渠道組織推介會等等，到山西去賣樓。”老陳說。看盤次數(shù)多了，他也認識了一些高檔樓盤的銷售經(jīng)理，彼此成了朋友，后者頻繁出現(xiàn)在老陳組織的活動中。
老陳說，自己這些老鄉(xiāng)有的是錢，根本不需要向銀行貸款，也不急于拋售變現(xiàn)，其動機大多很簡單，即保值增值。有的人甚至一口氣在北京買下好幾套房，全部做了精裝修，但一直任其空置。
“前些年煤炭價格不穩(wěn)定，他們認為買房是比較好的保值方式，他們不是沖著投資來的，也不缺那點租金收入，只是希望為資金找一個穩(wěn)妥的出口。”他說。
相比之下，煤老板們對今年表現(xiàn)火爆的股市，卻并不太感冒。由于他們大多數(shù)金融知識有限，基本不去炒股，也不怎么懂這些，大多數(shù)人一看大盤腦袋就會疼。
“我根本不關(guān)心什么房地產(chǎn)政策，我在北京買了好幾套房子了，還打算在老家再建幾棟。”一位姓王的大同煤老板告訴記者。
但在南方的深圳，來自香港的資深炒家李欣云卻正在暗自慶幸“逃過一劫”。她搶在11月份當?shù)貥鞘谐醅F(xiàn)“崩盤”跡象前夕，把手頭的5套房子全部拋出。“雖然起碼少賺了20多萬，可也算一次非常成功的投資了。”她有幾分得意地說。
“今年深圳樓市投資氣氛太濃了，前三季度樓價幾乎漲了一倍，樓價太高，政府又出招打壓，資金流走，樓價回調(diào)在所難免。”李欣云說。這也是她決定忍痛“斬倉”的主要原因。
“這段時間我在關(guān)注東莞、惠州的市場，”李看來對內(nèi)地樓市的機會依然有信心，“深圳這次調(diào)整應該會持續(xù)半年左右，明年年中我會再回來的。”
另一位深圳本地的炒房人郭和才日子就不太好過了。最近他以只有最高價七折的報價拋售一套房子，但是看盤者眾多，應價者少見。“急啊，能不急嗎？我家樓下替我放盤的那家中介公司都已經(jīng)結(jié)業(yè)了。”他在電話中對記者抱怨說。
讓郭最頭疼的是，他手頭的幾套房子都是靠銀行按揭貸款買的。“現(xiàn)在每月月供就是2萬元，我月工資大概7000元左右，如果不是其中3套房子租出去了，一個月都熬不下去。”
盡管如此，他依然看好深圳樓市前景，決定咬牙堅持：“必要時就再打個折，先放一兩套出去。反正今年也賺了不少，相信明年樓價一定還會漲。”浙江投資客上海灘“見風使舵”來源：中國經(jīng)營報 作者：王其明 2007-12-10 21:58:24相關(guān)二
賣掉了老家溫州的房子，跑到上海轉(zhuǎn)了一圈后，周女士決定把寶押在上海寶山區(qū)一棟定位為國際鋼鐵服務業(yè)中心的寫字樓上。
她以每平方米10000元左右的價格交了五成首付買下這棟名為“鋼領(lǐng)”的寫字樓的其中500平方米。這里離著名的寶山鋼鐵集團廠區(qū)只有3公里。
“買商鋪和寫字樓，就是看中它們能出租，能做生意賺錢，否則無法升值。”她說。長期經(jīng)商的她，相信自己投資的是個有產(chǎn)業(yè)基礎支持的寫字樓，因為鋼鐵價格一路上漲，而此處與寶鋼相鄰，寫字樓又相當稀缺，所以，前景肯定看好。
其實，像周女士這樣的溫州投資客，調(diào)整其在上海的房產(chǎn)投資策略，已經(jīng)越來越普遍。
“現(xiàn)在股市、樓市都不是重倉參與時機，樓市大漲已不可能，大跌也不可能，現(xiàn)在拋出并非最佳選擇，投資應以出租物業(yè)為重點。”利兆投資管理有限公司董事長賈兆波說。他有十多年股市投資經(jīng)驗，同時還參與組織了一只專門進行房地產(chǎn)投資的浙江民間私募基金。
目前手握數(shù)億元現(xiàn)金的賈兆波，自2002年起投資上海房產(chǎn)，前年和去年陸續(xù)出售了一部分，同時加大力度進軍股市。他認為，現(xiàn)在唯一能抵御通貨膨脹是不動產(chǎn)，房產(chǎn)投資者并未大舉撤退，只是調(diào)整了投資方式，轉(zhuǎn)為持有獲取租金回報，其中又以商業(yè)地產(chǎn)居多。
“即使是溫州人現(xiàn)在也很少大規(guī)模買入物業(yè)，少數(shù)溫州人近期到上海買房，主要是覺得當?shù)胤績r已到高位，賣掉套現(xiàn)轉(zhuǎn)戰(zhàn)上海，屬于‘戰(zhàn)略調(diào)倉’。”他分析說。
當然，反其道而行之的浙江投資客也不乏其人。今年3月，浙江義烏人馬先生在上海市中心內(nèi)環(huán)內(nèi)一次購進10套住宅，現(xiàn)在升值約30％，好多朋友勸他拋出獲利算了。但他婉言謝絕了人家的好意。
“2005年上海房價大跌，我的幾個朋友急忙拋出房子，現(xiàn)在房價比當時最高位還漲了不少，他們都后悔死了。”他說。他相信，上海市中心房源供應越來越少，要圖工作生活方便住在市區(qū)，很多人只能租賃，住宅租金一定不斷上升，投資回報也會水漲船高。有數(shù)據(jù)顯示，近幾年來，上海市區(qū)住宅平均租金每年以近10％的速度上漲。
但是，老練的周女士心態(tài)似乎更為現(xiàn)實。“現(xiàn)在投資是越來越謹慎了，大家都想更穩(wěn)健，不一定要追求高回報的。”
