中國(guó)質(zhì)量萬里行雜志
文/圖 張振華 李瑞鋒 本刊記者 于衍峰
預(yù)購(gòu)“空中樓閣”首付5萬
“齊齊哈爾市卓建房地產(chǎn)公司違規(guī)銷售‘鶴鄉(xiāng)新城’二期商品房！項(xiàng)目一直沒施工，也沒有預(yù)售許可證……”
2009年9月24日，中國(guó)質(zhì)量萬里行記者接舉報(bào)后來到位于齊齊哈爾市龍沙區(qū)的鶴鄉(xiāng)新城銷售中心。記者注意到，空曠的大廳里擺放著沙盤模型，窗外則是雜草叢生、殘土亂堆的一片荒地。據(jù)銷售人員介紹，這片荒地就是尚未施工的鶴鄉(xiāng)新城二期工程用地。
鶴鄉(xiāng)新城的商品房共分為兩期，一期的房子已全部售出，現(xiàn)在開始賣的都是二期的房子。記者問銷售人員，“樓還沒建，地基都沒有，房子怎么賣？”銷售人員解釋，只需交納5萬元作為定金，公司會(huì)給開收據(jù)，等到鶴鄉(xiāng)新城二期正式開盤時(shí)，5萬元可以作為購(gòu)房款的一部分——這種購(gòu)買方式被稱作“預(yù)購(gòu)”。預(yù)購(gòu)價(jià)格每平方米在3200元到3260元之間。當(dāng)記者提出在當(dāng)天預(yù)購(gòu)房屋時(shí)，卻被工作人員拒絕了，說要在第二天舉行的房展會(huì)上預(yù)定。
2009年9月25日，齊齊哈爾會(huì)展中心房展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，人頭攢動(dòng)。卓建房地產(chǎn)公司“鶴鄉(xiāng)新城”二期的展臺(tái)旁，圍擠了眾多的參展者。幾個(gè)銷售人員不停地向兩旁參觀的顧客介紹情況。記者看到，在不到15分鐘的時(shí)間里，就有數(shù)名顧客在銷售人員的陪同下，在卓建公司的接待處簽訂了“置業(yè)計(jì)劃”。
意外的是，房屋的價(jià)格在一夜之間漲到了均價(jià)每平方米3560元。記者就此詢問了接待處的工作人員，對(duì)方說，“具體漲價(jià)的原因我也不清楚，但是如果今天不買的話，過幾天還要再漲。”記者在一位購(gòu)房者簽署的置業(yè)計(jì)劃上看到這樣幾行字：“9月30日，當(dāng)天帶身份證復(fù)印件，交5萬定金，逾期作廢！一人限定一套住宅，多套作廢！”
工作人員對(duì)此的解釋是，財(cái)務(wù)人員最近很忙，所以購(gòu)房者須統(tǒng)一在30號(hào)到銷售中心交款。而這5萬元定金在樓盤正式開盤銷售后，將作為購(gòu)房款的一部分，如果是貸款則作為首付的一部分。“只要交了這5萬元錢，房子就是你的了，房?jī)r(jià)再怎么漲也不用擔(dān)心”。工作人員還特意向記者強(qiáng)調(diào)到時(shí)一定要帶現(xiàn)金。
隨后中國(guó)質(zhì)量萬里行記者再次來到鶴鄉(xiāng)新城銷售中心。一位姓袁的銷售人員熱情地推銷說，應(yīng)及時(shí)交款。“如果當(dāng)天不能交上錢，就不能享受房展會(huì)上所簽訂的置業(yè)計(jì)劃上的優(yōu)惠價(jià)格。”當(dāng)記者詢問鶴鄉(xiāng)新城二期手續(xù)是否齊全時(shí)，這位工作人員坦言其所銷售的房屋手續(xù)不全，“沒有預(yù)售許可證”，但說“保證不會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)”。
在辦理交款的辦公室內(nèi)，記者只見到了兩個(gè)工作人員。一位是房展會(huì)上向記者解釋交款時(shí)間的那位工作人員，另一位是房展會(huì)上的另一個(gè)銷售人員。一位顧客正在該銷售人員的指導(dǎo)下簽訂“預(yù)購(gòu)”協(xié)議。
就在當(dāng)天，一位于姓大娘和女兒一起來交“定金”。當(dāng)記者問樓盤還沒有動(dòng)工，手續(xù)不全就交錢是否放心時(shí)，于大娘說：“那個(gè)賣房子的小伙子說了，錢是交到銀行的，我想銀行是國(guó)家開的，不能糊弄我們老百姓的。”
于大娘不知道的是，按照《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明”。而《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條規(guī)定：“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效”。根據(jù)上述法規(guī)，在未取得商品房預(yù)售許可證的情況下與開發(fā)商簽訂的購(gòu)房協(xié)議，是不受法律保護(hù)的無效合同。