中國日報網(wǎng)消息：連日來，中央調(diào)控樓市的重拳頻出，繼4月15日宣布將購買二套房首付比例提高到50%后，4月17日，國務(wù)院又發(fā)文嚴控第三套及以上住房貸款和外地人購房貸款，并要求財政部、稅務(wù)總局加快研究制定引導(dǎo)個人合理住房消費和調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策。

　　北京樓市形勢急轉(zhuǎn)直下，在空前力度的新政打壓之下，之前瘋狂飆升的房價已經(jīng)停漲，而購房者方面，觀望情緒開始蔓延，甚至出現(xiàn)了不少退房現(xiàn)象。

　　新房市場 降價打折忙 購房者不慌

　　打折促銷初現(xiàn)端倪

　　新政令開發(fā)商猝不及防，一周以來，已有部分開發(fā)商悄然推出了折扣優(yōu)惠。其中，今年漲幅居前的區(qū)域如通州、大興、燕郊等，率先出現(xiàn)了打折促銷跡象。

　　4月18日，通州某項目開盤銷售，150套房只針對VIP客戶，均價在25000元/平米的基礎(chǔ)上優(yōu)惠4000元/平米，但要求全款支付。4月21日，售樓處稱，報價還是23000元-29000元/平米，下次開盤是否有優(yōu)惠尚未確定。但22日下午，該項目售樓員給記者來電，表示本周末繼續(xù)開盤，優(yōu)惠后的均價為20000元/平米。而且與上次優(yōu)惠只針對全款客戶不同，所有辦理了VIP卡的購房者都可享受優(yōu)惠價。

　　記者還從通州另一項目銷售員處獲悉，目前均價約24000元/平米，全款購房有2000元/平米優(yōu)惠，貸款最高可享1200元/平米優(yōu)惠。

　　燕郊天洋城銷售人員也表示，本月底開盤，均價約1萬元/平米。而半個月前記者從銷售人員處獲得的開盤預(yù)計均價是約12000元/平米。

　　近日，記者以購房者身份致電位于大興區(qū)的鴻坤理想城售樓處，銷售人員表示，該項目推出了全款9.6折的優(yōu)惠。

　　來自機構(gòu)統(tǒng)計顯示，因為開盤項目郊區(qū)化以及樓市新政的持續(xù)出臺，4月中上旬，北京商品房開盤均價為21058元/平米，相比3月份下跌幅度達到8.7%。

　　不過，記者采訪發(fā)現(xiàn)，更多項目在價格上還是采取“按兵不動”的策略，比如京貿(mào)國際城仍然是26800元/平米。此外，由于樓市“溫度”驟變，一些開發(fā)商也決定以捂盤應(yīng)對，不少計劃在4月中下旬入市的項目紛紛推遲至5、6月份入市。

　　成交量下跌，買家不著急了

　　統(tǒng)計顯示，本月1日至18日，北京純商品住宅期房整體成交活躍，成交量明顯好于3月份同期。但是，自4月15日后，成交量立即明顯下滑。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，4月15日至4月21日，北京純商品住宅期房共成交1710套，環(huán)比上周（4月8日至14日）下跌了近三成。

　　4月21日上午10點左右，記者來到望京區(qū)域中廣宜景灣和大西洋新城，逗留期間兩個項目的售樓處均未見有看房者身影。中廣宜景灣報價為38000元/平米，售樓員說，所剩房源不多，不會降價。大西洋新城目前的報價是33000元-36000元/平米，貸款有9.6折優(yōu)惠。

　　“已經(jīng)有售樓員打電話給我，說有人退房或有改底單的房子，問我是否考慮”，鄒女士告訴記者，之前買不到房子她很著急，但現(xiàn)在新政出來后她不再著急了，售樓員卻一再打電話給她。鄒女士告訴記者，位于通州的珠江拉維小鎮(zhèn)、大興的潤豐錦尚，都有售樓員聯(lián)系過她。

　　“之前我一直在想怎么樣才能搖上號，現(xiàn)在不著急了，如果開盤價還往上漲，那我肯定不買”，報名參加了搜房網(wǎng)團購首開石榴派的陳先生說，原定于上周末舉行的搖號推遲了，而且開盤均價也由18000元/平米改為待定。由于這幾天他關(guān)注到了新政，他已經(jīng)不再像之前那么恐慌，“屆時搖上號了也要看看情況再說”。

　　二手房市場 10人看一房變成1人看10房

　　房源增6000套，報價跌7%

　　新政一出，北京二手房市場也是“風(fēng)云突變”，業(yè)主惜售待漲心態(tài)不再，快進快出的短期炒家也迅速“拋盤離場”。北京中原三級市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，15日以后，北京二手房市場房源新增達到了6000套，相比之前市場平均水平上漲了50%，特別是通州區(qū)、望京、亦莊、大興、昌平等郊區(qū)，環(huán)比房源上漲幅度達到了翻倍。

　　而中原地產(chǎn)另一項統(tǒng)計顯示，在目前市場的二手房存量2萬套中，抽樣顯示60%的房主表示不再漲價，更是有20%的房主已經(jīng)表示愿意降價，特別是對全款購房者，目前已經(jīng)能夠優(yōu)惠3%-5%。比如總價165萬元的房子，業(yè)主主動降價5萬-10萬，希望可以早日成交。

　　據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，4月16—21日六天時間里，全市新增二手房源掛牌價下降明顯，掛牌均價21000元/平米左右，降幅達7%左右。其中，通州、望京、學(xué)院路、亦莊、朝青等多個典型區(qū)域的掛牌價，相比一周前更是下降10%以上。鏈家地產(chǎn)市場分析師張月認為，隨著典型區(qū)域掛牌價格的明顯回落，成交價格停滯就不是短期的正常波動，而很有可能就是未來一段時間回落的征兆。

　　賣家劉先生上周剛剛把自己待售的沿海·賽洛城的房子提價到27000元/平米，而上周末一系列新政策出臺后，他就把掛牌價降到26000元/平米，“如果全款的話，價格還可以再商量”。

　　首現(xiàn)買家違約潮

　　據(jù)中原地產(chǎn)、21世紀(jì)不動產(chǎn)等多家中介反映，4月15日開始頻出的新政給市場成交帶來了明顯的“末班車”效應(yīng)，很多之前已經(jīng)簽約的二手房為了盡快貸款，使得20日之前這幾天的成交量明顯上漲，甚至在4月19日出現(xiàn)了2369套的歷史最高峰，但是市場已經(jīng)非常明顯地顯示出觸頂跡象。

　　新政影響之下，之前熱情高漲的購房者已轉(zhuǎn)為蟄伏觀望。“上個月的這時候是10個客戶搶一套房子，現(xiàn)在則是一個買家看10套房子。”通州一家房產(chǎn)中介人士這樣形容最近幾天的通州樓市。

　　“現(xiàn)在新增客戶非常少”，北京中原三級市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在4月14日以后，北京二手房市場新增客戶需求僅為3000組，客戶需求新增下跌了8成。

　　此外，新政后還非常明顯地出現(xiàn)了買房客戶違約的現(xiàn)象。中原地產(chǎn)三級市場部研究總監(jiān)張大偉告訴記者，因為系列調(diào)控，客戶違約比例已經(jīng)達到了70%。而在此前的一年多時間里，北京二手房市場違約中，90%都是因為房主認為售價過低而違約。（楊娟娟李宛霖 實習(xí)記者 孫建永）

　　■ 后市展望

　　“樓市或再次步入寒冬”

　　“3個月后，市場上需求的大幅萎縮將成為定局，開發(fā)商不得不客觀面對后市無力的事實。而年底將又是一個地產(chǎn)行業(yè)的寒冬。”北京聯(lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理楊少鋒認為，新政將極大地增加購房成本和房產(chǎn)擁有成本，加上政府所釋放的明確信號，市場將很快由看漲轉(zhuǎn)為看跌，投資客將大幅退出樓市，需求銳減。

　　楊少鋒表示，由于2009年大部分開發(fā)商通過銷售和各種渠道回籠了大量的現(xiàn)金，短期之內(nèi)絕大部分開發(fā)商都沒有資金壓力，加上近期市場上多數(shù)一線城市可售房源較少，所以短期之內(nèi)房價還將持續(xù)堅挺，許多開發(fā)商還將保持觀望態(tài)度。。

　　21世紀(jì)不動產(chǎn)分析師齊凡認為，短時期內(nèi)可能會有一批投資者將其房子拋售到二手房市場，導(dǎo)致二手房價格先行下跌，然后傳遞到新房市場，新房價格下跌再影響二手房。

　　■ 連線·他城

　　廣州退房創(chuàng)紀(jì)錄 二線城市較平靜

　　中央連出重拳遏制房價后，各一線城市反應(yīng)迅速而劇烈，二線城市則相對舒緩一些。

　　據(jù)《廣州日報》報道，廣州退房率一周漲了5倍，其中20日當(dāng)天竟然出現(xiàn)了804次的退房紀(jì)錄，創(chuàng)下廣州樓市有史以來的最高紀(jì)錄。出現(xiàn)退房的樓盤集中在買家實力弱的外圍區(qū)域，中心城區(qū)不太明顯。而據(jù)陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，廣州市一手網(wǎng)簽價格也跌破了萬元，15日為11704元/平米，17日即跌至9757元/平米，幅度和速度都很驚人。房價的下跌，讓投資客更警惕起來，希望能借此機會“撿便宜”。

　　在深圳，近幾日的新房成交量已經(jīng)腰斬。早前一周，深圳的新房成交量還維持在平均150套/天左右，4月18日、20日分別只成交101套、60套。

　　據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟報道》稱，目前上海至少有15個樓盤一再推遲開盤。開發(fā)商繼續(xù)堅持的捂盤策略，很大程度上延緩了調(diào)控新政的見效過程。

　　而此前被熱炒的海南島，此番對于新政的反應(yīng)并不明顯。雖然17、18日兩天，海口、三亞、瓊海三地的商品房交易量都有所下降，但當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士認為，新政對海南整體的購買力會有影響，但不會太大。理由是海南房價已經(jīng)走高，其旅游房產(chǎn)以外地人購買居多，大部分為高收入人群，一次性付款者居多。

　　此外，在大連、青島、石家莊、無錫等二線城市，市場依然相對平靜，以觀望為主，拋盤現(xiàn)象幾乎沒有出現(xiàn)。因為此類城市的樓市以自住需求為主，投資客所占較小。廣東佛山林先生近期正打算買房自住，新政出臺后他一邊期待房價會有所下降，趁機改善居住條件，一邊又擔(dān)心一線城市的投資客會轉(zhuǎn)移到二線城市，致使原先的“價值洼地”會上漲。

　　差異化信貸政策步步逼退樓市炒家

　　“精準(zhǔn)打擊”，是不少業(yè)內(nèi)人士對4月15日、17日國務(wù)院出臺的系列房貸調(diào)控政策的評價。

　　盡管如此，部分業(yè)內(nèi)人士從金融的角度點評時，仍然認為中國的房地產(chǎn)泡沫很可能還會繼續(xù)膨脹。泡沫嚴重的區(qū)域和產(chǎn)品就會遭到嚴重的交易量萎縮，然后資金鏈脆弱的二手房主和開發(fā)商將開始低價拋盤。而中央對樓市的信貸調(diào)控政策中，部分細則的實施可能有一定的操作難度，如對“高房價地區(qū)”的界定，又如目前銀行核實“以家庭為單位”的二套房比較困難等。

　　二三套房抬門檻遏投機

　　政策：4月15日，國務(wù)院決定對二套房貸實行最低5成首付，貸款利率上浮至基準(zhǔn)利率1.1，三套以上貸款要求更嚴。

　　解讀：此新政將“抑制不合理住房需求”提升至首位，從抑制需求的角度控制房價，表明政府對由投資性需求導(dǎo)致的短期房價漲幅過快更加關(guān)注。嚴控第三套及以上住房貸款，對炒房客有非常大的打擊力。同時，沒有直接影響首次置業(yè)的剛需客戶。而對購房者的影響主要是心理預(yù)期，即購房者對新政可能造成的房價下行的影響有所期待，造成其會有一段期間的觀望。

　　世聯(lián)地產(chǎn)董事長陳勁松表示，目前對市場影響最大的正是這一差別化的信貸政策，首付和利率的提高會帶來較大的成交障礙，這將直接扼殺投資者繼續(xù)投資的興趣。從樓市“量在價先”的規(guī)律來看，短期房價難有下降，中期趨于下降的可能性極大。

　　世聯(lián)地產(chǎn)4月21日公布的對該公司在北京代理的十余個樓盤的調(diào)查顯示，單價2.5萬元以上項目的成交客戶中，40%以上都是首付50%以上，一次性付款比例高達35%-40%；均價1.6萬元以上樓盤的一次性付款比例也較高。據(jù)此，陳勁松認為，從與2007年“9·27新政”的對比來看，市場對部分調(diào)控已經(jīng)形成了一定的免疫力，調(diào)控的收效程度還有待觀察。在今年整體經(jīng)濟形勢還不明朗的局面下打壓樓市，地方政府的真正的執(zhí)行力度會對將來政策的效力產(chǎn)生重要影響。

　　“高房價地區(qū)”亟待界定

　　政策：4月17日，國務(wù)院繼續(xù)出臺嚴厲措施，要求在高房價地區(qū)三套房貸停貸，地方政府根據(jù)情況可限制多套住房的購房，無一年納稅證明的非本地人禁止發(fā)放房貸等。

　　解讀：中廣信事業(yè)一部總經(jīng)理卞明認為，“第三套房不放貸+限制外地人購房貸款”基本將外地炒房客擠出本地房地產(chǎn)市場。當(dāng)前的樓市調(diào)控招招精準(zhǔn)，力度較大是大家的共識，對于投資性購房會有較明顯的影響，尤其是關(guān)于非本地居民購房需求的限制和投資性購房的限制，影響會比較直接。

　　從實際操作層面來看，投資性購房在資金門檻、交易成本和跨區(qū)域購房的選擇面上都將會受到較大的限制。此外，從心理預(yù)期來看，新策令投資客對未來房價下行的預(yù)期增大，投資獲利空間被擠壓，這將直接影響到投資者的內(nèi)在動力。

　　業(yè)界表示，如果這一政策被嚴格執(zhí)行，全國的房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)分化。從地域上說：海南大部分城市，廣西北海，沿海的眾多以外地投資需求為支撐的城市如威海乳山等，將會受到比較大的影響；鄰近北京的燕郊、固安等以“大北京”為賣點的投資移民落戶型市場以及上海的昆山也會受到影響。而從價格區(qū)間分布上看，前期價格上漲比較劇烈的城市或板塊將會受到比較大的影響，包括北京、上海、廣州，尤其是北京的通州。

　　但有業(yè)內(nèi)人士指出，如何界定“高房價地區(qū)”不具備操作性，是按照絕對數(shù)據(jù)還是按照相對數(shù)據(jù)？是按照統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)還是按照其他部門的數(shù)據(jù)？這些都不好界定。統(tǒng)計局關(guān)于房價的統(tǒng)計今年就引起了很大的爭議。“高房價”界定難以解決，加上地方政府沒有太大主動性，恐怕會使政策效果落空。

　　以戶核房“很犀利”，執(zhí)行有困難

　　政策：4月21日，中國銀監(jiān)會銀行監(jiān)管一部主任楊家表示，二套住房以家庭為單位進行認定，包括本人、配偶及未成年子女。住房的套數(shù)認定不以是否發(fā)生過貸款為標(biāo)準(zhǔn)。

　　解讀：熒燦地產(chǎn)總經(jīng)理顧辰天表示，江浙一帶的炒房客、山西煤老板中，全款炒房已經(jīng)占到了投資客的一半。此政策疊加上“三套房停貸”后，這些人如想再炒房，基本上只能是全款購房，成本大增。北京中原三級市場研究部認為，這一政策修改后，打擊面將擴大一倍，而且非常精確地打擊了炒房客，“可以說這是細則，使得調(diào)控的力度繼續(xù)加強，將國務(wù)院的政策繼續(xù)落地”。

　　首先是修改后的認定標(biāo)準(zhǔn)首次提及以房為限，回歸房產(chǎn)居住的本質(zhì)，這將徹底扭轉(zhuǎn)目前已經(jīng)開始形成的工薪階層對房子的投機心理，短期內(nèi)將使得房產(chǎn)市場投機潮銳減。

　　其次，打擊精準(zhǔn)，收一部分，放一部分，即對于希望改善住房條件者，想享受首套房的優(yōu)惠就必須出售此前的惟一住房，這將給市場增加大量房源供應(yīng)，也抑制了一戶家庭有空置住房的現(xiàn)象，有利于短期內(nèi)增加房源供應(yīng)。而對于已經(jīng)有全款購買的房產(chǎn)還想利用貸款投資一套的小炒房客來說，以后就必須要執(zhí)行首付5成利率1.1倍的嚴格政策。據(jù)北京中原三級市場研究部統(tǒng)計，目前市場上第一套房全款購房的比例達50%，特別是在2005年以前購房的人群中8成以上為全款購房，這部分面臨再置業(yè)或者升級居住的人群將因為這一新政策給二手市場帶來大量房源，但也限制了他們利用金融杠桿投資的可能。

　　最后，新政策可能為后期物業(yè)稅出臺制造條件。

　　4月22日，記者咨詢了銀行、中介機構(gòu)等相關(guān)部門了解到，新政策的執(zhí)行目前還存在一些問題需要解決。目前，銀行、建委、民政等相關(guān)系統(tǒng)尚未聯(lián)網(wǎng)，如何獲取一個家庭是否已經(jīng)擁有住房，將成為政策執(zhí)行的難點。

　　熒燦地產(chǎn)總經(jīng)理顧辰天介紹，如果一對男女已經(jīng)結(jié)婚，但戶口本上婚姻情況一欄未進行修改，銀行還將視為其單身。熒燦地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，像此類情況已經(jīng)占到了購房者總數(shù)的一成，不少剛剛結(jié)婚的夫婦依然在以單身的身份來購買住房，享受首套房待遇。

　　對此，據(jù)楊家才介紹，房子的套數(shù)需經(jīng)房產(chǎn)管理部門的房屋登記系統(tǒng)進行查詢后，由其進行認定。此外，銀行在做個人住房按揭貸款時，還需要嚴格執(zhí)行面談、面簽、上門走訪的程序。

　　■ 投資客心態(tài)

　　10天，從惜售轉(zhuǎn)向急售

　　程先生4月6日看中了茶貿(mào)北街的一套二手房，和投資客身份的房主林先生以150萬元的價格簽訂了買賣協(xié)議，程先生支付了5萬元的定金，并約定4月10號支付50萬元首付款給業(yè)主林先生。10日，林先生以要出差離京為由，將支付首付款的時間推到12日。12日林先生卻又關(guān)機，著急買房的程先生好不容易找到了林先生，林先生支支吾吾，說自己“虧大了。賣得價格低，想漲價”。

　　非常郁悶的程先生到了15日突然接到了林先生的電話，催他交首付款。原來，中央出臺樓市調(diào)控政策了，房主害怕降價所以催自己快履行合同。風(fēng)水輪流轉(zhuǎn)，程先生放話：“叫你再牛氣、我不買了”。程先生覺得這個業(yè)主太不地道，而且政策出來這么多這么猛，房價肯定會下調(diào)。既然業(yè)主之前已經(jīng)有違約行為，即在雙方約定的日期拒絕接受首付款，按照合同約定需雙倍返還客戶兩倍定金。所以程先生要求解除協(xié)議，雖然沒有要到兩倍定金，但房主退回全部定金。房主林先生則非常懊悔：本來以為房價賣低了，現(xiàn)在客戶不買了，短時間還真難出手，價格恐怕更要下調(diào)了。

　　據(jù)北京中原調(diào)查，目前北京已經(jīng)出現(xiàn)了非常明顯的炒房客離場的現(xiàn)象，甚至出現(xiàn)了歷史最大單的單個項目20余套拋售。成交的客戶則大部分為對政策效果持保守觀點的剛性需求者，他們害怕價格不會下跌而首付增加將無力置業(yè)。中原預(yù)測，5月份投資客拋售現(xiàn)象可能會增加。

　　■ 回顧·二套房貸

　　2007年9月26日，針對當(dāng)時高燒不退的樓市，央行、銀監(jiān)會共同發(fā)布通知，規(guī)定對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于央行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。這成為此后一年房價開始下滑的導(dǎo)火索。

　　2008年下半年開始，在應(yīng)對國際金融危機的背景下，二套房貸政策逐漸松動。2008年12月，對于購買改善型二套房的居民，開始執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。

　　2009年1月，北京市建委、市發(fā)改委、市財政局、市地稅局等部門聯(lián)合發(fā)文，購買二套房貸款的，比照執(zhí)行首套房貸的政策。

　　2010年1月10日，“國十一條”出臺，規(guī)定指出“對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴格按照風(fēng)險定價。

　　2010年4月15日，國務(wù)院常務(wù)會議要求，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50％，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。